越州国际广场项目工地停运的工程设备及材料

　　2017年9月19日，青海省西宁市中级人民法院作出（2017）青01民初109号民事判决认定，宝嘉公司未取得涉案项目的开发权，经越州公司委托，与圣丰公司签订施工合同，“且该项目系危旧房改造项目，关系到社会公共利益”，根据《中华人民共和国招标投标法》第三条的规定，必须进行招标，而该项目在未经招标的前提下，宝嘉公司与圣丰公司签订的《建筑施工合同书》，违反了法律的强制性规定，属无效合同。

　　甲方代表负责项目的外部协调工作和项目建设手续的办理，乙方代表负责项目的拆迁、建设、越州公司第一分公司人员组建、第一分公司管理等具体组织实施工作。

　　中房报记者 向军丨西宁报道

　　“房地产开发商必须具备一定的实力，房地产行业是资金密集型和社会资源密集型，需要雄厚的资金实力或者融资能力，包括硬实力和软实力。除了能够打造品牌文化、资本运作、经营管理等软实力外，最主要的就是硬实力，简单地说应有相应的开发资质及专业团队，还要有足够的资金支撑，一个开发建设项目少则几万平方米，多则几百万、甚至上千万平方米的建筑面积，先期要有支付拆迁补偿、土地出让及其先期建设等巨额投入；哪怕预售一套房，就必须按时交付房子。况且，绝大部分都是分期借贷购房者，除首付外，尚有50%—80%的余款需要更长时间才能慢慢回笼到位。”一位接近青海越州房地产开发有限公司的专业人士说。

　　据中国长城甘肃分公司相关负责人介绍，目前，债务人青海越州公司对中国长城的债权并未履行，但竞标转让抵押担保资产已经结束，因为通过公开竞价转让方式对外出让的公司的债权，报名参与只有一家，不符合竞争条件，已经取消了竞价流程，只能以直接营销的方式进行。青海越州公司及青海省绒业(集团)有限公司现有资产也就是土地、厂房、设备及其无形财产，所属资产涉及多种因素，基本无法变现。青海越州公司虽具有房地产2级开发资质，出现目前困境主要是家族式企业管理模式，家庭成员多有参与其中，在资本运作及其资本管理及经营中相当混乱。债务人青海越州公司，担保公司青海省绒业(集团)有限公司及其法定代表人韩志明，由于拒不执行发生法律效力裁判文书，已被法院列入“老赖”名单，被强制限制其高消费。

　　2011年9月22日和10月17日，青海德臻法定代表人孙焕让其妻张剑文向邵亭方汇款3笔合计1300万元。

　　所以，由张剑文等数次汇给邵亭方和越州公司法定代表人韩志明及越州公司款项共计2000万元。青海德臻公司只有投资义务，并不享有任何分红的权益，至少在法律层面上得不到有效保护。青海德臻公司如梦初醒，发现这一离奇的“合作开发”背后，竟是一套完整的“套”路，但已为时已晚。

　　但是，中国房地产报记者在越州国际广场营销中心调查时发现，该营销中心大门上除了张贴有西宁市中级人民法院封条及债权公告条外，也有西宁市住房保障和房产管理局张贴的封条，及西宁市住房保障和房产管理局的行政责令限期整改通知书。

　　因宝嘉公司未按约履行承诺书中约定的义务，导致纠纷产生。

　　债权资产竞价转让几乎无人问津

　　经梳理发现，从9· 23协议签订形式和约定内容上看，在“立协议人”一项中约定甲方为越州公司，乙方为邵亭方（越州公司第一分公司负责人）。同时，该协议又在1.1条约定乙方是由四川德臻房地产开发有限公司和中祺建设有限公司联合与越州第一分公司（已注销）合作组建的项目公司。

　　西宁市房产局相关人士则表示，青海越州公司开发的越州国际广场没有被托管，关于青海越州公司抵押担保中国长城公司债权问题，可与中国长城公司联系，按照规定办理，西宁市房产局不予置评。

