3.国际贸易环境转变

80年代中期，日美贸易摩擦不断升温。在此背景下，欧美国家和日本在1985年9月达成了促使日元升值的“广场协议”。

随后，日元指数于1988年11月升值到64.82，自此日本经济增长动力开始显露疲软之势，日本政府在随后的17个月内允许日元汇率指数逐步下行到49.98，阶段性贬值幅度接近25%。

4.国内房地产政策转向

欧美的持续施压，使得日本政府面临方向性抉择——是稳定房地产泡沫还是刺激日元继续升值。

最后，日本政府选择了大幅紧缩货币政策、主动刺破房地产和资本市场泡沫、刺激日元加速升值的策略。

从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。急剧收紧的货币和信贷政策使得日元汇率继续升值，同时也导致了日本楼市、股市迅速暴跌。

3

房地产泡沫破裂

日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，日经指数暴跌70%，此后，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。

随后，日本政府又出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。

在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。

1991年，也就是崩盘元年，东京房价下跌了20-30%，随后一直下跌，持续了将近15年，跌幅一度达到65%，泡沫破裂。