市场分化，运营是出路

　　在王玉珂看来，虽然北京和上海都属于第一梯队（注：第一梯队仅有这两个城市），但是二者间的差距比较明显。

　　他向包括《中国房地产金融》在内的媒体表示，国外的大品牌来中国开店，大多数选择上海作为首站——比如星巴克、MUJI、维秘、Costco。

　　在睿意德商业地产研究中心发布的《2017中国商业地产活力40城》报告的“最受品牌青睐活力城市排名”中，上海排名第一，北京排名第二。在“最受开发商青睐活力城市排名”和“商业地产活力指数”中同样如此。

　　在《2017中国商业地产活力40城》报告中（以下简称“40城报告”），另一个比较出人意料的是，成都超过广州（楼盘）和深圳（楼盘），成为第二梯队的领头羊。

　　“成都作为西部中心，因为交通便捷、商业基础设施发达，对周边城市的消费具有较强的吸附能力，属于典型的消费流入型城市。”王玉珂说，“另外，四川（楼盘）是人口大省，成都的平均消费能力虽然不如广州和深圳，但是高净值人群庞大。”

　　数据显示，在成都，截至2016年底，可投资资产超过1000万的人群总数，已经达到5万到10万人。

　　在40城报告的商业地产活力指数、开发商和品牌青睐活力城市排名中，成都均位列第三，仅次于上海和北京。另悉，在第一财经新一线城市研究所的城市商业魅力排行榜中，成都也表现出色，“直逼北上广”。

　　业内普遍的看法是，2016年，国内商业地产从增量时代进入存量时代。在王玉珂看来，进入存量时代，商业地产面临一些挑战。

　　首先是退出机制。“商业地产的退出机制不够完善，是大家不愿意做（商业地产）的很大的原因，因为会沉淀很多资金，而且营收不高。万达的商业地产只占总营收的7%到8%。”王玉珂说。

　　其次是被业界寄予厚望的REITs。在王玉珂看来，落地的前景不如外界所想象的那么乐观。“我印象中2006年、2007年就在做，但是一直没有落地。”

　　这样的变局和挑战之下，王玉珂认为，运营是商业地产唯一的出路。这一观点与优客工场创始人毛大庆不谋而合。

　　虽然王玉珂所说的是商业地产，毛大庆（楼盘）所说的是联合办公，二者属于不同的业态。但是本质上都是存量资产，都有别于销售市场的物业，都需要运营。

　　毛大庆在近期的演讲中表示，过去十几年，BAT就做了一件事——把将近十亿人从线下搬到线上。“今后这些人会重新回到线下，要想抓住机会，就要看线下运营者的内容运营能力了。”

　　王玉珂在聊运营时，更多地提到了科技。“存量市场竞争的加剧，进一步强化了行业对创新的饥渴。未来商业地产的创新，不仅限于商户的组合模式、业态配比、场景内容，更深刻的创新，在于大数据和算法的运用，推动商业地产进入智能时代。”

　　来源：中国房地产金融　　

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（责任编辑：赵艳萍 HF094）

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