但是另一方面，我们认为销售可能会受到资金成本的影响而下降，右上角这张图红的线是新房的销售，黑的线是融资的成本，我用的是房贷的利率和十年期国债的平均，我们看到从2016年开始已经慢慢往上走，今年在去杠杆的环境下，这个黑的线会继续往上走，可能会对房地产的销售产生影响，房地产销售可能反过来再会影响到土地的销售，所以我觉得房地产投资今年应该会比较稳定，但是明年可能会产生更多的影响。

第二是去年全球的流动性也比较好，之前大家都在应对经济不是特别强的状态，去年虽然经济起来了，货币还没收紧，那就属于经济很好，但是流动性也比较宽松。经济很好，流动性又很宽松的状态不会持续太久，因为这时候大家对通货膨胀的担忧会上升，今年我们已经看到这个情况慢慢出现，今年2月份全球股市，包括中国和香港的股市都在大跌，当然现在已经慢慢的回来了，所以今年我们会看到市场的波动性会越来越大，复苏会处于一个比较后的阶段，之后的政策也会慢慢收紧，这是一个比较小的周期的阶段。

第三个周期，中国从2008年的4万亿刺激政策开始，到去年为止基本上都是加杠杆的过程，中国经济里面的债务，包括金融体系的杠杆都在上升，当然我们看到十九大、中央经济工作会议都把去杠杆、防范金融风险放到了经济工作的首位，中国也从一个加杠杆的周期慢慢到了一个去杠杆的周期，这是5到10年的一个比较中等的周期。

小的周期可能是一两年的周期，比较中等的周期是过去10年，从2008年开始的周期。现在有三个大的周期，第一个大的周期是全球央行退出从2009年开始的宽松周期，美联储从2015年开始加息，2015年加了一次，2016年加了一次，2017年加了三次，今年加了一次，市场预期今年还会再加3次，明年要加4次，这是美国的状况。今天早上我们看到人民银行的利率也跟着美国加了一点，中国的利率和美国的利率不一定是必须要亦步亦趋的，但是如果美国的利率往上走，相信中国的利率也会慢慢往上走，如果不这样的话，汇率有可能面临压力。

第二个周期，现在美国的复苏周期是历史上的第二场，第一场是上世纪60年代，现在看美国的经济还是不错的，所以我也不会说美国的经济什么时候会进入衰退。从美联储的角度来看，现在的利率仍然很低，所以它仍然有加息的紧迫性，因为它知道如果下一次衰退来的时候，还可以有办法降息，因为现在的利率太低，如果几个月以后出现衰退，它不现在赶快加息，以后就没办法降息了，它就失去了这个政策工具。

另外一个是财富分配的日益恶化问题，在中国房地产是财富分配的一个重要的渠道，在全世界来看，美国、欧洲的财富分配都在恶化，所以我们看到全世界的民粹主义都在上升，最近看到贸易保护的抬头，大家都在担心贸易战的风险，就是因为全世界的财富分配都在上升，比方说我是一个阵营，我要赢得这个选举，我会跟你说，你的财富上升不是我的问题，是外部的问题，是不公平贸易造成的，财富分配就会造成很多的问题，包括民粹主义、民族主义的上升，这些都是我们现在面临的问题，这个问题可能会影响到接下来好多年。

还有一个是中国的崛起，这其实对全世界的经济，包括地缘政治都会有非常深刻的影响。

当然这是比较宏观的现象。我们具体讲到中国，过去5年中国也发生了很多大的变化，政治方面有反腐、军改、机构改革，经济方面过去5年，每年都会看到经济的刺激政策，包括前几年的金融监管的过程、供给侧改革、三去一降一补，这在过去几年都做得非常成功，它的好处就是未来经济会比较稳定，我们跟很多海外投资者交流中国经济的时候，其实我每年都会听到一些海外投资者跟我说，中国经济今年会不会出问题？当然你看报纸的话，他们每年都会说中国的经济会出问题，但是我们看到过去5年中国经济并没有出现太大的问题，甚至过去5年全世界经济增长的1/3是中国带来的，这是我们这上面一些政策有利的地方。

但是另一方面，我们认为销售可能会受到资金成本的影响而下降，右上角这张图红的线是新房的销售，黑的线是融资的成本，我用的是房贷的利率和十年期国债的平均，我们看到从2016年开始已经慢慢往上走，今年在去杠杆的环境下，这个黑的线会继续往上走，可能会对房地产的销售产生影响，房地产销售可能反过来再会影响到土地的销售，所以我觉得房地产投资今年应该会比较稳定，但是明年可能会产生更多的影响。

