在我就任建设部政策研究中心主任后不久的2004年9月，我写过一篇研究报告，题目是《关于房地产业的十大真实的谎言》。那篇报告中所提出的观点，我认为迄今全部适用。其中一个观点是：说“房地产业是培养亿万富豪的产业”，这是一个真实的谎言；说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中；但诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业其实是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。

大约在2010年左右吧。我在一次研讨会上讲到，未来20年或略长一些的周期内，中国现有城镇存量住房可能要拆一半。理由是，1949年前建的房子早已过了寿命周期，除了少数有历史文物价值的外都已没有保留价值；1979年前建的房子，大都是在“先生产后生活”、“要准备打仗”等背景下建的简易房、战备房，迄今至少都已30年以上，无论从功能还是质量上也都没有多少保留价值了；1999年以前建的福利房，基本都是具有上下水道、厨房厕所的成套住宅，还有一定保留价值，但由于那时的住房建设是以“脱困”为目标，政策是“鼓励单位自建住房”，再过二、三十年，这些房子就会在功能、位置等方面和人们居住要求、城市资源优化利用等产生严重冲突，拆改建不可避免。这番话，引起了媒体的大肆炒作，很多媒体完全不顾我说的分析与理由，直接打出耸人听闻的标题：“住建部学者说城市住房要拆一半”。毫无悬念地，媒体的喧嚣引来了国务院领导的批评。从那以后，我再也不接受任何媒体的采访。

“调控很多时候重标而忽本，把表面趋势当成调控目标”

三是，什么叫全面小康？我们这个社会正在从人人都是无产者转变为越来越多的人成为“有产”一族。大多数人“有产”，这是全面小康与衣食有余的小康最重要的区别。

在大众看来，陈淮和任志强、董藩走到了一起，成为楼市看多派。

四是，为什么发达国家大多数人卖得起房而中国迄今仍做不到？因为发达国家的人口财富构成是“枣核”型；中产阶级占据人口的主要比重。请注意这个“产”字。什么叫“中产”？具备较为充分的私人资产累积能力的才叫“中产”。中国的财富在人口中的分配状况是“金字塔型”。财富占有状况的层级越低，人群所占比重越大。大多数人尚不具备或者尚不充分具备持有不动产的私人资产累积能力，这就是中国买得起房的人群所占比重远较发达国家为低的根本原因。

乐居财经：您是从何时开始对房地产进行研究的？都经历过哪些重要的过程？

陈淮研究生读的是工业经济。在美国、日本都留过学，他说，不管是西洋的、东洋的，相应的理论有一些参悟。2011年，他写了一本书，被业内认为是理解房地产的入门读物，名为《广厦时代——房地产经济学ABC》。

陈淮：这个问题有些复杂，不是一两句话能说清的。2008年时，我写过一本专著，叫做《房地产经济学ABC》，是用通俗语语言写的，在那本书里有详细的解释。这里只说几个结论性观点。

陈淮：判断房地产业和房地产市场未来发展的声音一直很多。有说“黄金十年”已经过去的，有说中国的房子已经盖得太多，立马要出现“断崖式下跌”的；有劝人立马“把房子卖到一套不剩”的。

“40年我们实现了世界最大城市人口群的住房‘脱困’”

2007年至2008年期间，我们曾答复过多个从国务院领导批示而来的“督办件”。这些督办件大都是解决房地产问题的建言献策，有海外华人的，有媒体记者的，也有一些研究机构的。个个都说自己的主意能“一剑封喉”、“毕其功于一役”。其中有个建议是“在中国实行一户一房制”，凡有第二套以上住房的都限期卖掉。别以为答复这种“祖传秘方”、“包治百病”的建议很容易。打个比方，我们要向领导说明白“肚脐眼贴黄瓜片不减肥”，至少得说明肥胖症的主要机理、黄瓜片的主要成分、肚脐眼的生理功能以及黄瓜片与肚脐眼之间不可能实现任何物理、化学和生物学的相互影响等。

