陈淮：部分城市房价过高和上涨过快，这两个判断我并无异议。在过去多年中，一说到房地产，人们喜欢问的问题总是集中于两个关键词，一个是房价，另一个是政策。这两个关键词并非不重要。但还有另外两个关键词更重要。这两个关键词，一个叫规律，另一个叫国情，

我认为，离开规律和国情去说房地产，留给历史的只能是遗憾。

乐居财经：我们把理论化的话题稍微放一放。您在担任住建部政策研究中心主任过程中，在房地产研究上遇到过什么有趣的事，或说印象深刻的事吗？

但还有一种可能是，“政策研究专家在帮开发商说话”的这种观念错了。他在专访中强调了两个词。一个叫规律，一个叫国情。他说“规律就是不以人的主观意志为转移的客观趋势。不以位高权重的人的主观意志为转移、不以谁掌握着社会舆论喉舌的主观意志为转移、不以站在道德高点上的主观意志为转移，甚至不以大多数人的主观意志为转移。”；所谓国情，就是“数亿农民工在不太长的时间内向城市聚集”，“人多地少，土地的稀缺程度比任何发达国家都大得多”。这两词比广大购房者关心的“政策”和“房价”更重要。

我到建设部工作完全是领导的安排，并非我个人的选择。2004年时，当时的建设部主要领导找到国务院发展研究中心的主要领导，希望能支援一个专家来加强建设部政策研究中心。于是我就被调到了建设部。

比如陈淮经常对一个大众的观点做经济学的反驳：政府应该调控降低房价，让大多数人能买的起。陈淮举例，当一个城市中仅有10套房，却有100户想买，房价必然涨到第10户刚刚买的起，如果政府干涉把房价降低70人买的起，那么：1、谁来能买房？如何比较不同人口收入、资产、身体强弱、年龄高低……保证分配公正性；2、谁能保证最后不是官员的亲戚？3、即使以上2点都做到了，结果是想要改善住房的需求会变为140户，因为另一个城市又有40户看这里房价这么低，想要搬过来住了。

中国城镇化伟大历史进程才刚刚拉开帷幕

什么叫国情？数亿农民工在不太长的时间内向城市聚集，这就是国情。人多地少，土地的稀缺程度比任何发达国家都大得多。这就是国情。30余年前这个社会人人都是无产者，从官员到开发商到学者到买房人，对百姓拥有资产这种事，我们都是小学生。这就是国情。建国后的几十年中，我们曾努力把城市建成一个大工厂，曾实行过“靠山、分散、进洞”的建设方针，曾以为“战天斗地”是走向繁荣的途径。我们的城市历史“欠账”多，基础设施薄弱，与资源和环境之间矛盾尖锐，医疗、教育等资源严重短缺并且分布极为不平衡。这就是国情。

什么叫规律？规律就是不以人的主观意志为转移的客观趋势。这个不以人的主观意志为转移，包括不以位高权重的人的主观意志为转移、不以谁掌握着社会舆论喉舌的主观意志为转移、不以站在道德高点上的主观意志为转移，甚至不以大多数人的主观意志为转移。谁都希望“祖国永远是春天”，四季轮回的规律谁改得了？中国一定能达到“大多数人买得起房”的阶段。但这需要经过较长时间持续发展才能实现。不是短期内用什么样的调控政策把房价打压下来就能做到的。很长时间中始终有个可笑的现象。谁若质疑调控房价，就会有很多声音指责，这个人一定是被开发商收买了。这如同气象专家预报明天下雨，就指责气象专家被卖伞的收买了一样可笑。

陈淮的解释是“因为我们这个社会在过去太多的年头中，人们熟悉的是‘无产者’的角色、思维和制度约定；在买房置业、拥有资产这件事上，我们都是小学生，我们都需要从头学起”。

乐居财经：您对中国未来的房地产业和房地产市场发展怎么看？还会有过去20年的辉煌吗？

所以，陈淮说，让大众买的起房，关键在于让他们成为中产；老百姓利用个人信用资源合理稳妥循序渐进加杠杆买房是走向富裕必不可少的一部分。

对过去十余年反反复复的房地产调控，我个人认为应当有很多值得肯定的正面作用。首先，这些年中国房地产业发展，在规模、速度和质量等方面都取得了长足进步，这和中国城镇化战略的积极推进密切相关。其次，优先满足住房困难群体、中低收入群体的需求一直是政策的重心所在；而且我们的政策始终是把“住有所居”放在调控目标的首位的。再次，房地产调控在保证国民经济整体稳定运行上也起到了重要作用，例如应对2009年的世界金融危机、2014年后抑制国民经济增速下行等方面。但这些调控的很多缺陷也是显而易见的。其中，一是过多依靠行政措施，抑制和排挤了市场自我调整的力量；二是呈现为明显的被动性，基本都在事后调整，几乎没有过预见性的事先调整。三是很多时候重标而忽略本，把表面趋势当成调控目标，例如一再把调房价作为政策目标，对深层次的城市结构失衡、二级市场发育不足、发展直接融资等重视很不充分。四是“一刀切”的政策难以适应复杂的不平衡，曾出现过多次“东部城市得病中西部城市吃药”等不良后果。

中国已经实现了“大多数人有房子住”和“各阶层住房条件普遍有不同程度的改善”；这就是我们40年来的成就。

陈淮：我其实对房地产的研究并不很早。2003年7月时我写过一篇研究报告，题目是《房地产发展若干问题刍议》，其中提到一个观点是“慎提房地产过热”。后来很多媒体在转载时就直接用了“慎提过热”的标题。其实我在那篇报告中还有很多重要观点，例如“防范风险要靠发展直接融资”，“满足中低收入人群住房需求需财政政策而不是货币政策支持”等。那时我还在国务院发展研究中心工作，这或可算作我研究房地产的起步点吧。那时停止福利分房的住房制度改革已经基本结束。

乐居财经：多年来，社会流传着一个说法叫“房奴”。您为什么说房地产业是造就中产阶级的“摇篮”呢？

陈淮：正确的说法，应当是对改革开放40年来中国住房制度变革、中国老百姓的住房改善以及中国的城镇化历史进程怎么看。因为从改革开放初期起，我们曾有长达20余年大规模的福利性住房建设。这20余年是我们走出严重“房荒”、住房危机状况的重要起步阶段，这个阶段的历史贡献功不可没。房地产业和房地产市场的发展只是在此基础上的发展和延续。

“房地产业是造就庞大中产阶级的最好‘摇篮’”

乐居财经：今年是中国改革开放40周年。纪念改革开放40年，少不了的一个话题是关于房地产的话题。您曾多年担任住房和城乡建设部政策研究中心主任，您对这40年来房地产业和房地产市场的发展历史怎么看？

在未来一个很长的历史时期内，中国的房地产仍将是国民经济支柱产业。为什么？因为房地产业仍将是短期经济运行与长期战略目标的结合点，仍将是城乡利益关系的结合点，仍将是供给与需求、投资与消费的结合点，仍将是发展与改革的结合点。

有没有一种不符合国家部门专家的“人设”的感觉？事实是确实有不少人（包括业内）认为，他是帮开发商在说话，立场不对。 

陈淮：有趣的事很多。略举几件吧。

从他的言论也似乎印证了这种观点: 他曾说：买了中国的房子是最幸运的、政策大变对老百姓没好处、（2008年）中国房地产未受到实质性打击。他还坚持“慎提房地产过热”，说“房地产业是培养亿万富豪的产业”。