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任泽平：房地产税何时推出？如何征收？影响多大？

2018-03-08 09:24:15 来源：金融界网站 作者：任泽平 夏磊 【狙击二期(*0****)】突破在即！

房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前中国房地产市场存在两类问题，在一线和强二线体现的是价格问题，在三四线和资源型省份体现的是库存问题。出现泡沫的根本原因，在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化，以及当前城市国土规划不到位导致的人地分离、供需错配。

　　作者：恒大经济研究院首席经济学家兼恒大经济研究院院长 任泽平　　　

　　开征房地产税已是大势所趋、箭在弦上：《政府工作报告》提出“稳妥推进房地产税立法”，全国人大、财政部表示“有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案”。

　　由于房地产税涉及千家万户，对于普通老百姓(行情603883,诊股)征税要慎重，有关部门应出台切实合理、科学的细则。

　　那么，房地产税何时推出？如何征收？影响多大？本文旨在提供全面客观系统的专业分析。

　　关于房地产税，你必须知道的几件大事。

　　1、权威人士怎么说？

　　房地产税立法进程加快，遵循“立法先行、充分授权、分步推进”原则，作为健全地方税体系的一部分，目前方案正在设计中，需要多方论证和征求意见。

　　十三届全国人大新闻发言人张业遂说，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

　　李克强总理在政府工作报告提出，今年我国将深化财税体制改革，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

　　财政部副部长史耀斌在回答两会中外记者提问时指出，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是“立法先行、充分授权、分步推进”。先设计、完善，再进行论证和听取意见。

　　2、为什么要征房地产税？

　　有三个作用：

　　一是调节收入差距、促进社会公平。二是筹集地方财政收入，逐步替代土地出让金。三是增加保有环节税收，降低建设交易环节税收。

　　房地产税的作用主要是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。按照国际4个房地产税通则，从中国的国情出发来合理设计房地产税制度。目前，中国房地产税体系主要有10个税种，涉及开发建设、交易、保有三个环节。其中，开发建设环节涉及7个税种，交易环节，涉及7个税种，在保有环节，有2个税种。合并整合相关税种、合理降低房地产在建设交易环节税费，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

　　3、未来的房地产税有哪些基本特征？

　　一是按照评估值征税。对于所有的工商业住房和个人住房，未来需要建立一整套的评估体系，包括有公信力的房产评估机构、不动产登记制度。

　　二是有税收抵扣，保障基本住房需求。未来需要清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。也会有税收优惠或扣除标准，对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免。

　　三是房地产税由地方自主征税。未来房地产税归属地方税，收入归地方政府。地方政府用这些收入来满足教育、治安和其他公共支出，替代现在从政府性基金中列支的费用。

　　四是具有完备的税收征管模式。对于一个全新的税种，要想顺利的在全国进行推广并取得预期效果。一方面，需要通过各种渠道对纳税人进行“培训”，让纳税人充分了解相关的规定；另一方面，也需要积极采纳纳税人的建议和指导，使双方尽可能的削减信息不对称。在开征之后建立房地产税监督机构，建立纳税申辩制度。为保证房地产税的公平客观，对房地产税的采集及使用都需要监督，纳税人有途径提出异议和申诉。模式完备才能保障征税公平。

　　4、什么时候开征？

　　房地产税改革，要坚持立法先行，做好立法再提征收，由于工程浩大，预计2020年立法会初见成效。

　　文：夏磊 恒大研究院副院长兼房地产行业首席分析师；

　　任泽平 恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼研究院院长

　　本文研究了房产税的基本理论，美国、英国、日本、韩国、中国香港、中国台湾等实践房产税的国际经验与效果，中国房地产税的历史沿革，上海重庆的试点经验与效果，展望了中国房产税改革的必要性以及六大前提条件。

　　1、房地产税改革的国际经验与国内必要性。从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。当前我国房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征；房地产行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整，若对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负；同时，简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。

　　3、我国房产税历史和效果。我国目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限，2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。

