信用利差主要包括税收溢价、流动性溢价和信用风险溢价。税收溢价系投资于信用债因征收利息所得税而高于投资国债而免征利息所得税所导致的差价。流动性溢价系信用债流动性低于利率债而产生的溢价。信用风险溢价系信用债因其潜在信用风险而产生的溢价，可以通过债券信用等级、债券期限、债券行业和交易场所等维度进行度量。

　　企业风险跟踪

　　4.2、运营层面的风险跟踪

　　本期主体评级正向级别调整共2家，涉及建筑装饰和化工行业。本期主体评级负向级别调整共2家，涉及电子和综合行业。

　　4.企业风险跟踪

　　4.1、业务层面的风险跟踪

　　可以从获现能力、筹资能力、资金链风险、其他相关指标几个角度对房地产企业的资金链风险进行跟踪。获现能力主要通过销售回款率、销售去化率、主营业务现金率、资产现金回收率来分析；筹资能力则采用授信未使用率、受限资产占比来分析。资金链断裂风险，可以从相对存货周转率、应收帐款回收率、长期资金需求满足率、总资产增长率几个指标来跟踪。其他指标则主要通过剔除预收账款后的资产负债率、流动资产/(流动负债-预收账款)、总债务/EBITDA、（现金类资产＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务来反映，其中（现金类资产＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务来反映主要指可变现核心资产对刚性债务的保障程度。

　　行业数据的跟踪主要包括以下几个方面：（1）整体层面:国房景气指数；（2）土地层面：土地供应数据，包括供应面积、价格、增速等，土地成交数据，包括成交面积、价格、溢价率、增速等；（3）房地产开发数据：房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、房屋新竣工面积等；（4）销售：全国及重点城市商品房销售面积；（5）价格：百城住宅价格指数；（6）资金：房地产资金来源；（7）需求：居民债务比重、个人住房贷款余额。

　　投资要点

　　2.政策跟踪

　　风险提示

　　本期负面事件涉及中弘控股股份有限公司未及时拨付兑付资金、中弘控股股份有限公司担保违约、永泰能源股份有限公司兑付风险警示、新光控股集团有限公司兑付风险警示、四川省煤炭产业集团有限责任公司未及时拨付兑付金、深圳市金立通信设备有限公司债项评级调低、深圳市金立通信设备有限公司兑付风险警示、三胞集团有限公司债项评级调低、宁夏上陵实业(集团)有限公司债项评级调低、宁夏上陵实业(集团)有限公司未及时拨付兑付资金、汉柏科技有限公司担保人代偿、飞马投资控股有限公司未及时拨付兑付资金、飞马投资控股有限公司担保违约、北京（楼盘）华业资本控股股份有限公司未及时拨付兑付资金。

　　7.1、信用利差

　　房地产资金链直接关乎房地产企业得偿债能力，尤其对短期偿债能力具有重要的影响。资金链断裂风险是指资金流入大于流出导致资金链断裂的可能性，对房地产企业资金链跟踪至关重要。

    本文首发于微信公众号：靳论固收。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　（1）信用利差跟踪：信用利差是用以向投资者补偿基础资产违约风险的、高于无风险利率的利差，信用利差主要包括税收溢价、流动性溢价和信用风险溢价，其中信用风险因素为信用利差最主要影响因素，故信用利差可以对企业信用风险进行大致判断。（2）超额利差跟踪：超额利差反映的是不同主体间的信用资质的差异。超额利差剔除了信用溢价、流动性溢价等共性利差，对个券超额溢价进行刻度，若企业信用资质较好，则超额利差水平较低，反之则高，故可以通过企业的超额利差对企业信用风险进行相关判断。

　　采用AAA级各期限中短期票据的差异作为利差标的。2018年10月19日，3年期与1年期、5年期与1年期利差分别为41.71BP、63.08BP，分别下降2.68BP、9.93BP。

　　9.1、发行数量

　　房企销售关乎着房企的生死，房企销售情况对房企业务发展、资金回流、偿债能力等方面有着重大影响，故房企销售状况需重点跟踪。

（1）跟踪企业盈利状况

　　关注信用风险事件对整体利差的影响。

　　行业政策的跟踪主要包括以下几个方面（1）宏观层面的政策跟踪：货币政策、财政政策；（2）中观层面的政策跟踪：土地政策、户籍政策、地方政策、调控政策；（3）微观层面的政策跟踪：融资政策。对房地产的调控主要以中微观层面为主。

