不过，需要说明的是，即便有更合理的税制方案设计，将抑制房价的希望完全寄托在房产税上也是不现实的。归根结底，房产税只是提高了住房的持有成本，但是只要房价上涨足够快，或者房价上涨预期足够强，投资投机住房的资金就可以忽略房产税的存在。因此，房产税应该只是长效机制的一部分，而不是全部。

　　贸易争端核心是产业竞争力

　　中国的金融周期已经持续了十年的繁荣，信贷扩张使得非金融部门的杠杆率大幅上升，房地产价格高企的同时，社会的贫富分化也加剧了，已经导致包括加强金融监管和建立房地产健康发展长效机制在内的政策应对。虽然还有一定的不确定性，综合判断，我们认为金融周期的拐点正在发生。

　　降低房地产的金融属性，房贷首付比是有力的宏观审慎监管工具，应该是房地产调控长效机制的一部分。房贷首付比例的要求既限制了借款人的杠杆率，也约束了银行的放贷能力，同时影响了信贷的供给与需求。国际经验表明，作为一种宏观审慎监管工具，房贷首付比要求比资本充足率、准备金率、拨备要求等更有效，原因就在于房贷首付比例要求既约束了银行体系对房地产市场的风险敞口，也有助于控制房地产泡沫的膨胀。房贷首付比例下降甚至零首付是美国次贷危机形成过程中的一个重要标志。

　　地方政府债务置换是一个例子，我国地方政府负债的属性介于政府信用和非政府信用之间，近年来把期限短、利率高的银行贷款置换为期限较长、利率较低的债券，是向政府信用的本源回归，有利于降低地方政府的债务负担。但政策的影响都有路径依赖，过去地方政府融资的非政府信用和房地产市场紧密联系在一起。2016年房地产市场的火爆增加了地方政府的卖地收入和总资产价值，同时置换降低了债务负担，地方政府净资产上升，使其借债的能力和意愿更大。

　　关于去杠杆存在一个误区，认为去杠杆只是债务调整问题，只要帮助高杠杆的部门降低债务负担就是去杠杆，背后隐含的一个假设是房地产价格不必调整。这是我们在思考中国金融周期演变时面对的一个重要问题，即能否在房地产价格不跌的情况下，实现去杠杆、去产能，达到结构调整的目的。这个观点的偏差在于把杠杆仅仅看成一个债务负担问题，现实中，债务对应的是资产，资产不调整，仅仅调整债务是不平衡的，难以持续。如果债务人的债务负担下降，其购买的资产价格不变，则债务人的净资产增加，杠杆率下降，增强了其进一步负债的能力。从金融周期的角度看，即便短期通过债务重组达到了降杠杆的目的，高位运行的房价还会刺激新一轮的信用创造。这里还有一个再分配的影响，减免债务实际上意味着过去通过杠杆投资和投机的债务人得益，而谨慎的、从事实业的人受损，这实际上鼓励其进一步冒险。

　　看未来，在降低宏观杠杆率的大环境下，“紧信用、松货币、宽财政”仍然是理想的政策组合，松货币的前提仍然是紧信用。松货币的力度和形式还要看总体内外部条件，包括外部环境尤其中美贸易摩擦，内部环境尤其房地产价格走势等。如果整个经济的负债端调整（信贷紧缩），但资产端不调整（房地产价格不跌），货币放松的空间就受到限制。

　　《陆家嘴》：在房地产市场，一方面我们看到新一轮调控政策加码，另一方面最近新开的楼盘都出现日光的现象，您认为应该如何建立房地产长效机制保证“房住不炒”？在中国，信用紧缩、房价下跌的金融周期下半场真的会来吗？如果未来限购限贷的政策一旦放松，是否会出现2015年下半年至2016年的行情？

　　《陆家嘴》：央行近期下调部分金融机构存款准备金率背后的政策逻辑是什么？未来货币政策的走向将如何？

　　彭文生：首先，比特币与央行要发行的数字货币有着本质区别，比特币未来能不能发挥货币的功能，可以从能否替代政府发行的本位币和银行发行的信用货币这两个角度来看。比特币能否发挥货币的功能，涉及国家货币和私人货币两种货币观的争议。历史上有两个著名经济学家的争论，即凯恩斯与哈耶克。今天认为比特币是货币的人往往从奥地利学派的代表性人物哈耶克那寻找支持。哈耶克认为，货币是商品市场自由竞争的结果，货币最重要的属性是支付手段，只要大家接受，任何东西都可以成为支付手段。哈耶克在晚年提出货币非国际化、多元货币竞争理论。奥地利学派认为，人类社会最终的发展，会因为货币超发所带来的膨胀导致现在的货币体系垮台，最终金本位回归。按照这个逻辑，不受政府操控，供应有天然限制的比特币也可以取代现有货币。

　　彭文生：2017年央行宏观政策可以基本总结为“紧信用、紧货币”，2018年是否到了转向为“紧信用、松货币”的时候了？这还要从宏观层面进行考量，包括对房地产价格的调控。松货币的前提是紧信用，杠杆下降将为松货币创造条件。

　　从更广层面看，只注重债务调整，不调整资产，则无法缓解高房价、高地价对实体经济部门的挤压。如果将去杠杆简单等同于降低高杠杆部门的债务负担，试图避免相应的资产价格调整，可能增强相关主体进一步参与房地产投资和投机的能力和意愿，导致经济结构更加扭曲。