2018商业地产八大趋势预测

2018-01-12 16:21 来源:CREAMS 万达

原标题：2018商业地产八大趋势预测

1月3日，“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在上海举行，易居企业集团CEO丁祖昱对中国房地产市场的回顾和展望，并对2018年房地产市场进行十个方向的预测。

那么，2018年的商业地产将有哪些新风向？看本文将为你一一分析

一、中产阶级成实体消费新势力

根据麦肯锡的最新研究报告，到2022年，中国的城镇人口有76%将进入中产大军——具体而言，就是家庭年收入9000到3万4000美元之间（6万到22万7000元人民币）。在2000年的时候，只有4%的人才符合这个标准。

中产阶级将成为新的消费新势力。消费经验的积累、受教育程度相对较高决定了中产阶层将消费带入了理智消费的阶段，表现在对自己的需要、个人享受的内容和层次有比较实际的认识，而且消费的品位越来越具有个人色彩并切合国际潮流。中产阶级对消费品的质量及服务有更专业化的要求，而且对美感的要求提到了与实用价值相等甚至更高的地步了。另外，中产阶层更倾向于中高档消费型。

一些嗅觉敏锐的商业地产商已捷足先登。大悦城在12月6日宣布，将推出第二条产品线“大悦春风里”。“大悦春风里”更靠近社区，针对25到45岁的新兴中产阶级，以及其背后更庞大的家庭消费。“大悦春风里”的关键词是高频、刚需，日常化和生活化。

所以，抓住中产阶级的购物中心，将抓住未来。

二、伪“体验式”商业将退出市场，商业回归本质

电商挤压、同质化“泥沼”、新技术推波助澜，在消费升级、个性化需求下，似乎所有商业项目都拿“体验式”商业作为护身神器。

但大多数开发商对于“体验式”还停留在初级阶段，仅作为噱头和卖点，或者只把“体验”的概念停留在简单空间设计的层面，引进艺术展、咖啡厅、书店等业态组合，中庭布置花花草草，氛围十足，但体验不足。

在2018年，体验是要回归商业内核，构建新型消费场景。通过场景营造，让消费者参与进来，建立消费者的忠诚度和依赖性，从而拉动项目的客流和销售，才是真正的攻守之道。

一些伪“体验式”商业将在2018年被淘汰。

三、商业地产进入“马拉松”时代，轻资产加剧

想要快速扩大规模抢占市场份额，却又迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，商业地产开发企业瞄向了“轻资产”。因其投资少、灵活性强、风险低等优点，受到开发企业青睐。

开出最早的6个购物中心，大悦城地产用了整整8年时间。从2016年至今，大悦城开始提速，通过轻资产方式拓展的项目数量翻番，20个大悦城的目标近在咫尺。

万达集团董事长王健林更是表示：力争10年内将万达广场发展到1000家左右。

快速奔跑的背后，必定离不开轻资产的支撑。

预计，2018年，更多的品牌房企将瞄准“轻资产”之路。

四、行业集中度进一步提高

2018年商业地产开发企业，将强者恒强。

万科集团旗下商业地产平台印力商用置业有限公司宣布，联合万科企业股份有限公司（“万科”）、Triwater Asset Management Holdings Limited（“Triwater”），通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。根据协议，三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，交易对价为83.65亿元。

交易完成后，20家购物中心将全部交由印力运营管理。至此，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿元。

万科商业板块迅速扩大，要逆袭“一哥”万达？

连新城控股也表示，到2020年，实现吾悦广场开店100座、年租金达100亿。

龙湖也开启了加速度：龙湖未来三年计划新开业的天街，2017年开业5座天街，2018年3座天街，2019年7座天街，到2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座。

因此，2018年商业地产市场强者恒强，一些小的商业地产企业将退出市场。

五、商业地产标杆企业继续往小城市下沉

龙头房企在一二线城市攻城略地，这些城市的黄金地块也所剩无几。商业也有城市承载力，竞争过多必然引起租金回报率的下降，项目太多也会导致消费分流。

一些企业开始瞄准三四线城市。第四代吾悦将持续进入三四线城市，抓住儿童产业。华润也下沉到赣州开出万象城。

标杆房企下沉到中小城市，可以当地商业有整体提升，对当地一些小的购物中心形成新的碾压。

六、新零售持续崛起，线上巨头瞄准线下

在盒马鲜生火了之后，永辉开始布局超级物种。就在近日，京东生鲜事业部主导运营的线上线下一体化生鲜食品超市，7FRESH的首店——北京亦庄大族广场店也开始试营业。

苏宁也不甘落后。苏鲜生北京首店——八里庄店开业，这是一家基于“餐饮+零售”、线上线下一体化运营的“升级版”新店。

不要为了新零售而新零售。据天下网商的文章显示，目前至少有50种新零售的表现形式——实体店、便利店、软件提供商、物流公司、新O2O等等。但是炒作概念，即便是赶到风口上，猪也不会飞起来。

七、REITS将在商业地产行业继续推进

金融创新才是中国商业地产行业的破局之路。去年8月3日，勒泰地产联合国内领先的REITs团队中联基金，成功设立“境内首单不依赖主体评级REITs产品”。勒泰此次发行的产品打破了以往REITs产品倾向于一线城市商业物业的“城市优先”逻辑，为非一线城市优质商业项目资产证券化提供了成功范例。　

利用金融杠杆，优化资源配置，加速优胜劣汰，通过长期、持续的物业价值增值实现优质商业管理的品牌价值输出，是商业地产开发企业未来破局之路。　

八、大数据应用在商业地产的应用将更广泛

商业地产的定位与运营，是一门科学。涵盖着需要借用数据分析的结果来进行分析人的各种消费行为，这样就可以结合失败经验和城市发展个体属性，区域特征而产生的定位结果，给出良好的解决方案。

大数据可以让商业地产行业更加透明，分析出购物中心的客群、品牌喜好度、动线是否合理、业态配比是否合适，最后达到节省成本的目的，也缩短了商业调改的时间，无疑可以使管理效率更高。