根据深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求，在此规划期内，全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里；完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。据此推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

2016年11月12日，太子湾邮轮母港在深圳蛇口开港，招商蛇口的邮轮业务正式落地，这也是招商蛇口首个全资拥有的邮轮母港项目。

【 珠三角既是改革开放的前沿，也是房地产崛起的策源地。从最初的万科，到后来的“万保招金”，再到“华南五虎”，都在中国房地产的江湖中书写了浓墨重彩的一笔。如今，中国地产江湖派系林立，急剧扩张中的房企要想全国化，除了长三角，进军珠三角也是必选项。

●加仓：三大巨头重兵布局珠三角

2016年6月12日，万科与深圳地铁签署合作协议。签署合作备忘录还包括东莞实业投资控股集团、重庆城市交通开发投资集团、中轨集团等。从深圳地铁四期规划看，其中14号线将连接惠州，因此深圳地铁参照东莞合作模式进入惠州的可能性也很大。

申万宏源的研究报告显示，2016年市场火爆，富力的销售业绩增速相比同业更显乏力，2016年12%增幅远不及同期板块约50%或者行业平均约35%的同比增速。富力布局的各个地区中的销售目标不及预期的包括北京、太原、石家庄以及海外市场的澳大利亚和马来西亚；同期销售表现优异的则包括杭州、惠州、海南和无锡。

中信建投的研报预测，阳光城会继续加大股权拿地模式的运作，以期进一步打开深圳等一线市场，“在一二线城市土地成本居高不下的环境下，以非市场化途径获取高性价比土地的能力是在未来竞争中占领高地的一大助力。”

招商蛇口（001979，SZ）重组是央企改革的典型案例之一，自此其不再局限于传统的地产业务，而是将自身定位为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”。重组上市一周年后，招商蛇口距离销售额千亿元关口已是咫尺之遥。

张宏伟表示，从大趋势来看，长期看好海外房地产市场。国人海外留学以及投资增加，存在海外购房需求。同时，投资布局海外市场有利于对冲市场周期性波动的风险，降低融资成本。有些房企在海外投资项目，拥有海外的上市平台、融资平台，在促进规模化发展的同时又能解决资金问题。

对于新业务的发展前景，尤其是跨境电商，奥园方面表现出较强的信心。奥园跨境电商集团总裁苗思认为，跨境电商是拥有广阔市场空间的商业新机，奥买家要抢占先机，做大规模做强平台。未来将打造中国跨境电商的千亿级品牌平台，并能够单独上市。

“去地产化”和推进产融结合的城市运营，将是招商蛇口未来几年的发展方向。根据招商蛇口方面的三到五年规划，公司将把社区收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30%~ 40%左右，邮轮产业将从轻资产战略的角度出发，未来收入也将持续增长。

根据招商蛇口方面的公告数据，其2016年实现销售金额739.34亿元，同比增加30%，完成650亿元销售目标的113.7%；销售面积为471.15万平方米，同比增加32%，3年复合增长率近20%。在2016年房企销售排行榜中千亿房企数量达12家的背景下，千亿的业绩门槛离排在第14位的招商来说也已近在咫尺。

恒大动作迅猛，深圳本土开发商也不甘落后。目前在深圳拥有及潜在在谈的旧改土地储备上千万平方米的开发商，至少有华润、佳兆业、华侨城、招商蛇口这四家。

目前，奥园多元化业务在集团的收入中占比较低，2016年中报显示，上半年确认收入中，97.3%来源于地产物业发展收入。

2016年，富力一改前两年在土地市场的谨慎表现，在销售改善以及境内流动资金充足的情况下，积极补充土地储备。仅2016年上半年，富力斥资55亿元获取土地建筑面积达149万平方米，半年拿地金额已超2015年。

招商蛇口方面向记者表示，经过在产融结合方面的一些探索，公司认为金融领域的发展必须要起到支持实业的作用，如何实现实业与金融深层次的融合，是最大的挑战。公司正在推进各大业务板块之间与金融的协同，借助招商局集团金融板块的资源协同，招商蛇口在产融结合这条路上会有更快进展。

万科历来推崇“轨道＋物业”模式，华润转让万科股票给深圳地铁也将万科与深铁绑在一起。万科研究指出，未来按照TOD模式大规模发展轨道交通的城市带里面，以深圳为核心的“深莞惠”，是最重要的一个地区。

“华南五虎”中的恒大、碧桂园如今已成销售规模破3000亿元的地产巨无霸，而富力地产、雅居乐和合生创展的发展则相对缓慢，昔日水平相当的5家房企的差距逐渐拉大。

国泰君安分析师刘斐凡表示，行业集中度的提升有助于新进房企扩大在华南的布局。他认为，一些开发、营销能力不足的房企项目只能被实力雄厚的大公司收购，一些中小企业由于战略转移或者资金压力大等原因转让地块，也给寻地的房企提供了机会，2017年，在珠三角楼市中的股权收购会更加普遍。

除了扎根国内市场，奥园也在积极开拓海外市场。2016年奥园斥资2.88亿元收购悉尼2个住宅项目。加上已经开盘的悉尼马鲁布拉188号以及悉尼海德公园130号两个项目，奥园已经在悉尼落子4个项目。刘涛透露，奥园已经成立国际部，未来将继续拓展海外市场，已有一个新的海外项目正在洽谈中。

从公开拿地的节奏来看，招商蛇口扩充“粮仓”的动作迅疾。2月15日，经过长达两小时的“厮杀”，招商蛇口与华侨城联合体斥资59.8亿元夺得深圳龙华商业地块；在此前一天的南京春节后首场土拍中，招商蛇口以总价98.1亿元拿下中华门G98地块。

