从当前我国政策环境来看，REITs非常符合国家层面的诸多政策方针如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革等，还可以协助落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆。作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。

　　但是从各个发达经济体的REITs发展历史来看，其爆发的时点，无一例外的处在房地产市场陷入长期低迷的时期。例如90年代的日本，在资产泡沫后经历了漫长的经济衰退，房地产市场长期低迷，日本为提振地产需求，选择REITs作为商业地产新开发项目的资金来源，推动资金流入房地产市场。

　　所以从市场环境来看，我国房地产价格经过持续快速上涨后，使得资产收益率处于较低的水平，一线城市商业地产的资产收益率为4%-5%，住宅地产的资产收益率仅为2%-3%。较低的投资收益率自然无法引起投资者的热情，成为公募REITs的最大痛点。所以我们可以看到迄今为止，市场发行的房地产REITs产品都称为类REITs，其中大部分作为领头房企们的融资工具。

　　中融基金创新业务部全面分析对比了所有现金流行业，包括基础设施、地产、仓储、数据中心、光伏发电等。通过可获得性原则、投资收益率、运营维护成本、运维技术难度、现金流稳定性等指标综合考量，我们认为物流地产是公募REITs在我国目前经济环境中最可能蓬勃生长的土壤。

　　物流地产是地产行业中少有的仍然具备高成长的领域，受益于电商的快速发展，仓储物流的需求非常旺盛。相较于美国，未来优质物流仓储设施增长空间巨大。原新加坡上市公司普洛斯(后被中国财团收购)，占据了我国物流地产行业近半壁江山，其快速发展的模式就是通过REITs，获得低成本融资并实现资产的快速周转。其成功的运作模式正在被国内房企巨头所模仿。

　　对公募REITs的投资人而言，一线城市物流地产投资净回报率可以达到6%-8%，二线城市回报率水平甚至更高，尽管稳定性稍微弱一些。因此相对其他行业，物流地产和公募REITs的契合度是最高的。

　　另外，公募REITs的出台似乎仍然存在很多的障碍，如公募REITs的法律架构和业务规则的建设，明确公募REITs监管体系，给予税收优惠政策等等。

　　中融基金创新业务部认为，不应低估政府高层对于公募REITs的重视程度。中财办主任刘鹤此前表示“中国将利用改革开放40周年的机会，推出新的、力度更大的改革开放举措”，及中央层面明确提出的高质量发展的总要求。公募REITs的推出是契合政府高层思路的，并且监管近期也都在表示要研究推进REITs，且将REITs提高到战略高度。

　　土壤已经具备，我们以乐观的态度，积极的备战，静候公募REITs的到来。

(责任编辑：DF374)