现在大家也会关注另外一个方面，就是金融杠杆，从2013、2014年开始有一个金融去监管的过程，在金融杠杆方面上升的也是非常快的。什么叫金融去杠杆呢？中国原来对存款和贷款都有严格的管制，过去几年我们看到一些影子信贷，包括信托贷款、委托贷款，它其实是绕过了对贷款利率的限制，银行可以发行理财产品，它也慢慢绕过了对存款利率的管制。

我们平时看宏观，通常我们会看一个比较小的趋势，现在的一个比较小的趋势，如果大家对金融市场比较了解可以知道，去年金融市场是一个非常好的状态，如果大家去年买股票的话，你手上的市值可能是一条直线往上走的，大家知道去年的经济非常好，不光是中国经济，全球经济都不错，处于同步复苏的阶段，这是危机后的第一次。

在这个长期矛盾存在的情况下，接下来的政策会怎么应对呢？一方面你可以压缩货币供应，我觉得这是有效的，这确实可以在短期内把房价打压下来。但是它有副作用，它的副作用就是，因为货币不是只管房子，它是管所有东西的，如果我们把货币增速压下来，整个经济会产生比较负面的影响。第二个是房产税的问题，这也是大家争论很多的，从我的角度来说，我觉得房产税可能面临的一个最大的问题，就是财富和收入特别是在一线城市是脱节的，他的房子价值可能非常高，但是他的收入没有到这么高，所以他要面临很多的问题。第三个是多主体供应、租购并举的问题，这些政策相信会对整个房地产市场有帮助，因为从需求的角度来看，租售同权可以降低购房需求，因为大家不一定买房也可以享受到很多福利，包括限购、限售，它会压缩这个需求。但是从长期来看，这些政策是否能够成功，主要还是要看能不能真正控制大城市的人口，因为如果有一个城市化的进程，需求始终在那里，这个政策从长期来说要真的起作用，可能对我们这个城市的土地制度还是需要有更多的改变，这是从供需错配的角度来看中国的房地产市场。

这是我对今年房地产市场一个比较短期的看法，左上角是我们对房地产投资的预测，去年房地产投资的增速大概是7%左右，今年对房地产投资的预测大概是6%左右，大致是相对比较稳定的。为什么会大致比较稳定呢？原因在于下面这张图，它显示的是房地产投资中来自建筑成本和土地成本的贡献，我们可以把房地产投资拆成这两个部分，我们看到土地成本在去年占了大头，所以去年的房地产投资相对来说比较稳定。因为土地投资是和上一年的土地销售有关系，去年的土地销售是比较强的，所以房地产投资今年的可见性还是蛮高的，所以我们认为它的增速相对比较稳定。

当然这些政策也有副作用，我们看到有一些资产泡沫的问题，前两年人民币有些贬值的压力，这在很大程度上是资产泡沫带来的，因为资产价格比较高，会有一个资本外流的压力。另外一方面，金融体系的风险也在上升，另外一个就是房价过去几年也上升的非常快，我们的环境在比较快投资的影响下也出现了一些恶化，这是我们现在面对的问题。

把中国的债务和美国、日本、韩国做了一个比较，中国是一个发展中国家，发展中国家的债务一般是比较低的，但是把中国的债务和发达国家放在一起相比，也是比较高的。当然债务更多的是一个结构的问题，所以我们要分开来看，我们要看居民债务、企业债务和政府债权。

现在已经到了2018年，民间有一种说法，就是说每逢8都是不太好的一年，当然这可能是一种数字迷信，但是不知不觉我们距离上一次金融危机已经有10年时间了，现在这个时候，包括全球的经济、政策可能还并没有走出上一次危机的影响。昨天晚上美联储又一次加息，发达国家仍然处于一个政策退出的阶段，因为它的经济危机之后有一个政策刺激，现在慢慢退出。中国从去年的十九大以来，我们也把去杠杆放到了今年的经济工作一个非常重要的位置，因为我们为了应对2008年的金融危机，采取了4万亿的经济刺激政策，后面一直是一个加杠杆的过程，现在也到了去杠杆的周期。在过去10年里面，基本上都是一个后危机的过程，当然这可能是一个比较高大上的说法，对于更多的普通人来说，可能回顾过去10年，我看到网上有句话叫“问君能有几多愁，没买腾讯没买楼”，这可能是更多普通人的内心想法。