　　4、国际经验。从国外房产税实践经验来看，房产税能作为地方财政收入的重要来源，有利于调节收入差距，但对房地产市场调控的效果均不理想。

　　风险提示：改革超预期；房地产调控进一步收紧；后周期时代土地出让金收入加速下滑。

　　1 房地产税改革的国际经验与国内必要性

　　1.1 房产税是成熟市场经济国家的地方主体税之一

　　1.2 房地产税改革的必要性：存量房时代来临，土地财政难以为继

　　1.3 房地产税改革的思路：简并税种，优化结构

　　2 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件

　　2.1 六大前提条件尚不具备，需要加快推进

　　2.2 房产税可以成为重要地方财源，但短期难以完全替代土地出让收入

　　2.3 房产税能够增加持有成本，但不是控房价的有效手段

　　2.4 房产税推出需要兼顾一二线控房价和三四线去库存

　　2.4.1 后房地产时代“总量放缓、区域分化”特征明显

　　2.4.2 房产税推出对一二线控房价影响不大

　　2.4.3 房产税推出需要考虑三四线去库存

　　3 房产税的历史和效果

　　3.1 中国房产税昨天、今天和明天

　　3.2 住房免征，财源有限

　　3.3 试点效果不理想

　　3.3.1 改革试点，沪渝先行

　　3.3.2 试点效果不佳，推广陷入停滞

　　3.3.3 试点不足

　　4房产税实践的国际经验

　　4.1 概况

　　4.2 美国

　　4.2.1 美国房产税政策

　　4.2.2 地方政府主力税种，家庭负担小

　　4.3 英国

　　4.3.1 英国房产税政策

　　4.3.2 地方政府主力税种，抑制房价效果不显著

　　4.4 中国香港

　　4.4.1 中国香港房产税政策

　　4.4.2 改善市场、调节收入作用不大

　　4.5 中国台湾

　　4.5.1 中国台湾房地产税政策

　　4.5.2 稳定的财税来源

　　4.6 韩国

　　4.6.1 韩国房产税政策

　　4.6.2 并非抑制泡沫、打击土地囤积的长效机制

　　4.7 日本

　　4.7.1 日本房产税政策

　　4.7.2 地方政府重要财源，改善市场作用小

　　1房地产税改革的国际经验与国内必要性

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，在成熟市场经济国家普遍开征。房产税是在保有环节、针对存量房征收的税种，区别于我国现行的在建设交易环节、针对增量房征收的房地产相关税收，是保障地方公共服务、调节收入分配甚至一度被认为是抑制投机性需求调控房价的重要工具。随着存量房时代来临、土地财政难以为继，房产税改革的紧迫性上升。

　　1.1房产税是成熟市场经济国家的地方主体税之一

　　从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源，具有独特优势：第一，房产税属于直接税，相对间接税而言不易转嫁。第二，房地产具有收益税的特点，作为地方政府重要财源，用于支持地方公共设施建设和服务，提升地方房产价值，形成正向循环。比如在美国，房产税占美国公立学校教育经费的45-50%，房产税较高的地区公立学校教育水平也通常更优。房产税收入的增加，可以有效促进地方税收收入的增长，推动地方财政建设。房产税取之于民用之于民。这也会导致不同地区之间的教育资源不均衡的问题。第三，房产又不易损耗，房产税按年征收，征收额根据房价变动而变动，充分反映房地产市场发展，形成稳定收入。第四，调节收入分配，占用土地空间资源多的房屋所有人需要缴纳更多房产税，同时由于增加持有环节成本，可以部分抑制投机性需求。

　　1.2房地产税改革的必要性：存量房时代来临，土地财政难以为继

　　1.3房地产税改革的思路：简并税种，优化结构

　　因此，房地产税改革不是简单地开征房产税，而是对建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，如果对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负。同时，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件。

　　2个人住房房产税推出需要具备六大前提条件

　　2.1六大前提条件尚不具备，需要加快推进

　　十八届三中全会提出加快房地产税立法，并适时推进改革，此后房产税要扩围至个人住房的传闻不绝于耳。我们认为，推出个人住房房产税（以下简称房产税），应立法先行，并满足6个前提条件，而这些前提条件短期内仍难以完全解决，需要加快推进。

