今年的两会刚刚开完，现在进入了一个新的时代，我相信接下来一个大的主题就是我们怎么解决这些问题，所以去年的十九大也提出了我们现在有三大攻坚战（防风险、扶贫和环保），去杠杆成为今年的工作重点，如果去杠杆比较困难的话，我觉得至少是我们的政策想做到稳杠杆，我们的杠杆率和去年相比不上升，或者只有比较小幅的上升，这是我们想看到的状况，而不是像中国在2013、2014、2015年这样，杠杆率有一个迅速的上升，配合房地产政策也会产生一个比较大的影响。

另外一方面我们也看到居民贷款占居民存款的比例，在2012年的时候是26%，现在已经到了差不多50%的状态。所以我们看到过去两三年居民部门的购房行为、加杠杆行为对中国经济可以走出2015、2016年的低谷，帮助化解人民币贬值风险方面有巨大的帮助。但是另一方面我们看到居民加杠杆的空间也在下降。

金融去杠杆也会对房地产的融资产生影响，比如说你是一家银行，你想放房贷，原来你手上没有资金，你去问别的银行借钱，两年前你借钱的成本是3%，但是现在因为它在收金融杠杆，它的资金紧张了，现在借钱成本要5%，这样放贷款的动力就小了，这就会对实体经济产生影响，我觉得这也是今年我们会慢慢看到的，实体去杠杆、金融去杠杆都会对房地产产生一些影响。

中国的居民债务并不是太高，但是它增长的速度非常快，过去两年中国的居民债务差不多上升了8%，政府和企业债务分别上升了4%和1%。我们看到过去两年中国政府有一个转杠杆的过程。回到两年前来看，当时中国面临的问题是房地产的库存非常高，政府、企业的债务都增加得非常快，在2015年3月的时候，我们对房地产政策开始放松，因为当时中国经济确实面临着一个非常大的下行压力，在那之后中国的房地产开始慢慢复苏，房地产复苏都是居民买起来的，所以居民的杠杆增加得非常快。

我下面放了一张图是房贷价值比，这是国际上大家看居民加杠杆空间的，房贷价值比是当年的房贷除以当年一手和二手房销售的比例，我们看到中国这个数字是在上升的，2012年的时候，当年的房贷只占房屋销售的13%，到了2016年的时候已经到了29%左右，去年仍然系是比较高的状态，说明居民加杠杆的空间是在慢慢下降的。

各位是房地产一线的从业者，对房地产市场肯定是比我有更加鲜活、更加深刻的了解，但是从看经济的角度，我希望用一个框架理解它。中国的房地产市场本身就是一个土地的供给和最后房价的需求不匹配的问题。我们看到在一二线城市的土地需求很大，但是供应不够，在三四线城市的土地供应很大，但是它面临着人口的流出，这一个大的框架，但是去年我们看到三四线城市表现很好，因为一二线城市太贵了，他买不起，然后回老家买，这在短期内可能也不一定成立，但是从长期来看，如果你相信中国城市化的进程还是在继续，我们现在的土地政策很难改变的情况下，土地工具错配的矛盾从长期来说会一直存在。

但这一块到现在已经慢慢引起了政策制定者的担忧，甚至我们看到最近在两会上央行的领导在谈到这个问题的时候都很担心中国居民杠杆率增加得太快，中国目前的按揭利率还是太低，这已经表明现在跟两三年前相比，政策制定者对居民杠杆的看法已经发生了变化。两三年前当务之急是去房地产杠杆，刺激中国经济，但是现在中国经济已经起来了，全世界的经济也不错，所以当务之急是我们要把这个杠杆增加的速度稳下来，这就是一个很明显的政策变化。

房地产投资对大家可能未必那么重要，但是对我们看宏观非常重要，因为房地产投资是中国经济一个非常重要的组成部分，它会对大宗商品的价格产生非常重要的影响。

房地产投资对大家可能未必那么重要，但是对我们看宏观非常重要，因为房地产投资是中国经济一个非常重要的组成部分，它会对大宗商品的价格产生非常重要的影响。

在一个更加大的周期，我们现在处于一个技术变化的时代，回想到5年前，大家不会想象中国的移动通讯技术会增长这么快，大家不会想到微信会发展得这么好，不会想到中国有这么创新的东西出来，比如说滴滴、饿了么、阿里都能做得这么好，这是技术的发展，中国现在这个技术仍然在发展，包括虚拟现实、人工智能等等。短期来说很难说对房地产有什么影响，但是如果把时间拉长，它仍然是会有影响的。比如说对房地产有一个很大的需求是大家希望买市中心的房子，因为大家可以住得近，但是如果虚拟现实技术发展得非常好，大家不需要住得很近，因为你开会的时候，通过虚拟现实，大家就像身临其境一样。当然这并不是马上要发生的事情，但是这是一个技术的方向。

但是不管怎么样，现在这个时候谈宏观的话题是非常有意思的。我首先从一个非常宏观的角度来谈我们现在所处的一个小、中、大的周期，然后再提高到房地产业。