“规律”和“国情”比“房价”和“政策”更重要

2010年1月29日，中央电视台邀请当时的住建部政策研究中心主任陈淮去给编导、记者们讲房地产的课，让自报题目。陈淮说，那就讲“房地产经济学ABC”吧。组织者三番五次和陈淮商量，能否不叫“ABC”，改一个更能体现学问的说法。例如叫“房地产热点概念的深层解析”什么的。

他还说：“我们正在把立足于农业文明的经济体改造成为立足于机器体系生产、广泛分工、参与世界竞争、利用人类最新科技成果，立足于工业文明、城市文明的经济体。这个伟大历史进程才刚刚拉开帷幕。……到2035年，中国要基本实现现代化；到2050年，要建设成为现代化强国。迄今，我们的城市质量、老百姓的住房水平、人口的分布结构、市场的发育程度等距离现代化的标准还有非常明显的差距。这个差距，就是判断房地产业发展前景的基本依据。在未来一个很长的历史时期内，中国的房地产仍将是国民经济支柱产业。”

陈淮：您第一个问题很难回答。因为即使我们的研究为政策所采用，按规定我们也不能对外随便透露。不过可以明确说，真正取自政研中心研究成果的政策其实很少。为什么呢？因为一是我们经常并不能按照科研规律自行选定研究方向，而必须服从部领导的思路；二是政研中心只是一个研究机构，并无制定和影响政策的实际权力，研究报告怎么写并不重要，领导听不听才是最重要的。

正是用这种在普通人看来有些夸张的说法，陈淮在向大众传播房地产经济学的基础认知，向大众启蒙城镇化必然。

乐居财经：您上述说法中好像对调房价的政策并不认同。很长时间来，房价已经成社会诟病的主要指向。难道不应当尽快把过高和上涨过快的房价降下来吗？

二是，老百姓买房子首先当然是为了住，为了改善居住条件。但不论人们承认还是不承认，意识还是没意识到，房子已经成为人们私人资产累积的最重要、最普遍的物质存在形式。过去40年来社会的主要利益诉求，其实已经从增加收入逐步转变为增加收入和私人财富累积并重。

媒体耸人听闻的标题曾让陈淮不再愿意接受采访

中国的房地产不是一个孤立的产业，它是中国城镇化历史进程中的一个组成部分。我们正在把一个几千年来大多数住乡下的民族转变为大多数人住城里的民族；我们正在把立足于小农经济、男耕女织、自给自足、手工劳动，立足于农业文明的经济体改造成为立足于机器体系生产、广泛分工、参与世界竞争、利用人类最新科技成果，立足于工业文明、城市文明的经济体。这个伟大历史进程才刚刚拉开帷幕。中国的房地产业和房地产市场将继续在这个伟大进程中扮演不可或缺的重要角色。2017年党的19大指出，在2020年决战决胜全面小康社会的战略完成以后，中国将进入一个30年左右以现代化为目标的战略发展期。其中，到2035年，中国要基本实现现代化；到2050年，要建设成为现代化强国。迄今，我们的城市质量、老百姓的住房水平、人口的分布结构、市场的发育程度等距离现代化的标准还有非常明显的差距。这个差距，就是判断房地产业发展前景的基本依据。

大约是2005年，我们有个2020年住房目标的研究报告，提出2020年城镇人均住房面积可能将达30平方米。建设部领导到国务院开会时被很多部长嘲笑，认为是“住房大跃进“的狂想。部长回来就把我们狠批了一顿。其实这个目标在2016年就已经实现了。

以下为乐居财经与陈淮的对话精选：

“抱歉，我只懂ABC。”陈淮说。

在书中序言，他讲了央视的故事。他说，他只懂房地产经济学ABC。你觉得呢？

乐居财经：在您对房地产的研究中，有哪些成果为政策所用了？您对这些年的房地产调控政策怎么评价？

陈淮当时是住建部政策研究中心主任，负责研究房地产市场和政策，并给行业提供解释分析。看起来带有官方背景的官员，为什么说只懂房地产的ABC？