　　三是统一界定房屋性质。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。

　　2.2房产税可以成为重要地方财源，但短期难以完全替代土地出让收入

　　相比国外，中国仍有大量基本居住需求，房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等，很难形成高税收规模，短期内无法完全替代土地财政。

　　以重庆上海试点为例，两地的房产税试点办法均设置很高的免税面积，税率较低且针对高价房采取超率累进税率，充分考虑刚需和改善性需求。

　　2.18万亿。

　　当前中国土地财政依赖度高，地方财政收入中土地出让金占比超40%。2013-2015年，全国土地出让收入分别为4.2万亿、4.3万亿和3.4万亿，占地方财政收入比例分别为60%、57%、41%（地方财政收入分别为6.9万亿、7.6万亿和8.3万亿）。

　　因此，房产税推出，可能成为重要地方财源，但短期内难以完全替代土地财政。

　　2.3房产税能够增加持有成本，但不是控房价的有效手段

　　房产税能否抑制房价，主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。

　　在房价严重脱离居民消费能力，投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，同时弱化改善性和投资性需求，从而导致房价下跌。

　　而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。

　　从国外实践经验看，房产税不是政府抑制房价过快上涨的关键手段。

　　型住宅、大型住宅价格仍然分别上涨

　　2.4房产税推出需要兼顾一二线控房价和三四线去库存

　　房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前中国房地产市场存在两类问题，在一线和强二线体现的是价格问题，在三四线和资源型省份体现的是库存问题。出现泡沫的根本原因，在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化，以及当前城市国土规划不到位导致的人地分离、供需错配。

　　2.4.2房产税推出在长期对一二线控房价影响不大

　　在一线和强二线，刚需和改善性需求持续旺盛，而库存相对不足，一致性预期下投资投机性需求出现，加速房价上升。中国要保障刚需，抑制房价泡沫，应该增加供给，改善供应结构，降低区域内在房产上的杠杆。而房产税出台，只能在短期内使部分资金成本较高、资金压力较大的投资投机性需求出局，无法改变供不应求的一致性预期，也无法消除投资投机性需求。房产税虽然属于直接税，由房产持有人直接承担，如果不能逆转供求关系，则税负可以通过租金和房价方式转嫁，房租和房价被推高。

　　2.4.3房产税推出需要考虑三四线去库存

　　“如果短期推出房产税，即使按照人均居住建面设置免征面积，也只能保障刚需，而将直接抑制二套以上的改善性需求和投资投机性需求，去库存将只能依靠农民工进城、棚改动迁两类新增需求。

　　3房产税的历史和效果

　　3.1中国房产税昨天、今天和明天

　　中国很早就开始了房产税的立法实践，但在征收实践上，受制于客观经济环境和政策需求，一直没有被作为主力税种。

　　2003年，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产统一征收物业税。这是中国首次提到对自住房进行征税。此后，社会各界对房产税扩围争议不断。

　　3.2住房免征，财源有限

　　中国目前仍按照1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。

　　2007-2015年维持在3%左右，2015年3.27%。

　　3.3试点效果不理想

　　3.3.1改革试点，沪渝先行

　　3.3.2试点效果不佳，推广陷入停滞

　　从上海和重庆的试点看，并未达成预期效果。

　　另外，重庆房产税还针对了高档住宅进行一定的抑制，但是存在开发商将高档住宅归为普通住宅的行列以规避房产税的可能性。

　　3.3.3试点不足

　　上海和重庆的房产税试点主要不足点在于：

　　3）缺乏整体税收结构的调整。上海和重庆只是单纯的增加了一项房产税，并未相应调整税收结构。由于税率较低，并未造成什么不利影响。但是如果新开征一个税种，应该有全局观念，适当降低其他相关税种的负担。

　　4房产税实践的国际经验

　　4.1概况

　　世界多国或地区的房产税制改革对中国房产税有很多启示：

　　1）房产税制改革需要获得纳税人支持。一方面，纳税人是房产税的有效监督人，另一方面，这直接影响到房产税的实施效率。

　　2）坚持“宽税基、少税种、低税率”的改革方向。宽税基：对大多数房地产拥有者征税，仅对公共、宗教、慈善机构等少数免税；少税种：即有关房地产的税种较少，大多数只开征了财产税、所得税、转让税等几个税种；低税率：为了避免居民负担过重，影响房产税的实施，一般把房产税的税率设置较低。

