马军认为，在确保主营业务仍是地产的前提下，做一些其他的尝试是合理而必要的。据了解，过去两年时间内，奥园已布局金融、互联网跨境电商、社区商业等领域。目前，奥园多元化的发展格局初步奠定，涉及产业包括教育、文化旅游、健康养生、跨境电商等，依托房地产开发，打造复合地产。

关于海外投资，富力地产联席董事长李思廉曾表示，富力投资海外，主要是由于合理的土地价格、合适的利润率以及相较于国内较低的投资风险。

克而瑞发布的房地产销售榜单显示，2016年奥园销售金额排名第65位，较2015年的第68名上升3位，2017年1月最新排名则升至52名。

同时，伴随土地储备增长的还有富力的净负债率。申万宏源预测，富力2016年末的净负债规模将进一步上升至780亿元，相比2015年末时的690亿元，同期净负债率将达到约171%，高于2015末168%的净负债率。

外界看来，在和蛇口工业区重组后，招商蛇口算是规模房企中资源最丰富的央企之一。

富力地产2017年1月发布的公告显示，截至2016年12月31日，公司借款余额约为1199.97亿元，较公司2015年借款余额825.24亿元增加374.73亿元。

布局多元化产业

佳兆业是深圳本土专注城市更新和旧城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆业组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。据了解，佳兆业的城市更新项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域。

同策研究总监张宏伟表示，衡量房地产公司的业绩情况需要综合考量多项指标，不仅仅是业绩规模，还包括利润率、负债率、现金流情况等指标。另外，房企在制定发展战略时是有考量的，并不是所有企业都是追求极端的规模快速增长，有些追求利润，保持规模稳定增长。

据记者统计，仅在深圳坪山、佛山、珠海、东莞，泰禾获取的土地便花费过百亿元。2016年末，泰禾又进入惠州，以3.518亿元拍下巽寮滨海旅游度假区赤砂村地段。

恰逢中国奥园成立20周年，2016年奥园交出了一份不错的成绩单。数据显示，中国奥园2016年实现合同销售金额256亿元，同比增长69%，较2012年的52.2亿元增长近4倍，完成全年销售目标的151%。

“以广深为双核的珠三角经济活力强劲，给市场长期看好的底气，大房企重兵布局于此，区域销售业绩直接影响到排名。”明源地产研究院首席研究员刘策认为，珠三角区域的准入门槛被快速拔高，但市场化程度高的特性也为进入者提供多种通道。

从珠三角出发的3000亿元巨头恒大、碧桂园在其中重兵布局。自2015年收购新世界惠州项目以来，恒大不断增加在惠州的土储。而惠州之前，其早已在深圳、东莞落子，“大深圳”布局成型。

受限于土地资源稀缺，万科也在深圳发力旧改项目，布局了作为深圳总部的皇岗三星理光厂房地块、福田车公庙捷荣创富厂区城市更新单元、留仙洞万科云城、南山渔一村、南苑新村等旧改项目。

2016年12月26日，恒大签约湾厦城市更新项目。其同时透露，目前公司已在深圳拥有房地产开发项目32个，其中6个位于南山，在深圳全部项目开发后预估总货值约6000亿元。

在都市圈或都市带时代，这一趋势正在以可见的速度推进。随着区域内部人口大规模向珠江口流动，广州、深圳承载能力不足导致购买力向周边城市转移，核心城市的产业升级与产业转移也同步启动，都市圈各城市都在动态平衡中找寻自身定位。

2016年底，富力旗下富力香港与Caesars的美国子公司订立协议，取得仁川永宗岛的综合度假村项目并与其共同开发。

2016年上半年，奥园收获深圳、成都等地的4块商住地块，新增建筑面积139万平方米。截至2016年月6月30日，奥园集团土地储备面积为1380万平方米，每平方米建筑面积成本为1754元，土地储备面积高于2015年末。下半年，奥园花费21.08亿元在广佛、宁波、悉尼等城市斩获地块，新增建筑面积为60.35万平方米。2016年，奥园巩固珠三角优势区域，优化一二线城市土地储备，为业务规模的增长奠定了基础。

据《每日经济新闻》记者从招商蛇口方面了解，2017年，招商蛇口的销售额目标是冲刺千亿台阶，公司将力争在2020年能够跻身中国房企销售规模TOP10。这一目标的达成将依赖于重组后形成的园区、社区与邮轮三大版块的协同发力，但短期内地产业务的贡献依然至关重要。

2015年底，招商地产与蛇口工业区的重组诞生了崭新的招商蛇口。整合上市后的招商蛇口以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心，大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带，致力于成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。

