2018年“两会”政府工作报告中再次明确2018年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，金融监管层面未有放松，去杠杆效果有望进一步显现。对于房企而言，现金流是命脉，如何保持销售回款率、低成本开辟多元化渠道融资依旧是2018年需要攻坚的“重中之重”。而对于购房者而言，资金借贷层面的严控也有助于降低购房者的投资预期，去除行业泡沫，降低金融风险。

④保障：推出共有产权房，部分城市人才购房政策逐步松绑

保障性政策方面，2018年“两会”中同样强调了要支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

针对共有产权房，一线城市走在最前面，尤其是北京，规定符合限购条件且名下无房的家庭和年满30岁的单身人士可申请共有产权房，在分配比例上“新北京人”不少于30%。同时，加快共有产权房建设，明确从2017年开始的五年内，建设25万套共有产权住房，供应结构在60平米到120平米的区间。共有产权房属于产权类住房，可以按照相关规定办理落户、入学等事宜，购满5年方可转让。同时，住建部还发文表示支持北京、上海开展共有产权住房试点，上海、广州、深圳等一线城市均已出台相关政策，明确推出共有产权房，其他二三线城市也在积极探索当中。除此之外，各城市还致力于人才引进，对于人才购房予以优惠补贴，如南京的“购、租、补”3种形式的人才安居，大连的“安家工程”，将给予高层次人才最高300万元安家费，云南则根据人才等级评定给予一次性购房补贴等。西安、浙江则放开了人才落户政策，成都、西安、昆山针对人才购房不受限购政策限制，武汉更是针对达到相应标准的企业和人才推出“房票”，规定购买首套住房可不受限购政策制约，同时还可以抵付等额购房款，但是使用“房票”所购住房取得不动产权证满5年后方可上市交易。

⑤租赁：多渠道保障租赁住房供应；建立健全租购并举住房制度

在租赁方面，各城市出台相关政策，大力发展租赁市场。一方面，多渠道增加房源，保障租赁住房供应，鼓励企业通过新建、配建、改建等多种方式，开展租赁业务，同时，还鼓励个人出租自有住房，并给予税收优惠政策。北京、杭州明确企业自持住房应全部用于租赁，对外出租单次租期不得超过10年，有效防范“以租代售”；另一方面，切实保障租户权益，规定可以提取住房公积金用于支付房租，江西、山西还允许消费者“先租后买”，租金可扣减房款，对于允许将商业用房等改为租赁住房的城市，深圳规定人均租住面积不得低于6平方米，广州、四川则规定改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等空间不得出租供人员居住。除此之外，杭州、山东和沈阳的租房人办理居住证后可享有义务教育、医疗等基本公共服务，建立健全购租并举的住房制度。

2018年“两会”同样强调了积极发展租赁市场的重要性，多元化的租赁市场，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，一方面缓解了人口净流入城市土地供应不足导致的居住紧张问题，另一方面对于保持楼市理性预期，稳定房价也有一定的裨益。事实上，自2017年以来，已有上海、广州、深圳、杭州、珠海等多城陆续推出了多幅纯租赁住宅用地，在政策的大力支持下，未来这部分出让比例有望进一步提升。

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房地产市场调控长效机制措施对市场中长期影响预判

2018年“房地产长效机制”将由理论层面进入实践层面。长效机制的出台将逐渐疏解经济增长与房地产行业之间的矛盾，抑制房地产泡沫，实现房地产市场长期达到“持续、平稳、健康”的目标，实现“居者有其屋”。未来的3-5年，房地产税的出台、长租公寓的兴起、集体土地的入市以及去年大热的共有产权住宅政策势必会对市场供需、房价产生持续深远的影响。

①房地产税的对房价只起到一定程度的平稳作用，作用效果因城而异

总体上看，房地产税的出台使得房屋持有成本增加，尤其对囤积多套房产的炒房者的影响最大。尤其考虑到房地产税实行“累进制”征收，那么对于手里有多套房子的人而言，即使第一套免征、从第五套开始累进税率，炒房者的压力也会十分巨大，到时候撑不住，反手开抛也不是没有可能。

开征房地产税能否起到抑制房价的作用，关键在于其能否改变市场供需关系的转变，以及对未来房价走势的预期。从需求端看，较大的城镇化提升空间仍将对房价形成需求支撑；大都市圈化的开启，城市人口密度还有较大提高空间；家庭规模变小和微型家庭增多，房产需求增加。从供给端看,房地产税的征收将增加房产的供给。

其实房地产税的影响因城而异，总体上看对于三四线囤房者影响巨大。从目前来看，三四线的城市人口增长动能不强，围绕着什么经济开发区、高新区等等而建设的楼盘，其周围的配套设施并不好，出租较为困难，空置几年也是浪费，升值空间又很小，脱手也比较困难。

开征房地产税对租金的影响也将出现分化:对于人口聚集型城市,租金将呈现整体上涨趋势；而对于人口外流型、经济发展较为薄弱的城市,租金并不会受到很大的影响。

②租购同权能完善供应结构并引导自住需求回归

尽管住房保障制度的逐步完善使得很大一部分公民通过购买各类社会保障住房的产权、有权产权或通过承租公租房、廉租房等方式，获得看良好的住房权保障。但是，不可回避的是，在许多大城市，由于商品房价格跻高不下，保障房的稀缺性，还有相当大一部分人民要通过租房解决住房问题。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》中相关数据测算，2030年预计有2.65亿人口是通过住房解决住房问题。同时通过对各地国土局公开信息推算，大概三成土地供给是用于租赁市场的，由此可见，未来的租房市场体量十分之庞大。