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首先，从需求者角度进行项目定位，是商业中心、商业街、专业市场、特色街还是社区商业。其次，从服务对象角度进行业态选择，是大型购物中心、仓储连锁式超市、专业市场还是零售店铺，是综合型的还是专卖、特色型的。 品牌服饰 原标题：北京商业地产研究报告——研究报告 2.2010-2015年北京商业地产土地供给及价格分布 1.北京市场概述 近两年，CBD及泛CBD地区并无新增商业物业投入使用。据戴德梁行统计，截至2015年底年，CBD商业面积已超100万平方米，作为新兴的市级商业中心，CBD已超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。 （二）外投资者的基本考虑 （八）消费者由“商品消费”向“场所消费”发展。 商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。若仅是服务于本小区的，服务功能就要全、要便利；若是服务于全市的，差异化、特色化经营就非常重要。同时，区域年消费能力虽有一定比例增加，但大致还是维持在一定水平上，不会随商业地产的增加而有较大波动。因此，商业定位对消费的分流、在与新旧商业地产的竞争中处于优势，十分重要。 大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右，以北辰购物、新奥购物中心等几家为代表的商业项目，业态分布比较零乱，且文化设施欠缺，个性化的商铺鲜见，难以满足较高档次的消费需求。商业面积也无法满足人们对更高品质生活的需求，巨大的消费能力很难得到释放 1.经营模式 另一方面，近年来部分区县政府在土地立项审批过程中未以城市对商业及经济的承载能力为基础，未能科学规划，间接导致商业类型同质化、商业项目不能与区域产业配套及消费优势吻合，从而导致区县内商圈商业量大不强，商业坪效每况愈下。 四、北京商业地产的思考 （2）北京市四环以内不再新批新建商业项目，导致城市中心土地资源稀缺，价格随之水涨船高，常住人口增长水平不及价格增速，形成发展结构性倒挂。这种情况下，众多房企将投资目光转向城市发展新区及生态涵养区，但是这些区域一方面人口收入、消费不能支撑商业如此转移，另一方面生活方式与商业定位不相符。 -目前主要六种商业地产划分方式 2.合作方式 高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视。消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。 （一）整体市场分析 （七）城市规模扩大，拥堵加剧，消费者便利化需求增加。 二线城市购物中心发展渐趋饱和。同质化危机加剧了竞争，各购物中心通过布局主题特色来增加自身亮点、吸引客流。部分购物中心开始发展多层次、多主体的功能复合型综合体，满足不同消费者的需求。 2.亚运村商圈 1.CBD商圈 正如中国经济进入阵痛阶段，商业地产业不可避免的遇到发展瓶颈。目前商业地产出现了结构性问题，包括供需失衡，传统商业物业亟需升级改造等问题。 市场分析 （二）人口及社会环境分析 （3）结构性问题还体现在北京商业地产定位过于单一，体验式、文娱业态尚未充分开发利用。 地理位置 （2）需求分析 消费者的鉴赏能力越来越强，不但买奢侈品，还要买二线品牌，甚至有一些快销品牌也是他们的选择，这样就需要有一个大规模的购物中心。而消费时间越来越稀缺，需要在一个场所完成所有活动，提升他们的活动效率，年轻一代的需求倍增，所以这个时候，消费者选择的不仅是一种商品，而是一个综合性的消费场所。 4.客流带动 3.城市功能拓展区新兴商业物业代表项目—通州万达广场 亚运村目前常住人口达70万以上和流动人口50万以上，并且规模日益壮大，范围延至北五环。 三、北京商业地产存在的主要问题 -目前主要六种商业地产区域定位 商铺租价平稳上扬 目前很多一线城市的品牌企业，已经开始深入三四线城市。 （三）技术环境分析 1.前期开发 （三）从一线至三线，商铺租售价格失衡加重。 3.主力店效应 （1）近两年北京市商业地产土地供给明显减少，但与此相对应的，楼板价却在不断飙升，供求矛盾明显，转移土地投资方向势在必行。 大到天安门广场、西单文化广场，小到社区的休闲、娱乐中心，客流汇集的地方，就有商机人气，这必是商业地产地段选择或规划设计的重要方面。同样大型演出场所、体育馆、展览馆等和广场一样将使该区域形成特殊商圈，商铺将产生特殊的价值。如北京的国际展览中心、北京展览馆等附近的商铺租金非常高，在举办活动和展览期间，这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。 亚运村商业一直是投资热点，除奥运经济外部催化及奥运建设内部拉动的原因外，较小供应量与庞大消费人群需求间的巨大悬殊也是一重要原因。 一、宏观环境分析 （二）区域市场分析 思考一：定位 产品定位普遍高启 由于在CBD工作与生活的人群数量庞大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。 2.地理位置 4.商圈需求 项目位于通州永顺镇北苑商务区内，距离地铁通州北苑站 0.2 公里，周边有京通高速、机场巴士、八通线等，交通情况良好。周边有国泰百货、苏宁电器、国美电器等配套，商业及生活配套十分成熟。随着北京中心东移，通州新城预计于 CBD 商务区相连，形成大 CBD 商务区，大商务区东至通州新城、西接 CBD 商务区、南临亦庄商圈、北接东坝商务区，将形成新的核心。 正如当下中国经济进入阵痛阶段，商业地产也不可避免的遇到发展瓶颈。然而投资永远关注未来，随着政治、经济、人口、社会技术等方面的发展，在一个很长的时间维度中，我国商业地产仍处于生命周期中的成长期，他所遇到的仅仅是区域性结构问题。本报告拿北京市场作例，窥一斑而知全豹，指出商业地产突出的问题：一是区域发展不平衡致使项目选址失误，投资设想不能契合当地消费者的习惯。二是开发周期中未能采取招商先行的策略，定位与落位不符。三是对营运工作的重视程度不够。四是电商冲击下的转型创新力不足。本文最终希望通过探索区域结构性失调的原因从而获取商业地产投资过程中的决策因素。 五、北京商业地产的投资 （九）新消费者更多维度的身份特征，为新业态及主题化奠定基础。 |