　　3）建立有效的房产税收管理体系。这是成功实施房产税制改革的先决条件，主要包括房地产登记管理制度和房地产评估制度。

　　4）正确处理房产税和地方财政收入支出的关系。税制方案改革一般都会伴随着地方财政的变化。尽管德国、美国等由于税基宽、效率高，即使税率低，但也能够为地方政府提供充足稳定的收入来源。

　　4.2美国

　　4.2.1美国房产税政策

　　以较低者为准。

　　美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，房产税一般由州以下地方政府征收。税基方面，定期评估房屋市场公允价值，并按照评估值的一定比例作为税基，地方政府会根据房屋的所在地、房屋类型等设定不同比例，从而实现政策引导。税率方面，州政府立法设定最高税率，地方政府自行设定具体税率。在税收减免方面，地方政府基本对自用住宅提供不同形式的减免，实现累进税率，照顾低收入等特殊人群基本住房需求。如在总应纳税额基础上进行固定金额税基减免、在应纳税额超出家庭所得一定比例时，给予所得税抵扣或返还。

　　美国房产税沿袭了英国财产税的制度，财政分权、地方自治、私有财产保护和民主政治制度相辅相成。主要特点如下：

　　2）以房地产价值为计税依据，且计税价值的评估与房产税收的征收管理是分开的。为保证房地产评估结果客观公正，核税官员不属于正式工作人员，只负责核税，不负责征收与管理。

　　4）征管程序独特、严密便捷。首先，核税官员核定所管辖区房地产的计税价值；其次，地方政府根据本地预算及计税价值确定税率，报州或县政府同意后，令地方税务局执行；再次，税征管员根据计税价值和税率得出应纳税额，将每个人的税单打印邮寄给纳税人，有些发给银行等金融机构，由其代收房产税；最后，纳税人根据税单，开支票连同税单寄给征税机关，有些通过银行等金融机构代缴，只有极少数到征税机关上门纳税。

　　4.2.2地方政府主力税种，家庭负担小

　　4.3英国

　　4.3.1英国房产税政策

　　4.3.2地方政府主力税种，抑制房价效果不显著

　　尽管英国房产税对于炒房者具有一定震慑作用，但总体上看对房地产市场影响有限，抑制房价上涨作用不明显。加之英国房产税是由居住者承担的（任何居住者，包括租客租房子，需要承担房产税），因此房产税对于房价的影响微乎其微。

　　4.4香港

　　4.4.1香港房产税政策

　　4.4.2改善市场、调节收入作用不大

　　香港房产税由殖民地时期相关税费演化而来，征收目的在于增加财政收入。香港房产税具有宽税基，低税率的特征，各类减免相对较少，整体税率也并不高，对房地产市场影响并不大。就收入分配来说，实行比例税率，对收入分配调节意义不大。

　　4.5台湾

　　4.5.1台湾房地产税政策

　　1）房地分开，体系完整。土地的取得、持有和转让三个阶段都分别规定了不同税种；

　　2）以规定地价为标准。创立了一套以公告地价和公告土地现值为征税标准的土地税收制度，使计税依据更加客观、标准，并简化征税手续；

　　3）以地价税为中心。台湾的土地税税收总额约为房产税的三倍左右；

　　4.5.2稳定的财税来源

　　4.6韩国

　　4.6.1韩国房产税政策

　　4.6.2并非抑制泡沫、打击土地囤积的长效机制

　　韩国房地产税主要目的在于打击房地产投机，尤其是土地投机和囤积，提高有限土地的利用效率。短期来看，税收对房地产市场产生影响，但不改变房地产的价格走势，长期来看，没能起到抑制泡沫，打击土地囤积的效果，土地集中度变大。因综合不动产税是对拥有高档住宅的富人征收的税种，可以起到一定的调节收入分配的作用。

　　4.7日本

　　4.7.1日本房产税政策

　　4.7.2地方政府重要财源，改善市场作用小