2016年10月6日，惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》正式启动楼市调控。转眼间，调控周期已满两周年。

跟随不间断的行业规范举措、政策加码，以及动态化的专项整治行动，从楼市虚火旺盛到逐步理性规范和平稳健康发展。尤其进入今年，开发企业融资难度加大、购房市民贷款也受到影响。

市场行至四季度，按揭成本的加大和放款难使得部分购房市民放缓置业脚步，市场销售明显放慢；调控的持续和融资成本的增加也使得开发企业在土地市场上更加谨慎，前期高溢价拿地的局面得以改变，企业更加关注到市场风险的防控。

最为人们关注的则是龙头房企的表态。继国庆节前夕万科地产秋季例会现场高调出声“活下去”，碧桂园地产暂停下拿地脚步，以及恒大集团的精简人力编制等，行业三巨头的这些举措被业界理解为行业风向开始变化的显性指标。是针对市场调控、金融环境的形势紧握现金流过“寒冬”的表现。

聚焦当前惠州房地产市场的发展形势，结合城市所处的粤港澳大湾区和深惠同城发展的进程，如何更好地理解市场环境的动态变化，同时更有效地辨别市场风险和机遇？《南方日报·惠州观察》楼市调研团于近期实地走访了多家企业和楼盘一线了解动态变化，同时请了多位行业专家进行解读。

如何理解调控常态化？

调控规范市场行为同时也在防控市场风险

两年前，随着房地产市场的迅速升温，企业不规范行为的出现带来市场波动。在这一市场形势下，继珠三角周边佛山、珠海等城市启动新一轮楼市调控后，惠州市政府2016年10月6日发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》，启动当前轮次的楼市调控。

至今，调控周期已满两周年。在这期间，阶段性的市场专项整治行动，“限售”政策调控加码，以及价格监制、销售规范和今年以来的限制性购房举措、境外机构和人员购房的限制等措施，楼市稳步得到规范。

然而市场也出现了不同的声音，针对“限售”“限价”等举措的严格实施，部分业内人士认为，尽管在市场层面实现了价格稳定，但实际上也抑制了正常的市场供需。相关代表就介绍，从去年企业出现的捂盘惜售、放慢工期，以及价外加价等现象的出现，很多实际上就是企业为规避限价的方式，这也助推了阶段性的供需失衡。

该业内人士同时认为，延伸到当前的市场，随着调控的长效化得到明确，企业开始加速推售加速赶工，希望实现高周转。由于新房源产品集中推向市场，市场面临的压力进一步增大。

如何理解这一局面？惠州世联行副总经理胡光宇认为，应该看到政策的长效性和调控的坚决性。他介绍，尽管部分前期市场的动荡局面出现有调控的因素，但其根本还是在于企业自身的侥幸和投机取巧。“就当前的惠州楼市的发展局面而言，过热的倾向还是比较明显的，因而调控的常态化对于市场长效运营是很有必要的。”胡光宇说。

“市场调控并非只意味着限制和规范，同时也是对于市场风险的有效防控。”市房管局信息中心主任练晓旋介绍，针对惠州房地产行业现在已经形成了动态监测机制，除了实时监测市场和规范市场行为，对于市场的潜在风险和企业遇到的困难局面也能够提前掌握，防控市场的运行风险，更有效地保障市场的平稳健康发展。

怎样看待房贷收紧？

企业能从容选择进退，拿地扩张需谨慎

“利率上浮多少我已经不在意了，只要能够顺利放款出来就谢天谢地了。”在记者近期的调研采访过程中，在水口三环路旁某楼盘置业的市民刘彬这样说。他称自己签合同付首期款还是上半年5月初的时候，而贷款申请一直到近日才审批，利率上浮的比例也上涨了不少。

另在马安的江誉诚项目，开发商德威集团营销中心总经理刘友坦言，现在的银行收件和审批越来越难，前期积压的按揭款也很难放下来。“四大行我们现在都很少送件了，新的销售客户都是尽量往光大、兴业等商业银行送，还能有些额度。”

事实上，房贷等收紧的局面早于去年四季度就已经开始出现。彼时市场各方认为属于常规的年终额度紧张，次年年初就将陆续放宽。但随着今年以来，房贷等却持续收紧。针对房地产企业的开发贷全面停滞，多家银行陆续停贷二手房按揭业务，新房业务也放缓收件，放款周期则大幅度拉长，利率上浮比例当前已经来到了50%左右。

在2014年中，跟随银根收紧，市场销售不畅，大量企业陷入资金困局，最后包括本土龙头房企光耀集团在内的多家房企资金链断裂，楼盘项目烂尾。前车之鉴历历在目，如何理解和把握当前的房贷等的收紧？

惠州中原地产董事总经理钟志斌认为，两轮市场有着本质的不同。他说，尽管呈现出来的都是市场缺钱，但两个阶段的市场供需和形势是完全不一样的，2014年阶段的企业是真的面临着绝境，但对于当前的企业而言远未到关系存亡。一方面，经历过残酷的市场洗礼后，开发企业们更加懂得“活着”的价值，另一方面，则是过去两三年的暖市积累了较充裕的余粮。缺钱更多的不过只是表现为阶段性的资金周转周期被拉长。

“不同于此前一些企业面临着背水一战，当下的房企们有着足够的时间做出从容的选择。”惠州市房地产业协会秘书长刘潇介绍，在前一阶段有力的销售业绩支撑下，尽管大量企业面临着回款难等问题，但企业要想保持较为畅通的资金局面并非难事。她同时认为，企业应该保持足够的风险意识和理性。“在调控的不断深化局面下，动态市场是在不断发生着变化的，企业是安稳经营还是持续扩张是各自的发展策略，但都应该量力而行。”