过去往后面看8年也是一个洗牌期，因为一个商业到运营成熟需要8年左右的时间，所以主流的开发商，包括行业都尝试往这个方面推进，其实未来的5到8年时间住宅类的开发商还是主打市场，但是我们可以看到越来越多的商业形态还是被淘汰，无论供给端还是销售端都会发生，我们也希望，也会看到更多的企业出现在资本市场上融资，创造价值，这是现在能够展望的。

除此之外，延展地产+体育模式，鸿坤商业还专门成立了体育公司，孵化体育品牌，形成了自有活动IP“橙汇玩”、建立鸿坤体育品牌库，多渠道的广泛传播，鸿坤商业的影响力与知名度也随之与日俱增。未来，鸿坤商业将会继续深耕“地产+体育”产品，与消费者建立更具粘性的连接，不断的努力的探索更多的可能。

高云：接下来有请中广置业的林总分享一下存量商业地产市场的现状。

高云：融侨集团成立以来开发了很多豪宅项目，现在逐渐的从开发商向城市美好生活服务商转变，接下来有请从福州远道而来的融侨商业的张总为我们分享融侨是如何把各种生态融合在一起的。

张晶：大家好！感谢主办方给我们这样一次机会同行业的精英们齐聚在此，共同分享我们的经验和理念，我向大家分享一下融侨集团是如何打造全生态产业链，是如何追寻美好生活的。

鸿坤商业资产管理公司副总经理 张辉

"行"是指物流管理、港口开发、以及国际教育等，港口开发主要是在福建省江阴港，港口有8.37公里港岸线，港区航线已开通美国西部海岸、日本、韩国、新加坡、马来西亚等十几个城市。而教育产业也是集团目前重点打造的，针对的是0—18岁的全龄教育，目前在中国首次创办的国际学校—融侨赛德伯学校将于2018年下半年开学。

高云：经济进入高质量发展阶段的背景下消费需求结构的升级新技术主导下消费升级的变迁正在重新定义商业地产的价值，并对商业地产的开发和运营提出更高的要求服务业对经济增长贡献提升，中国社会消费品、零售总额保持两位数的增长，为商业发展奠定了良好的基础，在此背景下商界地产运营商全力打造和谐的生态链，接下来有请师总为我们分享一下荣盛是怎么样打造特有的生态链的。

冯宪法：我们是一个行业组织，在座的都是和商业地产相关的各个机构的负责人，如果诸位到南京，跟商业地产相关的事宜，希望能够帮助你们，因为我们正在探索“政府+商会+企业”，“三位一体”的共享、共融机制，政府非常认同。我们希望把这个生态链做得更长更好，同时相信和中房指数合作以后，将来会为商业地产提供更多的数据支持，我们希望尽快启动这件事情。谢谢大家！

"食"是指商业+农业，目前商业的建筑类型有盒子类型，街区商业类型，联合办公类型，文旅小镇类型的商业模式。农业是指三农，包括农业观光、农产品直供、现代农牧业的发展。

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荣盛商管公司副总经理 师雷

高云：商业地产的发展离不开资本的助力，接下来希望金融机构能够关注商业地产，为商业地产提供更多丰富的金融产品和资金的支持。接下来有请鸿坤的张总，分享一下鸿坤商业“地产+金融”的运营模式是如何实现和谐共振的。

"住"是指住宅开发，酒店、公寓、物业管理等全生命周期的中高端产品模式。

高云：谢谢冯会长，我们希望中指研究院将来有更多的细分指数服务商业地产的行业，接下来我们有请本场对话金融机构代表招商证券房地产分析师赵可先生，从资本+商业的角度谈谈对行业的看法。

刘英：优客工场大家很了解，知道他，对于他怎么做，做什么可能不太清楚，优客工场是中国最大的联合办公，全国35个城市有170个项目，目前来说其实我们把自己定位成内容提供商和服务商，我们在商场这条线做了很多自己的产品，我们其实跟辉总合作了三个项目，我们会把自己植入到商场里面，成为商场的一个业态，我们提供的就是大家提到的，我们提供上班人群，从早上8点到晚上7点稳定的上班人群，在商场里面进行及时的消费，这部分的人群弥补了商场的客流，这时候出现了特别好玩的现象，我们带进来的是先进的年群人，最时尚的一群人，这里面他的需求变了，对餐饮、娱乐、互动的需求都变了，商场相应的配套、相应的服务也会发生一些变化，所以这个空间很好，很有意思，现在优客已经在很多城市，包括凯德的武汉、北京、上海都在商场里面植入了产品，目前我们已经跑的很有意思，所以也欢迎大家一块来交流，这个新的生态内容，我们把自己也定位成一个新物种。

