[推荐评级]央行降准点评(房地产行业)：该出现的总会在不经意间 10Y国债定方向!政策底明晰化!-利好地产等早周期行业
来源：互联网    作者：中国房网    发布时间：2018-05-02 12:21
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[推荐评级]央行降准点评(房地产行业)：该出现的总会在不经意间 10Y国债定方向!政策底明晰化!-利好地产等早周期行业

时间：2018年04月19日 17:09:18 中财网

点评：
央行置换性降准消息出来后，有看好地产的，看好银行的，看好成长股的，我们认为简单把降准看作看多信号肯定是不正确的。过去早有研究分析过降准的影响，单看降准，和市场表现关系是不大的，我们需要结合经济环境和利率环境来分析，在当前的利率环境下，我们认为置换性降准，说明确点是利好早周期性行业的。

过去大家参与地产股，通常寻找政策底。因为政策底通常是逆周期的，很容易被投资者捕获，因为政策在前，过去的房地产股票的超额收益起点通常早于基本面（销量）底部1-2 个季度。这一次，大家对政策底感觉把握不住，比较模糊，有了1 月份到现在的房地产板块的过山车，但其中更有市场本身风格“有缝切换”的原因，包括成长股也是挖了坑再起来的。

但我们强调，在政策底与基本面底之间还有一个很重要的变量，就是利率顶。目前利率顶已经形成，且我们持续看好利率的改善，在这样一个背景下，降准释放的信号是什么呢？是在投资者琢磨不透利率未来变化的当下，给了一个明确的佐证信号，同时，我们也可以理解，这是政策底换了一种形式表达。

强调房地产板块超额收益提前于基本面底部，而我们判断销量于18 年下半年到19 年呈现改善趋势，当下是房地产板块的建仓机会且历史上房地产板块超额收益一般持续10 个月左右，最少的一年是30%+，这就是降准利好早周期性行业的简单分析，因为早周期性行业跟利率关系最大且行业未来处于基本面改善预期下。

　　配置建议：
　　1） 从当前这个时间点来讲，我们觉得【万科A】是一个值得重视的公司。历史上看，万科股价在一轮地产股上涨过程中通常会比较提前，但并非仅仅因为其是龙头。在行业复苏来临之前，尚处在衰退末端和底部区间，在这个区间内，对于高周转、杠杆率较低的这类公司来讲，无论是基本面还是股价，表现得都是非常突出的。我们距离销量底部大约还有一个季度左右，看到销量趋势性起来，在下半年到明年，所以这个时间点，对于万科这类的公司关注度应该提高。如果想提前布局地产股，首选还是高周转叠加净负债率低的公司，万科是典型，周转虽然没有万科极致，但是也具有高周转特点的蓝筹还有【保利地产、金地集团】等。

　　2） 另外，资源型公司在行业beta 预期下，价值创造能力带来的alpha 或将逐渐赶超规模效应（集中度）alpha，在寻找地产alpha 的过程中，由于过去长期被集中度提高左右思维，市场往往过于聚焦规模效应。而我们认为，地产股的成长机会不仅仅源于集中度，还有超额盈利能力，集中度提高强调的是“规模创造能力”，而超额盈利能力强调的是“价值创造能力”。价值创造能力强的当然也包括【万科A】这类极致高周转的公司，另外一类就是资源型公司，推荐【华侨城A】，具备独特拿地模式。

　　3）第三类就是高杠杆型地产公司，包括【阳光城、泰禾集团】等，在周期底部左侧开始加杠杆的公司通常在周期来临时销售的弹性是比较大的，在当前这个时间点往前看大家可能会对高杠杆存在担忧，但杠杆是双刃剑，我们认为随着周期底部出现，18 年下半年到19 年这类公司也是可以关注的。【中南建设】新职业经理人改善公司运作，或具备预期差。

　　风险提示：市场流动性波动风险加大，销售不及预期。

□ .赵.可./.刘.义./.董.浩./.李.洋　 .招.商.证.券.股.份.有.限.公.司
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