胡伟俊（麦格理集团首席中国经济学家）：大家下午好！我是胡伟俊，来自麦格理集团，非常高兴今天下午有机会跟大家分享我们对宏观的看法。

这是我对今年房地产市场一个比较短期的看法，左上角是我们对房地产投资的预测，去年房地产投资的增速大概是7%左右，今年对房地产投资的预测大概是6%左右，大致是相对比较稳定的。为什么会大致比较稳定呢？原因在于下面这张图，它显示的是房地产投资中来自建筑成本和土地成本的贡献，我们可以把房地产投资拆成这两个部分，我们看到土地成本在去年占了大头，所以去年的房地产投资相对来说比较稳定。因为土地投资是和上一年的土地销售有关系，去年的土地销售是比较强的，所以房地产投资今年的可见性还是蛮高的，所以我们认为它的增速相对比较稳定。

通过绕过这些管制，就导致了这个金融体系越来越大，金融体系内部的杠杆也在大幅提升。包括过去几年中国金融体系内部银行之间互相借贷规模越来越大，所以从2016年4季度开始，中国对金融杠杆采取措施，去年11月份成立的国务院金融发展委员会也是要处理金融杠杆的问题，防止更多的监管套利的产生，这个月我们看到银监会和保监会合并，这都是去杠杆的过程，我们要开始管控金融风险。

在谈房地产之前，我想先讲一下去杠杆的话题。这个杠杆主要有两块，一块是实体经济的杠杆，也就是政府债务、企业债务和居民债务。另外一块是金融杠杆，这是金融体系内部的债务，比如说一个银行向另外一个银行借了钱，或者说保险公司向银行借钱，这是金融体系内部的，这两种杠杆的成因、后果都不一样，从实体杠杆来说，我们看到最多的就是中国的债务和GDP的比例，债务就是居民、企业和政府的债务之和。从实体经济的杠杆来看，中国过去几年这个杠杆率增长得特别快，去年增长不是特别快，但前两年都是非常快的。