　　企业债务杠杆过高会增加企业的利息支出，同时加大企业经营风险及再融资压力，债务杆杠增速过快往往预示着企业经营不善或者投资扩张激进，若外部经营环境或融资环境恶化，企业信用风险将迅速加大。

　　房地产债风险跟踪

　　（1）跟踪债务杠杆上升过快的企业风险

　　6.中债隐含评级跟踪

　　企业风险跟踪可通过对企业负面信息进行跟踪，负面信息往往是企业风险暴露的一个开始。企业负面信息包括：行政处罚、商业纠纷、重大诉讼、资产冻结、收受监管、管理层动荡等类型。

　　行业政策的跟踪主要包括以下几个方面（1）宏观层面的政策跟踪：货币政策、财政政策；（2）中观层面的政策跟踪：土地政策、户籍政策、地方政策、调控政策；（3）微观层面的政策跟踪：融资政策。对房地产的调控主要以中微观层面为主，其中融资政策为核心。

　　（2）房企销售状况

（责任编辑：张洋 HN080）

　　11.1、正向变动

　　行业跟踪

　　行业数据的跟踪主要包括以下几个方面：（1）整体层面: 国房景气指数；（2）土地层面：土地供应数据，包括供应面积、价格、增速等，土地成交数据，包括成交面积、价格、溢价率、增速等；（3）房地产开发数据：房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、房屋新竣工面积等；（4）销售：全国及重点城市商品房销售面积；（5）价格：百城住宅价格指数；（6）资金：房地产资金来源；（7）需求：居民债务比重、个人住房贷款余额。

　　地方政策种类较多，包括一系列的支持和限制政策，其中限制政策主要包括限购政策、限价政策限售政策等。在传统的“限购、限贷、限价”的之外，“限售”登上历史舞台，“四限”有利于有效控制房价、减少投资性需求，抑制房市过热。

　　1.房地产债风险跟踪框架

　　（2）跟踪公司治理风险

　　中债市场隐含评级-债券债项评级是中债估值中心从市场价格信号和发行主体披露信息等因素中提炼出的动态反映市场投资者对债券的信用评价，是对评级公司评级的补充，中债隐含评级及时对市场跟踪，对市场覆盖面较广且时效性较强，故可做对企业风险跟踪的一个参照指标。

　　投资激进，扩张过快、举债过度的企业容易引发资金链的断裂，伴随着去杆杠、紧信用政策的实施，投资激进企业在再融资方面存在较大压力，容易引发信用风险事件，故应随时跟踪市场上扩张过快的房企，分析其未来的偿债资金来源。

　　2.2、中观层面政策跟踪

　　二级市场

　　上周银行间成交最活跃的个券是18电网CP002、14中电MTN001、18东航股SCP010、17粤发电MTN001、18汇金CP006、18陕有色SCP004、18中色MTN001、18汇金MTN013、18中节能SCP001、18徐工SCP006，可以看出上周银行间二级市场公用事业行业较为热门。上交所最活跃个券前五位则是15中骏01、15红美01、15康美债、G18绿园1、18中租一；深交所则是16山煤02、16民租02、16富力09、16国购债、17同煤03，交易所则是房地产行业受到关注较多。

　　发行规模方面，本期信用债（含企业债、公司债、中票短融、PPN）发行总规模2177.89亿元，偿还总规模1609.34亿元，净融资额568.55亿元。

　　与评级公司评级相比，中债市场隐含评级的特点体现在三个方面:一是对信用风险及时预警。随着市场有效性的提高，市场信息迅速在市场价格中反映，由此抽取的市场隐含评级可以逐日反映债券信用风险变化。相比之下评级公司评级一般每半年跟踪评级一次，时效性较差。二是对评级公司评级进行补充。中债市场隐含评级-债券债项评级是从市场价格信号中抽取而来，可对评级公司评级结果给予补充。三是实现对在岸人民币信用类债券债项评级的全覆盖，填补了部分非公开发行债券无评级公司评级的空白。

　　政策跟踪

　　3年期和5年期AAA、AA+、AA信用等级中票收益率走势均有所下降。3年期AAA、AA+、AA中票收益率分别下降0.03BP、0.23BP、0.47BP至4.04%、4.28%和4.92%；5年期AAA、AA+、AA中票收益率分别下降0.75BP、0.75BP、0.75BP至4.25%、4.67%、5.31%。