（3）房企回款状况

　　政府是土地的唯一供给方，不同区域、不同时期，政府对土地供给量的调控政策都不尽相同。土地供给直接决定了房屋供给，因此，土地政策是影响房地产市场供需均衡的源头因素。

　　房地产债作为市场上第二大规模债券，其风险广受投资者关注，房地产企业风险跟踪主要包括以下几类：（1）政策跟踪：宏观政策、中观政策、微观政策；（2）行业跟踪：整体层面、土地层面、开发层面、销售层面、价格层面、资金层面、需求层面；（3）企业风险跟踪：业务层面、运营层面、财务层面、现金流层面；（4）负面信息跟踪；（5）中债隐含评级跟踪（6）利差跟踪：信用利差、超额利差。

　　一级市场

　　从历史违约主体来看，违约主体中近一半是经营亏损导致违约，如富贵鸟、中安消(600654,股吧)、凯迪生态等均系经营亏损引致违约，所以应密切关注企业经营状况及对未来经营进行预判，故需着重关注企业盈利能力。

　　行业数据的跟踪主要包括以下几个方面：（1）整体层面: 国房景气指数；（2）土地层面：土地供应数据，包括供应面积、价格、增速等，土地成交数据，包括成交面积、价格、溢价率、增速等；（3）房地产开发数据：房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、房屋新竣工面积等；（4）销售：全国及重点城市商品房销售面积；（5）价格：百城住宅价格指数；（6）资金：房地产资金来源；（7）需求：居民债务比重、个人住房贷款余额。

　　（4）关注投资激进企业

　　本期主体评级正向级别调整共2家，涉及建筑装饰和化工行业。

风险提示

　　（1）货币政策跟踪

　　（2）财政政策跟踪

　　本期负面事件涉及中弘控股股份有限公司未及时拨付兑付资金、中弘控股股份有限公司担保违约、永泰能源(600157,股吧)股份有限公司兑付风险警示、新光控股集团有限公司兑付风险警示、四川（楼盘）省煤炭产业集团有限责任公司未及时拨付兑付金、深圳（楼盘）市金立通信设备有限公司债项评级调低、深圳市金立通信设备有限公司兑付风险警示、三胞集团有限公司债项评级调低、宁夏上陵实业(集团)有限公司债项评级调低、宁夏上陵实业(集团)有限公司未及时拨付兑付资金、汉柏科技有限公司担保人代偿、飞马投资控股有限公司未及时拨付兑付资金、飞马投资控股有限公司担保违约、北京华业资本(600240,股吧)控股股份有限公司未及时拨付兑付资金。

　　等级变动

　　企业账面上流动性最好的资产莫过于货币资金，最直观的流动性监测指标就是货币资金/短期债务。但应关注实际可动用货币资金，关注货币资金中的受限比例。同时应关注应收账款回款速度，当应收账款、其他应收款等出现较快增长时，投资者需谨防其未来回款的风险，神雾环保(300156,股吧)即为此类。

　　财政政策对房地产的影响主要系财政收入及财政支出两个方面，收入主要通过税收进行调节，针对房地产企业征收的各类税费会增加房企的开发成本，针对购房者的税收使得购房和持有成本上升，能抑制房地产的投机需求；支出则通过购房、租赁补贴政策进行调节。

　　（4）公司现金流风险跟踪:可以从获现能力、筹资能力、资金链风险、其他相关指标几个角度对房地产企业的资金链风险进行跟踪：1）获现能力主要通过销售回款率、销售去化率、主营业务现金率、资产现金回收率来分析，2）筹资能力则采用授信未使用率、受限资产占比来分析，3）资金链断裂风险，可以从相对存货周转率、应收帐款回收率、长期资金需求满足率、总资产增长率几个指标来跟踪，4）其他指标则主要通过剔除预收账款后的资产负债率、流动资产/(流动负债-预收账款)、总债务/EBITDA、（现金类资产＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务来跟踪。

　　调控类型涵盖：限购、限贷、限售、限价政策，创新政策：限制企业购房和限制房地产企业外债等、整治乱象、构建住房长效机制、支持棚改、放松落户限制、房地产税纳入立法规划等系列政策。

　　二级市场

　　（3）跟踪股权质押风险

　　本期信用债合计成交3867.67亿元。分类别看，中票、短融、PPN分别成交1662.51亿元、1487.41亿元、277.50亿元，企业债和公司债分别成交265.89亿元和174.36亿元。

　　（1）土地政策跟踪

　　10.1、交易概况

　　企业风险的跟踪主要包括：（1）业务层面的风险跟踪：1）核心跟踪民营地产企业，2）跟踪公司治理风险，3）关注信披合规及信披质量；（2）运营层面的风险跟踪：1）跟踪企业盈利状况，2）房企销售状况，3）房企回款状况，4）关注投资激进企业；（3）财务层面的风险跟踪：1）跟踪债务杠杆上升过快的企业风险，2）跟踪企业货币资金及应收账款回款速度，3）跟踪股权质押风险，4）跟踪民营地产企业之间的互保及资金拆借，5）关注企业受限资产较大的企业；

　　房地产属于资金密集型的行业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，故融资为房地产的核心。房企融资渠道主要包括：银行贷款、非标融资、证券市场融资（股权、信用债、ABS）、海外融资（海外股权、海外债券）、私募股权基金、销售回款（个人住房金融）、供应链金融（票据、应付款）等。不同的融资方式的融资政策均会对房地产企业融资产生不同的影响，进而影响整个行业。

　　房企回款是保证房地产公司资金流动的重要方式，故房地产企业回款需着重跟踪，对回款率低于市场平均水平的企业应重点关注。

　　发行利率方面，从交易商协会的非金融企业债务融资工具估值来看，1年期、3年期、5年期、7年期发行利率除重点AAA级以外大都下降。

　　企业风险跟踪可通过对企业负面信息进行跟踪，负面信息往往是企业风险暴露的一个开始。企业负面信息包括：行政处罚、商业纠纷、重大诉讼、资产冻结、收受监管、管理层动荡等类型。

　　5.负面信息跟踪