　　对于注册资金仅仅1000万元，且未有开发资质的宝嘉公司，在认缴出资均未实缴到位情况下，还要履约完成7亿元的融资，这个局面只能“借米下锅”。

　　该通知书显示，4月16日，经查青海越州公司开发的越州国际广场18#、19#、20#楼未取得商品房预售许可证，行为违反了《西宁市城市房地产交易管理条例》《城市商品房预售管理办法》相关要求，现责令你公司停止售房行为并进行整改。

　　2012年8月23日德臻公司向越州公司付款200万元。自此，越州公司及其法定代表人韩志明第一笔“融资”2000万元收入囊中。

　　公开资料显示，由青海越州房地产开发有限公司开发建设的 “越州国际广场”，即建国南路A片区危旧房改造项目，总占地120375.1平方米（约合180.56亩），规划建筑面积65万平方米,其中住宅49万平方米，总投资约25亿元。项目由5个项目部负责完成，统一规划，分期建设。

　　2009年10月10日，西宁市发改委向西宁市房产局下达《关于将建国南路A片区建设项目列入危旧房改造计划的批复》（简称“批复”），该批复中载明项目名称为建国南路A片区危旧房改造；建设单位为青海越州房地产开发有限公司（简称“越州公司”），以及位置四至等内容。

　　事实上，越州公司为开发该项目早有准备，于2009年4月8日成立越州公司第一分公司（简称“越州公司第一分公司”），2011年8月26日越州公司向西宁市工商局城中分局申请注销越州公司第一分公司，2011年9月23日越州公司第一分公司登记注销。

　　而青海德臻公司是由孙焕和郑亚军出资设立，而非合同约定的四川德臻房地产开发有限公司和中祺建设有限公司联合与越州第一分公司合作组建的项目公司。

　　协议还约定，乙方向甲方支付合作保证金2000万元：甲乙双方签订框架协议10个工作日内，乙方向甲方支付1000万元。协议签订后30个工作日内乙方向甲方支付1000万元。上述保证金在合作项目最终结算时从甲方应分得的净利润分配额中扣减。协议还就甲乙双方各自负责事项、合作项目的费用及分担（5：5比例）、利润及风险承担（5：5比例）、违约责任等作了约定。协议由越州公司作为甲方盖章并有其法定代表人韩志明签字；邵亭方在乙方法定代表人处签字，郑亚军在委托代理人处签字。

　　值得注意的是，青海德臻公司成立与越州公司、越州第一分公司在法律上不具有任何关联性，况且越州公司第一分公司已被注销。

越州国际广场营销中心大门紧闭已被查封冻结

　　鉴于圣丰公司作为具有房屋建筑施工资质的企业，明知涉案项目未经招标而与宝嘉公司签订施工合同，对于合同无效存在过错。且越州公司对于该合同无效产生的法律后果，应承担连带责任。

　　因此，青海德臻公司只能寻求司法保护。2014年7月，青海德臻置业有限公司以青海越州房地产开发有限公司、邵亭方合资、合作开发房地产合同纠纷向青海省高级人民法院提起民事诉讼，请求返还2000万元保证金并承担相关费用。历经青海省高级人民法院一审、最高人民法院终审判决及最高人民法院再审裁定，长达2年多的诉讼纷争，尘埃落定，终审判令越州公司应予返还青海德臻缴纳的款额。但后续执行并不如意。

西宁越州国际广场烂尾楼盘

　　另据知情人介绍，青海越州公司对外负债有4亿多元，总资产20多亿元，该企业经营管理不善处于停滞状态。即便有可预售房产但已经被西宁市房产局托管了，再说该项目涉及旧危房改造，由于青海越州公司资金链断裂，基本没有维持经营下去的能力，政府托管也主要考虑对拆迁户安置等民生问题，对青海越州公司销售房产进行了实质性限制，西宁市房产局负责管理，但对青海越州公司所欠债务不在托管范围。

　　这足以说明，青海越州公司开发的越州国际广场项目被托管之说并不是空穴来风。但仅以“托管”来解决安置问题，也是权宜之计，面对这个棘手的烂尾项目，要让其彻底走出困局，并非易事。