优客工场首席战略官 刘英

[提要] 整个商业地产需要建立共生共享的产业链。在资本的助力下，做好“商业+地产”这篇大文章，这将是大型地产商、商业企业、资本机构、运营机构、经纪商、研究机构、行业主管部门等的共同使命。

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主持嘉宾：3Fang互联网集团营销部总经理 高云

在北京的南四环，鸿坤商业早在14年就将商业探索付诸于实践，打造了鸿坤广场购物中心、西红门体育公园、新都荟等项目、创建了西红门创业大街，构建了西红门独有的商业生态圈，在这些项目中鸿坤广场购物中心以服务居民、服务社区为己任，整合区域社区商业资源，引入永辉超市，耀莱影城、眉州东坡等知名品牌，首创了社区教育共享中心“占座儿”，为居民提供便利便捷的基础生活服务；而西红门体育公园则集合了昆仑决世界搏击中心、南城最大国际规格的游泳馆、雪乐山室内滑雪场、归位瑜伽旗舰馆、嗨骑平衡车俱乐部、城市传奇小小篮球训练营等特色场馆，形成与北部鸟巢相对应的京西南体育生活新地标。如果说购物中心满足的是居民的物质生活需求，那么体育公园更多的解决的是大众精神层面的需求，两个项目相互补充，共振发展，一步步地改善着居民的生活水平和区域的城市风貌。

赵可：我们做一个行业的观察者，过去研究都是基于国外的或者一些转型失败的国家，我们缺的是一个好的数据，今天的会议也意味着未来有高质量的数据出来，简单分享两点对数据的看法。

高云：谢谢刘总的分享，我们这些平行世界的人互相有交叉，接下来有请南京的冯会长分享一下南京商业地产的发展现状。

江苏中广置业有限公司扬州分公司总经理 林展

高云：非常感谢师总的分享，大家都知道优客工场成立于2015年4月，商业模式契合了培养和建设现代化新经济模式的发展趋势，在引入多元化投资机构的同时倡导消费升级，推动新旧动能的转换，完成了自身生态圈体系的搭建，初步形成了共享办公空间为核心，由38家企业构成的生态社群，接下来聆听一下优客工场刘英女士的真知灼见。

对话研讨：如何构建和谐商业地产生态链

高云：2018年上半场商业地产企业以变革与创新，面对分化与整合的市场，通过加大商业地产布局力量，实现持有物业的快速增长，同时紧抓热点的一二线城市以及潜力的三线城市市场需且，围绕人民对美好生活的追求，升级我们的产品线；2018下半场期待商业地产企业能够面对日新月异的技术和快速变现的消费者偏好做出相应的策略调整，积极步入商业地产的快车道，让我们一起拥抱商业地产的明天。

对于商业地产这个事情大家可能觉得在资本市场上不会陌生，因为大家研究的基本上股票是做房地产住宅开发，因为住宅开发能够赚快钱，赚快钱的时代都不会干苦力活，今天有很多的从业者，对于住宅市场开发都是很小的事情，但是有一个大背景，因为中国城镇化水平是58.5%，我们离国际上的一些国家70%，还有大概十来个点，需要8年的时间，当前这种情况住宅类的开发高周转的模式可能在未来七八年主导中国房地产市场，但是在这个点城镇化的速度在降低了，意味着未来十年左右的时间商业地产会发生巨变，也会洗牌，洗牌表现第一个是价格；第二个是功能不断的上升。我们讲价格的回落，是说未来价格更多参考房地产，过去很多的业内看来有不合情理的交易，这种情况下我们今天这个主题不是叫生态链，当前这个背景下普遍表现不具备这种需求，证监会也想推动中国的立法，最大的障碍不是立法和税收本身，是回报率。