政策持续加码 房地产市场平稳下行(2)
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2018-05-26 12:38
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三、重点城市：整体较为低迷，城市间差异显著
2、商品房销售增速保持低位，待售面积降幅略有收窄
1、投资：重点城市投资增速慢于全国平均水平3.7个百分点，海口、哈尔滨增长较快，银川、福州、成都、北京降幅明显
在去库存政策的指引下，2017年房地产投资增长平稳，销售形势较好，房屋销售面积和销售额均再创新高，但增速保持逐月回落。2018年1季度，市场整体延续去年的平稳回落态势，但投资增速出现意外加速，实现两位数增长；房屋销售增速继续回落，但下降趋势有所放缓；房价整体涨幅有所抬头，部分城市房价上涨压力较大；企业资金来源渠道偏紧，个人按揭贷款降幅继续扩大；企业土地购置基本与上年同期持平，企业新开工意愿有所上升。
一线城市包括北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市包括天津、石家庄、沈阳、大连、哈尔滨、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、佛山、重庆、成都、贵阳、昆明、西安等25个城市，其余城市为三线及以下城市。 （作者：国家信息中心信息化和产业发展部 高聚辉） （出处：国信房地产信息网）
4、企业资金来源增速放缓，个人按揭贷款出现负增长
一季度，中国人民银行召开工作会议，部署了2018年工作的9项主要任务，“保持货币政策稳健中性”继续位列9项任务之首，并将“切实防范化解金融风险”摆在更为靠前的位置。因银行信贷额度紧张，在资金层面出现了三点新动向：其一，银行表外业务向表内转移，同业存单、银行理财、资管产品等业务规模受到压缩。对于房地产市场而言，“首付贷”、“消费贷”等成为重点监管对象，以防违规信贷资金流入房地产市场。其二，放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达3个月，更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务，仅限于合作楼盘才能放贷。其三，房贷利率均有不同程度的上浮。河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率。不过，住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平，2月占比升至38%，环比增加16.6个百分点，显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口，居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。
6、新开工面积保持小幅回升，华东、华南、西南地区增长较快
3.一线城市、二线城市标准
2018年1季度，房地产贷款新增1.9万亿元，同比增加1900亿元，新增贷款创下单季最高值。从房地产新增贷款占各项新增贷款的比重来看，2018年1季度为39.2%，比2017年4季度下降7.2个百分点，但从长期走势来看，该比重仍将保持回落。
东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑 龙江3个省。
2018年1季度，全国房地产开发投资共完成21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比上一季度加快6.2个百分点，创3年来新高。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速较上一季度加快6.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。
2.华北、东北、华东、华中、华南、西南、西北等行政区域划分标准
华北地区包括北京、天津、河北、山西、内蒙古等5个省（市、自治区），东北地区包括辽宁、吉林、黑 龙江等3个省（市、自治区），华东地区包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东等7个省（市、自治区），华中地区包括河南、湖北、湖南等3个省（市、自治区），华南地区包括广东、广西、海南等3个省（市、自治区）,西南地区包括重庆、四川、贵州、云南、西藏等5个省市自治区，西北地区包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等5个省（市、自治区）。
从地方层面看，在因城施策的指导方针下，“四限”城市再扩容，昆明、长春、大连、泉州、阜南等二三线城市加入调控行列，兰州局部对限购政策进行微调。据不完全统计，1-3月份地方共出台楼市调控新政达76项，内容涉及限购、限售、摇号等，限售城市已扩容至50城，其中三四线城市多达27城，限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。
从地价数据看，2018年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为4148元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7350元/平方米、6666元/平方米和813元/平方米，环比分别上涨1.58%、1.37%、2.21%和0.82%。住宅地价增速处于高位运行，但增速已连续三个季度保持回落，综合、商服地价增速温和上行，工业地价变化平稳。分城市级别看，三线城市地价涨幅最快，一线城市次之，二线城市涨幅最低。
3、多数城市销售低迷，中西部部分省会城市增速超过20%
2018年一季度，40个重点城市共完成房地产开发投资11376亿元，同比增长6.7%，增速比全国增速低3.7个百分点。
分城市看，有25个城市商品房销售面积保持增长，其余15个城市下跌。在上涨的城市中，乌鲁木齐、郑州、南宁、太原、长春等城市增幅较大，均超过20%，这些城市均位于中西部地区。在下跌的城市中，北京、天津、广州、石家庄、兰州等城市间降幅较大，跌幅均超过30%以上。
2018年1季度，各城市的“人才争夺战”再掀高潮。自2017年以来，西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政，意在放宽落户门槛，吸引更多人才落户。一季度，西安、南京、武汉等市相继出台人才新政升级版，通过对人才提供购房、租房补贴、积分落户以及享受配套等服务，吸纳外地人才。北京、上海等一线城市也加入人才争夺战，着力引进高端人才，北京将建立优秀人才引进的“绿色通道”，对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。
具体到房地产行业的土地购置情况，则相对较为低迷。根据国家统计局数据，2018年1季度，房地产开发企业共购置土地面积为3802万平方米，同比仅上升0.5%，增速与2017年全年相比回落15.3个百分点。分城市级别看，一线城市土地购置面积出现深度下滑，同比下跌70.5%，二线城市小幅下降，同比下跌9.6%，三线及以下城市是土地购置的主体，占全部土地购置面积的74.4%，共购置土地2828万平方米，增长10.1%。
分区域看，华南地区平均房价最高，达到11285元/平方米，华北次之，华中地区平均房价最低，仅为6375元/平方米。从平均房价涨幅来看，西北、东北、西南、华中等区域房价涨幅较快，均超过10%，华北地区受区域内成交结构调整影响，出现下跌，跌幅为16.6%。
2018年一季度，40个重点城市新开工面积为12421万平方米，同比增长2.9%，增速比全国增速低6.8个百分点。分城市看，重庆、苏州、成都等3城市新开工面积规模位居前三 甲，分别为1704、877、811万平方米。从增速上看，在40个重点城市中有18个城市上涨，22个城市下跌。在上涨的城市中，太原、沈阳、福州、苏州等4个城市增速最快，增幅均超过100%。在下跌的22个城市中，有8个城市跌幅超过50%，分别是西宁、银川、呼和浩特、乌鲁木齐、石家庄、昆明、上海、北京等。
2018年一季度，土地供求较为旺盛。据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”数据，1季度全国通过招拍挂方式共出让经营性土地18947宗，出让土地面积为61884万平方米，同比增长28.3%；成交15923宗，成交面积为52074万平方米，同比增长37.4%，成交价款达12597亿元，同比增长49.4%，增速均创2014年来同期新高。分城市级别看，一二城市土地成交面积均有增长，但增速不及全国平均水平，三四线城市增长较快。1季度，一线城市土地成交718万平方米，同比增长28.4%，二线城市成交8731万平方米，增长18%，增速均低于全国平均增速。
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