招商蛇口

根据申万宏源的研报数据，招商蛇口在2016年拿地579万平方米，平均楼面价为15491元／平方米，综合权益比例为65%(截至11月)，新增土储主要集中在深圳、上海、苏州、南京、北京等一二线城市。

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定位于“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，重组上市后的招商蛇口不再局限于地产业务，而是明确园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，开创“前港、中区、后城”的城市运营模式，以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，从而实现打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区的中长期战略目标。

目前，招商蛇口已经在国内成功开发运营了10个产业园区，运营面积超500万平方米，园区内的产业涵盖创意产业、互联网、设计类、高科技产业、医疗、电子商务类等。

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此外，《每日经济新闻》记者注意到，富力的销售金额一直在业绩目标线上下浮动。2014年，富力未达到原定销售目标，并且相较2013年出现营业额下滑，纯利减少。2015年，富力下调了原定的600亿元销售目标，最终完成下调后的目标。

招商蛇口转型城市运营 产融结合欲实现千亿进阶

中国奥园

1月4日，融创在广深区域的品牌发布会上透露，其完成广深区域的初步布局。融创方面表示，珠三角区域作为公司未来发展的重中之重，成为融创全国布局的第六大区域。截至1月4日，融创在广州、深圳、佛山、东莞等珠三角8个城市布局的项目达到20个。广州市场在去年5月份首次拿地破冰之后，储备项目3个，分别在增城朱村以及老城区海珠。增城两个住宅项目都将于今年开售，预计在第三季度入市。

富力地产

富力的项目布局范围集中在珠三角、京津冀、长三角、太原以及海南五大区域。2016年，富力首次落子深圳，完成“北上广深”一线城市布局。同时，富力不断加码海外业务，继2013年底斥资85亿元布局马来西亚后，接着又在澳大利亚墨尔本及布里斯本先后收购了5个项目。

人口与产业的高频流动显示着经济的活力，这是房地产行业长足发展的基石，全国布局的房企急于在此扩充版图。2016年销售业绩达千亿以上的房企共有12家，除绿城中国外，其余11家房企已进军“大深圳”。其中，7家房企在深圳、惠州及东莞均有项目。

在销售业绩增长的同时，富力不断补充土地储备，为后续的规模增长储备“粮食”。数据显示，富力地产2016年全年土地购置费用支出约达160亿元，相比2015年的45亿元，同比增长255%。

刘策表示，珠三角地区市场化程度较高，即使像旧改这样的领域也不会设地域门槛；随着存量资产时代的到来，在这个领域的布局快慢将成为影响未来市场格局的变数，不排除踩中节奏的企业实现弯道超车。

据了解，在房地产行业利润被压缩的情况下，2015年，富力的毛利和净利率保持在较高水平，分别为32.1%和15.2%。2016年上半年，富力的纯利由2015年的17亿元增加至24.2亿元，总体毛利率为27.1%。万宏源预计，2017年，富力的毛利率将维持在30%以上的较高水平。

近些年，一二线城市土地价格日益攀升，对于集中布局一二线城市的奥园而言，土地成本也水涨船高。据《每日经济新闻》记者了解，奥园鲜有在公开招拍挂市场露面，更多的选择收购以及合作开发模式获取土地。

富力地产去年160亿拿地 净负债率攀升

通过数次并购，阳光城不仅实现了进入广州的目标，并且在这个城市累计持有土地面积超过70万平方米。

目前，包括万科、恒大、绿地等在内的房地产开发企业都在进行多元化布局，转型方向日渐明晰。相对这些龙头房企，奥园的多元化布局规模较小。

2016年，中国房地产行业集中度进一步提升，房企规模强者愈强。随着楼市调控加码，市场出现一些调整。如何在严峻的市场形势面前取得更高增长，考验着每一家参与主体的综合竞争能力。

奥园集团刘涛在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未来将加大成都市场的布局，开拓多个项目。鉴于成都商业库存较大，未来在成都将偏重住宅开发。同时，为了做大做强成都区域，奥园将会为成都项目注入教育、跨境电商、文化旅游、体育、健康养生等资源。

据记者不完全统计，6年时间，恒大在深莞惠布局的项目超过40个，碧桂园8年时间里布局超过50个项目，两者的项目总数加起来约有100个，相当于今年深圳新房预计入市的新盘数目。目前，恒大在“深莞惠”的土储已达2095.3万平方米，碧桂园的土储达到4195.9万平方米，位居前列。

同时，富力将有意开拓柬埔寨市场。据《21世纪经济报道》消息，富力高层到访柬埔寨，双方初步约定，未来3到5年里，富力地产将投入30亿美元在柬埔寨投资。