从2017年7 月首次推出租赁住房用地以来，仅2017年上海已推出20多幅租赁住房用地，合计建筑面积约 150多万平方米。随着越来越多的租赁租房土地的供应，租售同权将逐渐由概念成为事实，租房可积分、租房可落户等政策将激活更多租赁需求。与此同时，机构化运营的租赁房源增加、租赁条件的持续改善，将使得更多人偏好租房的模式。

但是目前我国租赁住房供给方主要以个人房东为主，约占租赁市场总量的97.5%，专业化程度较低。这样一种以非职业化出租人为主体的租赁住房供给结构，在很大程度上决定了我国住房租赁市场长期存在的一系列问题。 从发达国家的经验看，住房租赁市场的专业化、规模化（即由规模化机构住房出租人出租的住房在租赁住房总量中的占比）程度越高,租赁住房整体的居住稳定性和物质品质就越高，其与自有住房的相互替代性也越强，住房租买选择机制也愈加彰显。

当前，北京、上海等城市逐步堆出共有产权房，以租购同权助力房屋租赁市场发展，也是借鉴了国际上公共租赁住房的发展模式。从长期来看，租购同权的推进等将极大地促进住房租赁市场的发展，通过提供租赁住房完成房地产供应结构，并引导自住和投资需求回归。从投资端看，在供给侧改革背景下，对闲置和低效利用厂房和办公楼的改建，相比于新建商品房投资规模将边际收缩；对新建租赁房土地供给的支持将挤压当前房地产土地供给，房地产投资短期难以恢复。从消费端看，房屋租金远低于房价，且共有产权房价格按产权比例计算，房价稳定或有助于消费增长。从信贷角度看，政府提供的配套信贷政策和金融服务支持将降低住房租赁企业的融资成本。

总的来说，大力发展住房租赁市场是建立房地产长效机制的一大着力点。用长远的眼光看，这一举措将有助于抑制房地产市场泡沫形成、避免房价的大幅波动；此外，有助于使住房回归居住属性，降低经济对房地产的依赖，释放居民消费能力，对经济起推动作用。再加上北京、上海等城市集体土地入市租赁住房市场，逐渐从“地根”上推动住房租赁市场供给侧结构优化。

③集体土地入市的影响一定程度上使热点城市租金小幅下降

集体土地入市建设租赁住房，打破了原有土地供给市场的垄断。贯彻多层次供给和租购并举的重要内容，突破了城乡土地供应的二元分化，使农村集体土地不须经过征地环节就可以进入城市供应，是一个重大的政策创新。

集体土地入市也为房地产企业打开了一个以较低成本获取投资开发租赁住房土地的渠道。这一政策的推进，将逐步吸引一部分房地产开发企业尝试“开发-租赁“的住宅投资经营模式，一方面有利于改变目前住房租赁市场供给侧以非专业个人出租人为绝对主体的状况，逐步提高住房租赁市场供给侧的专业化、规模化程度；另一方面大大增加租赁房屋的供应量，对抑制租金上涨有很大作用。

集体土地入市一定程度上规范了农村土地市场，保护了农民的合法权益。拓宽集体经济组织和农民增收渠道，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。集体土地建设租赁房，即缓解城市居民的居住问题，也是拓宽了农村居民的增收渠道，增加农民收益。

2018年1月15日，国土部部长姜大明在全国国土资源工作上提出将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。这一做法无疑能有效盘活闲置土地，鼓励其通过租赁方式进行流转，让农村住宅“活动”起来，增加农民的财产性收入。同时也将对城乡接合部，尤其是城市近郊农村住宅流转带来新机遇，增加住房租赁市场供应具有积极意义。更重要的则是，通过增加落脚城市的农民土地权益性收入，并为其提供法理保障，使“三个一亿人”实现就近城镇化提供物质生活保障，加速新型城镇化进程。

北京入市的集体土地地理位置偏远，租金较低，对租赁市场的影响也是结构性的，对高端商品房租赁供应和房价影响不大。去年年底，北京宣布将在未来5年供应1000公顷集体建设用地，通过测算，1000公顷集体土地大约可以建设30万套至40万套的集体产权住房，相当于未来5年给北京增加了10%至15%的租赁房源。如果能如期投入使用，将有效缓解区域租赁市场供需平衡，可以使北京住房租金下降。同时在试点方案中，北京市规定“只租不售”、单次租期不超过10年，以防出现以租代售，预计对未来房价影响不是很大。此外，在北京等地，因集体土地位置相对偏远，其对租赁市场的影响也是结构性的，可以增加中低价位的租赁房源供应，对高端商品房租赁供应相对影响不大。此前，为缓解公租房用地压力，北京、上海曾作为集体建设用地建设公租住房的首批试点。北京推进了平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体建设用地试点，合计建设公租房1.28万套，截至目前共完成入住3056户。

④大型国企低效土地的盘活，能够起到平抑房价的积极作用

2018年1月15日，国土部部长姜大明在全国国土资源工作会议上提出将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，探索盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地的措施，这一系列举措是对“十九大”报告“多主体供给”的最好回应。这一办法既缓解了随着城市的不断扩张，城市用地的紧张程度，增加了住宅供应量，平抑了房价；也提升了国有企业盘活土地的积极性盘，使他们可以充当“二房东”的角色，提高土地利用效率。

尤其是在城市更新过程中，原有大量的工业用地、仓储物流用地使用权人的合法利益能够保障，可以减少政府拆迁、收储再出让环节的社会矛盾，提高这些低效土地使用权人参与盘活存量土地二次利用的积极性，有效缩短土地供应周期；与此同时，房地产开发企业也可以提前介入土地转性开发，降低土地成本，能够起到平抑房价的积极作用。

从整体上看，土地多主体供应的探索，更加有利于资源获取能力更强的大型房企的合作开发，同时也给城市本土“二房东”进入房地产开发经营领域提供了弯道超车的机会。随着土地供应政策的相对宽松政府，未来对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

⑤共有产权房仍存在“有钱的不愿意买，没钱的买不起”等问题

共有产权房的出现对于住房保障体系的完善有积极的意义，但从目前共有产权房的实践情况来看，并不是特别成功，主要面临以下几大困境：