（1）成本模式下：第一种，投资性房地产转换为自用房地产或存货，转为自用房地产的对报表没影响，仅为列报科目之间的转换。转为存货的则在后续计量中不再计提折旧，成本随房地产项目销售进行结转，短期内能改善利润表；第二种，自用房地产或存货转为投资性房地产，自用房地产转换仅为列报科目之间的转换，对报表无实质性影响。存货转为投资性房地产后需要定期计提折旧，短期内对利润表产生一定不利影响。

（2）公允价值计量模式下：第一种，投资性房地产转换为自用房地产或存货，转换会影响当期利润表，转换日公允价值与账面价值的差额，无论是借方差还是贷方差，均计入当期利润表，对当期利润表影响具有两面性和不确定性；第二种，自用房地产或存货转为投资性房地产，转换日公允价值高于账面价值，则差额计入资本公积，不影响当期利润表；相反则计入公允价值变动损益，直接减少当期利润。

3、处置

投资性房地产处置时，处置损益均通过处置收益和账面成本的差额体现。在账面价值模式下，账面成本为处置时点的账面价值。在公允价值模式下，账面成本则为初始入账价值。两种模式下的处置损益对利润表的影响程度不同。

综上可知，投资性房地产公允价值计量模式对利润表的影响具有两面性和更大的不确定性，因此房地产企业借助公允价值评估模式对利润进行调节更具有便利性和即时性。根据2016年年报数据，中债资信覆盖的发债房企中，公允价值变动净损益对利润总额产生正向影响的共有104家。

二、投资性房地产公允价值评估方法

（一）各估值方法介绍

用成本法计量投资性房地产的成本数据可得性好，而使用公允价值模式计量需要对公允价值做出合理估计。我国《企业会计准则第39号——公允价值计量》中，明确提出“企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术”。

公允价值估值技术主要包括市场法、收益法（或称作资本化法）和成本法，相关定义如下表所示：

从具体评估方法来说：

市场法又分为直接比较法和间接比较法。直接比较法以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法，如购物商场的修正因素可考虑评估对象和参照物的区位状况、品牌定位、装修情况、开发商品牌溢价等；间接比较法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基础，分别将评估对象与参照物整体或分项预期对比打分从而得到评估对象价值。

收益法根据评估对象的不同假设条件对其未来现金流/收益进行折现，其原理为理性投资者愿意支付的购置或投资成本不会高于资产在未来能给其带来的回报。由于收益、资本化率、年限三个关键参数均包含了评估人员的主观判断及一定假设，评估结果的可调节性较大，对于房企自持的拥有稳定的租金收益的商业物业，较适合使用该方法进行估值。

成本法需要测算被评估资产的重置成本及各种贬值因素，其基本原理是投资者愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行构建成本，其中重置成本的主要方法包括重置核算法、价格指数法、功能价值类比法。与市场法下的价格指数及功能价值类比法不同的是，成本法使用的是被评估资产的历史成本和参照物的重置成本，而不是成交价格。成本法估值比较适合易贬值的机器设备的价值评估，而对于商业地产公允价值的评估适用性较差。

对于商业地产来说，成本法适用性较差，而市场法和收益法的应用需要考虑商业地产的经营效益、所在位置以及商圈内供求结构等因素。具体而言，商业购物中心需要较长的培育期，经营效益（通常以坪效衡量）是影响其公允价值的核心因素，而商业购物中心的经营效益取决于运营者的管理能力以及所在商圈的供求情况。一个新投入运营的购物中心可能会改变商圈内的供求关系，并且受运营者管理能力的影响，其经营效益可能无法与区域内已稳定经营多年的购物中心相比，因此对于一家运营初期的商业地产，市场法的适用性较差。而对于同一商圈内位置、规模、经营效益等因素均相近的商业地产，市场法和收益法均适用。

在应用收益法评价一个商业地产项目估值是否合理时，我们在考虑项目历史出租率、租金收入的基础上，结合商圈内其他商业地产的经营情况对未来租金收入进行预测，再结合项目账面价值估算出项目资本化率，并与商圈内其他商业地产的平均资本化率对比。若项目资本化率明显低于商圈内其他商业地产的平均资本化率，则项目账面价值或存在高估。

（二）部分港股上市房地产企业估值方法介绍

由于港股上市公司对投资性房地产公允价值估值披露较为详细，在中债覆盖的房地产企业中，在香港上市的以商业地产运营为主的房企有九龙仓和大悦城，我们选取了两家公司2016年的财务报表，对其投资物业公允价值测算方法进行归纳总结如下：

总体来看，港股上市公司对于建成的和在建的投资性房地产估值方法有所不同。他们对已竣工物业采用收益法或者市场法，而对在建自持物业使用的是类似可变现净值的“成本计价法”。不同企业估值所采用的资本化率差异也较大。

三、投资性房地产公允价值评估合理性案例分析