【泛商会】太惨了！商业地产不转型等死，转型是找死！

2017-12-10 14:53 来源:泛商会mp 转型 /房地产 /餐饮

原标题：【泛商会】太惨了！商业地产不转型等死，转型是找死！

波司登东北区域总经理，洪杰

成都亚新企业管理有限公司副总经理，钟磊

国内越来越多的商业地产觉得自己在苟延残喘，曾经风光的大型购物中心为什么会变得这么难？

■ 有网络就能买东西，何必要到商场来。电商冲击下，人们消费习惯发生了巨大的转变，消费者的支付手段、消费场景、消费目的都在转变；

■ 网购不可怕，可怕的是大家做的东西都一样。商场同质化严重，没有自己的竞争力；

■ 购物中心饱和或过剩，有的城市商业地产人均面积超过7平方。数据显示，2015年，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，平均空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，平均空置率达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，平均空置率高达28%。

为了改变这种局面，很多购物中心都在想尽办法转型和创新，做法无外乎以下几种：

■ 提高体验类商业项目，提高电影院、餐饮、儿童游乐场、减肥美容等的比例，将消费群吸引到线下；

■ 丰富业态，引进书店、展览等新鲜业态，吸引客流。

■ 重新装修，升级硬件设施，改变定位。

这些做法最初能给消费者带来新鲜感，但极易复制，很快大家就会发现，各个购物中心又变成“千店一面”。那么，有没有一种模式，能让你的商业中心有极高的辨识度、难以被模仿，使客流不请自到呢？

明源君认为，当前房地产是一个细分的市场，商业地产当然也需要细分，其中一种方法就是：让购物中心有自己的主题。

让人惊艳的主题购物中心的成功秘籍

下面明源君举几个例子，告诉你主题式购物中心怎么做，做主题式购物中心怎样不被模仿。

一 .上海K11艺术购物中心，艺术变成滚滚财源

改造前的新世界百货早就淹没在淮海路商圈中：

1、 店面老旧、引进品牌档次低；

2、 业态单一，布局、动线混乱，客流少；

3、 空间利用不足，非核心区域空置率高。

2012年，新世界百货翻新变身为上海K11购物艺术中心。翻新后，商铺租金增长了70%，办公楼租金增长了30%，人流量自试营业以来平均每月高达100万次。

这些惊人的数据是怎么做到的？

1、主打“当代艺术”主题，举办艺术展览等体验式项目，增加消费客群，为商圈提供业态补充。

K11将核心目标客群锁定为25岁到38岁之间的“三有”（有经济能力、有文化、有追求）人士。定期举行艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙。让大众消闲或购物的同时，可欣赏到不同的本地艺术作品及表演，培养市民对艺术的欣赏。消费者可以在商场的3000平米的艺术空间欣赏当代艺术展，在负二楼学习烘焙，上素描或陶艺课，看乐队演出，在三楼体验生态农场，吸引客流进入高层区域。

商场主题和品牌定位契合度高，深度合作后可以帮助品牌进行传播。品牌则为商场设计专属定制产品作为回馈，二者达到共赢。

为众多国际一线品牌构建独一无二的概念店，将商业与艺术氛围结合。比如Burberry沿袭伦敦摄政街上的旗舰店风格，Burberry则为K11提供特定款；MaxMara有一家自设的当代艺术博物馆，二者长期进行艺术家交流活动，MaxMara专门为K11设计了定制系列。

3、对外合作上，建立自己的艺术基金会，专业团队运营艺术产品。

其艺术家资源库为购物中心的艺术展示提供了储备，比如，基金会与巴黎的东京宫签订了合作计划，包括多项艺术交流活动。

4、改造产品，用创新减少成本。

停车场设置在商场的最高层6-9楼，此处商业价值较低，改造成停车场在国内少见。将地下三层改造成本高、出租回报率低的区域改造为体验式艺术展厅，增加客群和门票收益。

二、诚品生活苏州，书香与赚钱不矛盾

“诚品居所”，由裙楼连接。

按照上图锐理数据的成本测算，占地不到八万方的“诚品居所”售楼盈利，已经远远超过投入。

苏州诚品是诚品集团第一次作为开发商来做商业地产项目，如何实现首战告捷？从拿地到项目建设，诚品都有着独特的模式：

1、 不做二房东，利用品牌优势与政府谈判，低价拿地，从根本上解决问题。