监管的影响已经显现。根据银监会1月份数据显示，事务管理类的信托资产规模为15.45万亿元，比年初减少了1959亿元，环比下降了1.25%，其中银信通道业务资产规模8.39万亿元，比年初减少了1137亿元，环比下降了1.34%。用益信托最新统计数据表明，今年1~3月事务管理类信托产品的发行数量分别为81款、51款和15款，下降趋势明显，资管新规对通道业务的影响已经显现。

房地产信托融资成本持续攀升。17年1季度的时候新增地产集合信托平均收益率在6.81%左右，18年一季度抬升至7.76%，二季度以来进一步抬升到7.96%，地产企业通过信托融资的成本不断增加。而单一信托收益率一般要比集合信托高，因此二季度以来房地产企业通过信托融资的平均成本应该还要高于7.96%这一水平。近期市场上暴露出信托产品违约或逾期事件，会导致信托对资质较差房地产企业的规避情绪，未来房地产信托融资成本很可能会继续抬高。

房地产ABS迎来爆发式发展。据我们的整理统计，17 年房地产ABS 产品发行总额约1751 亿元，较16 年增长了119% ，三、四季度发行量占大头，合计有1225 亿元，占全年发行量的七成。18 年一季度房地产ABS 发行量环比有所回落，发行总额为334.2 亿元。

按底层资产类别来分，房地产ABS可以分为四类：不动产资产证券化产品，购房尾款ABS，物业费/租金收益权ABS和供应链金融ABS。以CMBS为代表的不动产资产证券化产品对发行主体要求相对较低，审批速度快，模式成熟，容易被投资者接受，一直以来是国内地产ABS的主流形式。17年以来CMBS、CMBN和类REITs发行总额达1059.7亿元，占房地产ABS发行总额的51%，其中CMBS发行量达742.3亿，类REITs产品发行规模也有了明显增加，发行总额为317.4亿。

房地产供应链ABS发行量快速增加。17年房地产供应链ABS发行了458.7亿，占房地产ABS发行总额的26.2%，17年四季度以来发行量尤为突出，17年四季度房地产供应链ABS发行总额达230亿元，占比38%，环比增长179.7%。到18年一季度，房地产供应链ABS发行额为174.5亿元，成为当季供应量最大的房地产ABS品种。

地产龙头为地产ABS的主要参与方。房地产ABS的主要参与机构为传统地产行业龙头，17年以来到18年一季度末，碧桂园和万科参与或发行的房地产ABS规模最大，碧桂园参与发行了301.4亿的地产ABS，占地产ABS发行总额的14.5%，万科参与发行了286.4亿地产ABS，占比为13.8%。

风险在增加房地产行业迎债务到期高峰。我们在年初的时候就强调过，包括今年的未来2-3 年，是存续地产债迎来到期、回售双高峰的时期。截至5 月20 日，今年地产债总偿还量已经有565 亿，其中到期偿还的有227 亿，有323 亿是回售到期（行权比例约43% ）。今年年内还有1085 亿地产债到期，此外还有3165 亿面临回售行权。下半年到期压力骤升。从到期量来看，当前存续债券中将于今年下半年到期的规模有1016 亿，明显高于上半年的321 亿，且呈现逐月增加的趋势，其中10 月份是年内到期压力最高的月份，其次是12 月和9 月；面临回售行权的地产债规模下半年是上半年的2 倍多，其中7 月和8 月份分别有502 亿和596 亿的地产债面临回售行权，是年内最高的月份，如果按照今年以来43% 的平均行权水平，届时7-8 月会有472 亿的回售到期压力，给地产行业偿债能力带来考验。

去杠杆背景下，行业整体债务风险增加。前些年宽松的融资环境以及持续走高的房价刺激下，房地产企业依靠大量的融资快速扩张规模，债务规模一路走高。