政策持续加码 房地产市场平稳下行
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2018-05-26 12:38
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分城市看，深圳市平均商品房价格最高，为53626元/平方米，北京次之，为36227元/平方米。三亚、杭州、广州、南京、上海等城市平均房价在2万-3万之间。银川、西宁、北海等城市平均房价较低，均在7000元以内。从房价涨跌幅度来看，呼和浩特、石家庄涨幅偏高，超过50%，济南、杭州、青岛、西安等城市平均房价涨幅也在30%以上；厦门、上海、郑州、苏州等4个城市平均房价同比出现下降，其中厦门和上海受楼市供应结构变化较大影响降幅较大。
二、市场面：投资高增长有“虚火”，销售增速平稳，房价上涨压力较大 2018年1季度，全国商品房成交均价8507元/平方米，同比增长6.6%，增幅比去年同期上升1.8个百分点，较2017年全年均价涨幅扩大1个百分点。其中住宅成交均价8275元/平方米，同比增长8.7%；商业营业用房成交均价下跌1.5%；办公楼成交均价下跌5.6%。
房地产贷款总体增速保持回落，房产和地产开发贷款增速上升，个人住房贷款增速回落。截止2018年3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上季末低0.6个百分点。其中，个人住房贷款余额为22.86万亿元，同比增长20%，增速比上季末低2.2个百分点；房产开发贷款余额为7.7万亿元，同比增长25.3%，增速比上季末高3.6个百分点；地产开发贷款余额为1.4万亿元，同比增长2.2%，降幅比上季末增加10.2个百分点。 1、土地购置费带动投资增幅创新高，华南、华东、华中地区增速较快 从政策面看，2018年一季度，全国两会召开，房地产相关问题备受重视，“房住不炒”、“房地产税”、“租购同权”等关键词频现。政府报告明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制；支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；稳妥推进房地产税立法；加强金融风险控制等。房地产信贷资金监管趋严，严控个人贷款违规流入房地产市场，多数银行上调房贷利率。同时，在保障基本住房需求的同时，各地人才引进政策集中出台。 2018年1季度，全国商品房新开工面积为34615万平方米，增长9.7%，增速较上一季度提高2.1个百分点。其中，商品住宅新开工面积为25531万平方米，增长12.2%，比上一季度加快3.4个百分点。 从商品房销售面积同比增幅走势看，2016年年初大幅回升，随后整体保持平稳回落态势，2017年下半年增幅明显放缓，不到3%，但最近3个季度增速出现小幅回升。对此，我们认为其回升幅度相对有限，甚至在楼市政策继续加码和货币政策趋紧的背景下，后期甚至会出现负增长。 2018年一季度，40个重点城市共完成商品房销售10583万平方米，同比下降2.5%，比全国增速低6.1个百分点；其中，商品住宅完成销售8740万平方米，同比下降4%，比全国增速低6.5个百分点。 2018年一季度，40个重点城市房地产企业共购置土地1114万平方米，同比下降15.2%，出现明显下跌。分城市看，厦门、西宁、银川等3个城市房地产企业购置土地面积为零，贵阳、北海、太原分别购置土地8.1、3.6、3.5万平方米，但该3个城市上年同期购置土地面积为零，无增速数据。除此以外，其余34个城市有完整的土地购置面积和增速数据，具体来看，宁波、重庆、苏州等城市土地购置面积规模较大，均超过100万平方米，从增速上看，成都、石家庄、长春、兰州等城市增幅较快，均超过300%。 分区域看，华东地区是商品房新开工面积的主体，开工13549万平方米，占全国新开工面积的39.1%，其次是西南、华中和华南，占比均在15%-18%之间，东北地区占比最小，仅占2.5%。从增速看，华南地区增速最快，增长20.6%。华东和西南地区次之，但也保持15%以上的较快增速。华北和西北新开工面积出现负增长，特别是西北地区，跌幅超过四成。 从商品房平均销售价格来看，40个大中城市商品房平均销售价格为12292元/平方米，同比上涨5.9%，涨幅比全国平均水平低0.6个百分点。其中商品住宅平均价格为12207元/平方米，平均上涨9.5%，涨幅比全国平均水平高0.8个百分点。分城市看，城市间差异显著。从投资规模上看，上海、重庆、苏州位居前三 甲，分别完成投资909、798、649亿元。从增速上看，在40个重点城市中有31个城市上涨，9个城市下跌。其中海口、哈尔滨、长春、无锡增幅较大，均超过40%，北海、沈阳、深圳紧随其后，增幅超过30%。在下跌的9个城市中，有6个城市跌幅超过10%，分别是银川、福州、成都、北京、呼和浩特、石家庄等城市。 4、价格整体涨幅平稳，但个别城市房价涨幅偏大，值得警惕 |
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