另外，人们都有逐新趣异的心理。像中迪广场，前段时间能在线上引起一波热议，也是因为它是首个将盒马鲜生引进入渝的首个项目。

市场见证了许多招不到商或没招对商而“死掉”的项目。如果说开发决定了项目从“娘胎”里能带出什么优势或弊病来，那么统一招商则起着“三岁看大，七岁看老”这样一个可以以管窥豹，去预判项目是否成功、有多大风险的作用。

与过去四年相比，无论是数量还是体量，全国商业地产都创造了新高。其中西南与华南各有17个项目，并列第二。

这首先考验的就是商业运营团队的统一招商能力。因为招商是营销、物管以及服务监督这三个层面的工作的起源和基础。

关于房企的商业运营还有什么江湖故事？考核一个商业运营团队强不强，还有哪些规则可循？则将于下期与各位分晓。

随着经济发展、城市兴起，人们的生活水平提高，自然也就提出了消费提档升级的需求。

那么，重庆房企里有多少在招商这一环节能力很强的呢？

在商业地产遍地开花的局面下，如何突破重围？带领项目远离“危墙之下”？

这样的商业体在重庆市乃至全国，都找不出同样的样本来。那么它天生的起点就很高，为打造有重庆特色的滨江休闲商业奠定了良好的基石。

谈到这里，所有专注商业运营的实战高手都有一个共识，那就是尽可能提早介入项目。一般来说，在项目开盘的18个月之前，商业运营团队就应该进场，参与项目的开发，并开始统一招商的规划和执行。

事实上，只要商业运营团队能秉持“以点代面，特色经营”的核心，在招商顺序上遵循：核心主力店先行、辅助店随后，零售购物项目优先、辅助项目配套的原则，注意业态功能在时段划分方面的考虑、在客源重叠方面的分析，重点考虑对家庭式组团的消费者的全方位需求覆盖。基本上也就令项目成功了一半。

这里所提的招商目标规划，绝不仅仅是大家耳熟能详的一些基础规划，什么业态功能配比、大超商等流量商家引入，而是要考虑：基于主题定位下，如何打造出迎合目标受众人群的项目独有气质，如何赋予消费者更多不得不来的理由。

圈内人士与记者开玩笑说，现在商业地产的密集度可谓达到了“三步一岗五步一哨”的程度。在这样的大前提下，你有什么让消费者非去不可的理由？

这里有两个重点。一个是从项目到商家，如何进行文化和艺术的包装，一个是项目有哪些别家不具备的“尖儿货”商家。

而现在有个残酷的事实摆在所有项目面前。

这就是商业运营团队进场后首要解决的命题——项目的主题定位是什么？

所以，确定项目主题定位后，商业运营团队就得从项目在文化和艺术上的定义出发，有针对性地在不同的业态功能上，去召集符合项目标签的有故事、有底蕴、有包装的商家。

在商业地产存量时代，考验商业运营团队是否有逆流而上的操盘实力，则更需要从招商这一环节去观察。

举个例子：同样是吃火锅，如果有一家能感受到老重庆故事、可以知晓火锅文化渊源的店，多数人都会选择它。这就是富裕之后，人们对美学所产生的本能追求。

融创拾美天地就是一个很好的范本。该项目地处滨江沿线，在开发的时候，几方讨论之下，做出了商业融汇山水特色的规划。

但要找出项目的主题定位，并非拍脑袋行事，构建一个“空中楼阁”，而应介入到项目的前期开发中去。利用所处位置的区块特征，结合前期开发，找出后期规划，去打造出差异化市场。

为了实现开业后一炮而红，还需要在全国找一些区域范围内所没有的核心商家进驻。对此，业内的考核指标是：确保项目内有一两家四川范围内没有的商家、有三五家重庆范围内没有的商家。

读懂并善用区块所赋予的先天特征之后，项目的主题定位也就呼之欲出。接下来商业运营团队要考虑的则是如何进行招商目标的规划。

近日赢商大数据中心公布了今年第一季度的数据，也佐证了上面的观点。才不过3个月，全国商业地产项目的开业数就超过了100个，合计商业体量超过700万平方米。

4月我们推出的《【重庆社区商业调查②】干货推荐：专家教你如何在社区商业中避坑掘金》中，商业地产专家就曾对重庆商报渝州楼市记者提及，前几年规划的商住比极高的地块，在经过几年的开发周期后，目前进入了开盘的井喷期。

撇开找外部团队操盘的房企不谈，目前重庆业内公认商业运营做得好的团队，主要是龙湖和金科。龙湖在商业运营的崛起，源于吸取了国际大都会的先进经验。而金科在商业运营的成长，则是基于对龙湖的学习。

这样做的理由是源于，开发和招商，两者之间有着千丝万缕密不可分的关联。

结语》》

但总结多位操盘手的叙述，以及市场所见证的多个项目的兴亡，不难发现重庆绝大多数商业地产都存在几大重要阶段完全脱节的局面：开发的不管招商、招商的不管运营，于是一个项目在售卖后所存在的“商业管理”则实为“物业管理”。

严格来说，撇开项目建设开发不谈，商业运营也应该包含四大层面的内容：招商、营销、物管以及服务监督。

这个历史遗留问题令商业地产在短时间内不可避免地加剧了供大于求的局面。