在业界看来，招商蛇口因前海土地确权而大幅扩充土地储备，为招商蛇口未来发展社区开发与运营业务提供了土地储备的支撑。2016年10月26日，招商蛇口实际控制人招商局集团与深圳规土委、前海管理局就招商局集团前海湾物流园区土地整备问题签署框架协议书，公司与前海管理局按4∶6比例分享土地增值收益。

张宏伟认为，房地产行业具有特殊性，房企净负债率上升需要辩证看待。如果是因为阶段性集中拿地导致负债率提高，等到获取土地通过销售回笼资金后，负债率自然会降下来。这是周期性问题，有些房企会采用这一策略，通过提高负债获取更多土地，实现规模的快速扩张。

白银时代的房企规模争夺日趋激烈，未来行业的集中度将进一步提升，一路追求稳健发展的奥园在粵派房企中逐渐凸显规模优势，呈现加速发展态势。

每经记者 魏琼 每经编辑 杨军

珠三角成为房企鏖战主战场，意味着准入门槛越来越高。在传统“招拍挂”方式拿地难度和成本高企的当前，新进入者开始通过其他方式争夺入场券，“曲线入市”这种做法或将更多出现。

2016年，恒大、万科、碧桂园皆晋升3000亿元销售规模房企，三家巨头重兵布局大本营珠三角，加速全国布局的融创、泰禾、阳光城等通过收购等多元手段拿到珠三角的入场券，本土豪强时代地产、方圆地产、鸿荣源、佳兆业等深耕区域，成为楼市格局中不能忽视的力量。

另一家闽系房企泰禾在2016年“高举高打”，继续加强一线城市布局，除京津冀、长三角外，还形成了以深圳为中心的珠三角布局。

每经记者 魏 琼 每经编辑 隋丕宁

2015年中国奥园先后收购13个商住项目，新增249万平方米土地储备。2016年，奥园地产于广州、佛山及澳洲悉尼等地补充土地储备，并首次进军深圳、成都及宁波等城市。

在人口趋势的研究方面，万科一直走在业界的前面。万科集团高级副总裁、广深区域总经理张纪文曾经表示，过去5~10年的发展，人口和产业的改变导致珠三角变成与大东京、大伦敦类似的大都市，所以房企布局不能取决于单个城市发展，应该讨论它们在整个都市圈结构中的机会。

招商蛇口方面对《每日经济新闻》记者表示，2017年公司的销售额目标是冲刺千亿元关口，公司要保证30%以上的年复合增长率才能不掉队，这个目标相比2016年的销售规模有近40%的增长，将力争在2020年能够跻身中国房企销售规模TOP10。

万科高级副总裁谭华杰就表示，房地产企业抓住了轨道交通，就抓住了未来。要抓住轨道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳为核心的“深莞惠”都市圈。

其中，富力地产2016年实现全年总合约销售金额约608.6亿元，同比上涨12%，完成全年销售目标，位居全国第19位。

随着深圳市区住宅用地紧缺，工改工项目受到开发商的青睐，深圳万科亦有涉猎。紧邻福田市区的、原关外的坂田万科梦工场地块和万威空调厂地块分别被暂时做成面对公众的集团营销展厅和星火online创意生态产业园，未来也做成工改工项目进入市场销售。

奥园方面表示，2017年奥园集团还会继续保持高于行业平均的增长水平，保持稳健的购地策略。2016年，奥园首次进入深圳、成都，除了深耕现有布局城市外，奥园还将不断拓展新进城市发展规模。

作为一家老牌央企，于1984年成立的招商地产，其业绩在很长时间内位于行业前列，但在2010年左右被恒大超越。2016年，恒大、万科、碧桂园皆成3000亿元销售规模巨头，招商蛇口的业绩却一直在千亿门槛之外。

2016年是富力的突破发展之年，富力地产发布的数据显示，2016年富力地产全年实现总合约销售金额约608.6亿元，同比上涨12%，顺利完成全年销售目标。

同时，依托母公司招商局的身后资源以及深圳滨海和港口条件，招商蛇口大力进入邮轮产业。2016年以来，招商蛇口分别与多家世界级邮轮集团达成合作意向或签署合作协议。

申万宏源的研究报告显示，2016年，富力的土地购置费用支出约达160亿元，相比2015年的45亿元，同比增长255%。

无论是外来大鳄还是本土豪强，扩大广深布局不得不面对土地供应紧缺的困局，城市更新将是主动或者被动的选择。一线城市本身的产业升级、区域结构变化、人口组成更新、个体需求变化，都要求城市持续更新，这些将给片区物业的改造带来投资机会。

据奥园集团营运总裁马军透露，2016年奥园用于土地增持的预算是60亿元，上半年仅用了约25亿元。加上下半年的土地资金支出，尚未达到预算。2017年1月份，奥园花费21.2亿元在珠海和扬州两地获得地块，新增建筑面积50.6万平方米。

●入场：新进入者通过并购拿地

深圳蛇口太子湾区域也于2016年5月获批设立“中国邮轮旅游发展实验区”，填补了华南地区邮轮产业的空白。

申万宏源预测，富力2016年末的净负债规模将进一步上升至780亿元，相比2015年末时的690亿元，同期净负债率将达到约171%，高于2015末168%的净负债率。

●积极补充土地储备

招商蛇口是建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体。在面积14.92平方公里的前海，招商局集团独拥3.9平方公里土地，其中有2.42平方公里直接归属于招商蛇口。招商蛇口与前海管理局合作开发前海土地，意味着招商局在前海的工业土地将实现“变性”。