2018年3月20日“两会”正式闭幕，“两会”期间房地产仍是热议话题，从近日中央财经领导小组会议、住建部新闻发布会以及近期热点楼市调控动向看，中央做出了“深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”的指示，表明长效机制从顶层设计走向“落地”，将是关注重点，也是未来政策聚焦之处。

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建立房地产市场调控长效机制的意义

历经多次房地产短期调控，人们形成了这样的预期即“经济不好时，政策会刺激房地产市场，反之亦然”，即短期调控的目的不仅是平抑房价稳定房市，还要兼顾经济发展。调控目的的多元化导致调控的多变，从而形成了市场不稳定的预期，进而导致市场的大幅波动。长效机制的目的则应更加专一，即要保障房地产市场平稳健康运行，保障居民住有所居。长效机制应当长期发挥作用，从而规避房地产市场短期内大起大落。

其次，长效机制的出台一定程度上缓解经济发展模式与房地产之间的矛盾。当前我国通过房地产拉动经济增长的模式逐渐陷入僵局，同时短期的行政调控手段将加大房地产行业金融风险的爆发，亟需中长期的有效调控，逐渐疏解经济增长与房地产行业之间的矛盾，腾挪空间给经济结构转型；同时，房地产长效机制的出台有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展，实现全体人民住有所居目标的实现。

最后，长效机制的出台更加遵循市场规律，尊重居民合理的居住改善需求。不同于短期调控的强行政性，长效机制会更加尊重市场规律，尊重居民合理的居住改善需求。同时坚持中性价值观，不打压、不刺激，让需求在时间周期内平稳释放，让供给的弹性更能贴近需求的变化。长效机制更侧重于供给侧结构性改革，通过发展租赁市场、共有产权房等，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房体系。

长效机制的建设应该是一个持续的过程，也是由一系列相关举措组成的系统工程。中国房地产市场的复杂度和不确定性很高，不存在一蹴而就的“速效药”，长效机制也不会一夜之间成熟。不同的领域的规则制度逐步建立、逐步推出，可能是长效机制呈现的过程。

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房地产市场调控长效机制措施的若干方面

2017年,房地产政策的出台较2016年更为密集，各级政府出台调控政策次数多达513次。其中北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，尤其是仅北京发布的各类型房地产调控政策超过30次。在“分类调控、因城施策”的指引下，出台房地产调控政策的城市范围空前，调控力度不断加强。在加强各城市分类调控的基础上，房地产市场的长效发展机制开始发力，住房租赁市场建设提速，中央及各地政府正在通过政策引导加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以此实现房地产市场的平稳健康发展。

通过对各房地产政策系统分类研究，几个关键的字眼集中在“限购”、“户籍”、“贷款”、“稳定”、“调控”、“共有产权”、“租购并举”、“租售同权”、“房地产税”等。具体来看，调控政策集中在土地、租赁、税收、保障、金融等以下5个方面。

①土地：加大租赁住宅用地供应；部分城市土地限售，维稳房地产市场

土地方面，实行差别化供地政策，住建部和国土资源局根据各地商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。土地拍卖方面执行限高地价举措，挂牌竞买报价达到最高限价时，长沙、合肥、青岛通过摇号抓阄的方式确定，天津则竟报自持面积，杭州土地溢价率达到150%时，通过投报配建养老设施面积确定竞得人。郑州超过50%溢价率时，采取“限地价，竞房价”的方式，其中郑东新区、郑州经济技术开发区范围内的用地达到熔断价格后，进行一次性竞综合房价，报价最接近房价平均值的为最终竞得人。同时，保定和珠海实行10年最高土地限售政策。除此之外、上海、北京等一线城市还加大租赁住宅用地供应，大力发展租赁市场。

②税收：调低房地产交易环节契税、营业税，平衡城市房地产市场供需

在税收方面，启动税收优惠政策，财政部发文调低个人购买住房的契税税率。除此之外，各地还积极落实房地产税，上海对在2011年1月28日起上海市居民家庭在上海市新购的第二套及以上住房和非上海市居民家庭在上海市新购住房，征收个人住房房地产税。重庆房地产税征收对象为在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房，宁夏、陕西也出台了各类房地产税的新规。

2018年“两会”报告中再次提出要深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理，使财政资金花得其所、用得安全。

此外还提及要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。根据财政部部长肖捷此前提出的房地产税立法和实施原则，即“立法先行、充分授权、分步推进”，可以预计，房地产税立法之后，中央层面会明确一个总体框架，而具体的细则会充分授权各省政府。毋庸置疑的是，房地产税是落实长效机制的重要组成部分，税负承担逐步由开发交易向持有资产扩展，能够增加直接税、改善税收结构，不仅有助于丰富地方财政的收入来源，而且能促进空置房屋出租，盘活存量资产，进而推动房屋租赁市场的发展。

③金融：严禁资金违规流入房地产领域，抑制炒房需求，防范金融风险

金融方面，严禁资金违规流入房地产领域，抑制炒房需求。各地开展对房贷资金来源的严格审查，严禁违规“首付贷”、“过桥贷”等金融杠杆配资业务和“假按揭”违规行为，规范房地产金融市场。同时，国家发改委深化融资体制改革，鼓励民间投资进入，因城施策促进房地产发展。长沙、厦门设置商品房销售资金监管账户，充分保障购房人的权益。广州、佛山要求企业开发、购地所用资金需为自有资金，进一步规范房地产市场。除此之外，各地还实行差别化公积金贷款首付比例，连云港、东莞、贵阳等热点二三线城市，将提升最低首付款比例，西藏则放宽住房公积金提取条件，深圳对于首套最低首付比例为30%、二套及以上则不低于70%。合肥、连云港、芜湖暂停发放第三次住房公积金贷款。