房子特殊的性质决定了可能经常出现住房供给超过刚性需求。因为房子必然引发另外两个属性，一个是金融属性，一个是投资属性。两种属性必然引发两种需求，一个是投资性需求，一个是投机性需求。所谓投资性需求即是买房子为了收房租，投机性需求就是为了炒房价，两种需求拉动了住房供给，就一定会超过刚性需求形成泡沫。

一旦住房供给过多，超过刚性需求，泡沫就被刺破了。

日本房地产泡沫破灭就是这个原因。日本房地产泡沫形成于1985年，1990年被刺破，就是因为住房供给过多，超过了刚性需求。

日本为什么在1985年形成房地产泡沫？三个原因：

一个原因就是1985年日本完成了工业化与城市化，大家一下子不知道投资什么了，这个时候银行就找有钱人，说你们买房、买地，买地之后抵押给银行，我按照你们的抵押数量放贷70%，你们还可以继续投资。这些有钱人买房、买地，抵押给银行，不是为了刚性需求，而是为了投资和投机性需求，这种需求拉动了住房供给，最终超过刚性需求。这是一个原因。

第二个原因，就是1985年美国要剪日本的羊毛，迫使日本政府签署了广场协议，广场协议里关键的一条就是日本政府承诺“未来五年内日元每年升值5%”。这一条规定就导致了大量外资涌进日本，外资到日本发现没有什么好投资的，结果也是买房、买地，最后投资供给超过刚性需求。

第三个原因，1985年日本修改了建筑法，规定可以把旧房子炸掉，盖新房子。这一下导致住房供给大规模出来了。过去房子一层，现在炸掉盖80层，住房供给大规模产生。

1989年3月份，日本精英害怕了。他们建议日本政府赶快紧缩，日本政府在89年6月份开始紧缩，没有想到股市泡沫刺破了，导致了上市公司亏损，上市公司为了不亏损，大量卖不动产。

紧接着日本在89年的10月份，出台了一个税，就是房多的个人要交税，这一下，导致房多的个人赶快卖房子。

三大力量向市场抛售房子，泡沫刺破了。

所以，这就是中国为什么对于房地产税这么谨慎。

中国泡沫刺破后果比日本可怕多了，因为中国人财富的63%表现在房产。

所以现在很为难，这个泡沫不能继续吹大，也不能现在刺破。如果继续吹大，未来很麻烦，现在刺破也很麻烦。所以抑制资产泡沫，抑制的意思就是不能现在刺破，但是也不能继续吹大。

我们提出中短期对策与长效机制相结合，就是既要推出中短期政策也要陆续推出长效机制。中短期对策就是两条：

第一条，严格限制投资性需求与投机性需求。就是我们讲的限购限贷，一线城市每家买两套，这是刚性需求，再买就是投机性需求了，要严格限购限贷。

第二条，就是约束开发商的行为，就是不能继续盖房子了。

怎么样约束？

一条对策就是控制开发商的融资通道。

你可以盖，必须拿你的钱盖，不能拿银行的钱盖。2018年将更加严厉，无论银行借债还是发债券都会严格控制。

另外一个约束行为就是控制新房价，现在房价上市都要政府审批，地价高于房价，你还盖不盖？这个现象已经产生了。

另外2018年将推出长效机制。

长效机制就是租售同权、共有产权、房地产税，还有调整一线城市的空间布局等等都叫长效机制，2018年将陆续推出。租房子孩子一样可以上学，学区房就没有意义了。房地产税的问题已经明确提出来，收税标准按照现有价值征税，不是按照原来买房子的价格，这是一个信号。这个税没有三五年出不来，但只要定下来进入立法程序，效果就出来了。

还有调整一线城市的空间布局，所谓的雄安新区是要调整北京发展的空间布局。北京如果继续这样集聚资源的话，最后的结果就是大城市病。

2010年讨论过北京要不要迁都， 2017年三月份决定不迁都，迁北京非首都功能。

什么是非首都功能？首都功能有四件事，一个是政治中心，一个是国际交往中心，一个是文化中心，一个是科学创新中心。四条都叫首都功能，除此之外都叫非首都功能，就要搬向雄安新区，比如说经济部门，经济中心不是首都功能，中国强调核心意识、看齐意识，早迁比晚迁可能好一点，还有一点优惠。

再一个教育中心不是首都功能。北京市正式宣布，北京不再批任何民办性大学，现有大学严格限制招生规模，逼着你走，因为高校一旦走向市场，没有规模效应是不行的。北大、清华可能不会迁，但是一寸土地都不给了，不能在北京扩大规模了。清华、北大校园里面盖楼很艰难，拆一座盖一个。

再一个就是金融中心不是首都功能，这一堆金融机构放在北京干什么？

医疗不是首都功能，北京办这么好的医院，结果看病的85%是外地人，你把它办在北京干什么，得迁。

所以非首都功能都将转向雄安新区。

上海、深圳、广州，一样也得分解某些功能。哪里承载上海的某些功能？最近提出宁沪杭大湾区，我估计和北京的雄安一样，不发达地区承载北京非首都功能，一箭双雕，既分散了北京非首都功能又让不发达地区发达起来。我估计别的一线城市分解功能的区域一定是经济不太发达的地区，广东提出来了粤港澳大湾区。

2017年北京房价降了20%，真正交易价格大幅下跌。一千万左右的房子有流动性，三千万基本没有流动性了，人们会算账，三千万买你干什么，三千万多大的流动性，所以北京只要上三千万基本上就没有流动性了，人们越来越明白这个道理了，所以大家注意房地产投资可要谨慎了。

最近住建部已经提出来了，土地供给将多元化。土地供给多元化告诉你有些地方不可能长久的短缺了，像农民的宅基地整理之后可以三权分立，所以我估计2018年长效机制将会陆续见效，房地产作为一个非常好的投资方向已经很难了。

决策层提出来坚定的抑制资产泡沫是不会松动的，因为害怕引爆金融风险，一旦引爆金融风险我们整个经济会倒退5年到10年，所以这次防范金融风险第一条对策就是抑制资产泡沫，不是指股市而是指房市。

2.稳住外汇

为什么要稳住外汇？因为许多国家金融风险的爆发是外汇引起的。从2016年11月份开始到现在，陆续推出了三大对策来稳住外汇。

第一个就是外汇改革已经放开了的项目继续坚持。

比如说一个身份证一年买五万美金，我们放了就继续坚持，再比如我们承诺了一个孩子留学生活费要多少给多少，但是没有放开的暂时停止了。