张玉 刘媛媛 毛中楠

近期，上海商业项目迎来开业热潮。2017年12月，上海有超10家购物中心开业，其中12月16日一天就有徐汇日月光中心、宝山龙湖天街、吴中路爱琴海购物公园3座大体量购物中心正式开业。

《中国经营报》记者连日来走访上海爱琴海购物公园、上海华润万象城、兴业太古汇等多个新增商业综合体项目了解到，其品牌入驻率普遍低于预期。其中，位于上海市吴中路的爱琴海购物公园开业一个月有余，商场内有不少商铺仍处于空置状态，并标有“店铺装修中，敬请期待”“即将开幕”“OPENING SOON”等字样。同时，开业3个月有余的上海华润万象城一楼也有部分店铺仍在装修中尚未开放。

此外，有别于传统购物中心，新增的商业体基本都引入体验式消费，谋求个性化竞争。而为了适应新的消费需求，传统商场也在加快转型步伐。2017年至2018年年初，包括月星环球港、港汇恒隆广场在内的老牌沪上购物中心均对业态布局等进行了大规模改造升级。存量时代，商业地产运营之战一触即发。

太古地产有限公司（01972.HK，以下简称“太古地产”）相关负责人在接受本报记者采访时表示，兴业太古汇将体验性设计与购物中心的各种要素整合串联起来，在潜移默化中刺激消费。爱琴海上海吴中路项目负责人表示，为消费者规划主体体验区，是希望能够真正达到“品质生活”“慢生活”。

体验式业态盛行

随着居民消费升级，儿童、电影、运动、文化艺术等体验式业态掀起了一场新的“场景革命”。

近日，记者走访多个新增商业体发现，上海爱琴海购物公园设有SECA少年综合运动中心、威尔仕健身、城市轮滑、PU·精致健身、香蕉芭拿拿主题娱乐观等多种体验式业态；华润万象城也布局了星际传奇、Me Land Club、无量瑜伽、滑冰场等多样体验式业态。

爱琴海商业集团上海吴中路项目相关负责人在接受记者采访时表示，爱琴海购物公园的建筑规划“使用率”并不高，而是把它视为一个供消费者“栖息”的场所。因此在这里除了有大量艺术品的陈列、室外景致如水景喷泉、花园苗圃等，还为消费者规划了室内滑雪场、马术中心、图书馆等主题区，希望能够真正达到“品质生活”“慢生活”。

不过，从目前来看，上述新增商业体品牌入驻率普遍低于预期。上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌表示：“华润万象城只有一两个轻奢品牌，其余全是大众品牌。而兴业太古汇，大众对其最深的印象就是星巴克，缺少亮点，与成都、广州的太古汇相距甚远，面临客流量不足的情况。日月光是目前新开业里业绩最好的商场，但是其70%都是餐饮。”

与此同时，虽然体验式业态被公认为是购物中心未来的发展趋势，但其租金及利润率低于传统零售也是不争的事实。在体验式购物中心中，往往比起前来购买的消费者，更多的是前来拍照凑热闹的游客。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓此前在接受记者采访时也表示，不希望集团的商业综合体项目仅仅成为拍照的背景墙，而要真正吸引消费者进行消费。

高力国际华东区研究部董事陈铁东补充称，虽然通常体验式商业相对零售的租金承受力较低，但其可以带来人气，从而带动租金承受力较高的零售营业额，带动整体购物中心的销售业绩。

倒逼传统商场转型

有观点认为，中国的商业地产正在逐渐步入震荡调整期，整个行业也开始了从增量时代向存量时代的跨步。杜斌告诉记者，当下大量的购物中心都在改造。“曾经的购物中心不论从舒适度、美观度，还是产品的迎合度，都已经落后。”