原标题：海南楼市限购200天后

　　黄婉银，钟广莲

　　金秋的海南最高温度仍在27℃以上，阳光依旧刺眼，但如今海南楼市已气温骤降。

　　4月22日“海南最严限购令”出台后，海南楼市被打上了“全剧终”的印记。8月底，海南房价最高的海口、三亚两市相继发布加强商品房销售价格备案管理的通知，要求开发商调整销售价格，重新申请价格备案。

　　此举意在解决海口、三亚在售项目存在的备案价格虚高的问题，遏制两市房价持续上涨的势头。如今，距“海南最严限购令”出台正好200天左右，备案价的“限价”门槛正将海口、三亚的楼市分成了两面。

　　17300元是备案红线？

　　近日，《中国经营报》记者走访海口、三亚等多个楼盘项目发现，愿意降价、成功取得预售证的楼盘吸引着不少本地刚需人群，而不愿调整价格的楼盘则处于无房可售或暂时无法网签的状态，售楼处门可罗雀。

　　海口市的西海岸片区拥有全长22公里的滨海风景线，经过近9年时间的开发，西海岸已经从不毛之地到高层住宅林立。

　　“我2014年过来这边的时候，别说人了，车都没有几辆，要不是朋友劝我都不想来。”西海岸大华锦绣海岸的置业顾问林立（化名）表示，片区目前的入住率还较低，因为大多数楼盘都是在今年底或者明年才交房，入冬后人气就会多起来。

　　根据《中国经营报》记者2018年4月的走访情况，西海岸片区房价还普遍在2.5万元/平方米以上，部分项目已经超过3万元/平方米。大华锦绣海岸从2014年至今已经开发了三期，已于限价前销售完的二期均价约在2.4万元/平方米左右。

　　而三期自9月份开启认筹后迟迟未开盘，也还未取得预售证，目前置业顾问和中介给出的价格都是暂定在“指导价17300/平方米”，开发商内部对这一价格尚未达成一致。

　　今年8月以前，海口、三亚新建商品房价格环比持续多月上涨。8月18日，住建部约谈了包括海口、三亚在内的部分城市，指出部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视。8月19日，海口市住建局采取系列措施，从源头管控、严管重罚等6方面着手，坚决压实地方政府调控主体责任，坚定不移遏制房价上涨。

　　8月25日，海口市住建局、海口市物价局联合约谈了海航地产、新世界中国地产、海南联华地产等11家房地产开发企业，就部分企业存在房产备案价格虚高的问题，要求相关企业立即进行整改。次日，海口市发布《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》。

　　自启动限价政策后，“17300元/平方米”便成为楼盘置业顾问和中介人士口中的备案指导价格。虽然官方对此并未专门发文，但记者日前走访的多个在售楼盘均价都是这一标准价格或以下。

　　海口市区椰海大道上的碧桂园剑桥郡就是如此，现场置业顾问表示，项目现在不分楼层、户型，均价全部是17300元/平方米，带装修。该项目在10月中旬取得预售证开盘后，又在10月底加推了200余套房。剑桥郡销售人员给记者看了相关小视频，上面显示，剑桥郡售楼中心，来看房的人熙熙攘攘。销售人员表示，现在海南的房子都不愁卖。

　　雅居乐金沙湾和融创观澜湖公园壹号10月份最新的开盘均价约是15000元/平方米、17250元/平方米。而金沙湾项目上半年首次开盘时的均价约在15000元/平方米~18000元/平方米，观澜湖项目年初开盘的价格在20000元/平方米左右。

　　无房可售不松口

　　林立表示，不少认筹客户都在问何时能开盘，“我也很着急，但是没办法。”

　　位于大华锦绣海岸附近的星华海岸城自限价后也还未取得预售证。该项目由一家海南本地企业开发，其在片区共拥有5块地。置业顾问表示，项目一期从2016年开始销售后已经售罄，二期在销售中，三期已经封顶，但还未确定推出时间。

　　二期于今年1月取得预售证，总共962套住宅。置业顾问表示，目前销售均价在23000元/平方米以上，可以先交5万元定金，但暂时无法签订正式的购房合同。其解释原因为，房管局的相关系统还未开放，无法上传相关资料。

　　多位中介人士表示，观澜湖片区有4个楼盘也是如此，因不愿意调低备案价格而无法正式销售、网签，这些项目在上半年的均价都在20000元/平方米~30000元/平方米。

　　记者在观澜湖九里销售中心了解到，他们目前已无可售房源，新的一期项目预计可能在年底推出，价格约在17300元/平方米~19000元/平方米，带有精装修。

　　当然也有还未对价格松口的开发商。位于海口秀英区紫园路的城投长信·上东城也处于待拿预售证的状态，现场置业顾问表示，新的一期价格可以参考8月份23000元/平方米的销售均价。

　　三亚的情况与海口类似，因为限购、限价政策，全市仅有个别降价楼盘或办公、公寓这类不限购不限贷项目在售。

　　位于三亚迎宾路的万科湖畔度假公园备案价在29000元/平方米左右，优惠折扣后的均价可以达到约26000元/平方米。而一街之隔的另一项目三亚一山湖自2017年售罄一期后，二期至今还未拿预售证入市。置业顾问表示，二期预计在11月底开盘，但是目前无法给出参考价格。

　　三亚主城区荔枝沟路的沁园春城在11月初刚获取新预售证开售，距离其上一次取得预售证已有一年多的时间。记者也了解到，该项目年初的均价在30000元/平方米左右，本次开售起价大概在28000元/平方米。

　　沁园春城开发商海南农垦沁园房地产开发有限公司在接受《中国经营报》记者采访时表示，自海南岛全面限购以来，以旅游地产为主的三亚市场受到严重冲击，目前岛外的投资客因为没有社保无法买房，岛内的当地居民购买能力有限（拆迁户除外），目前在售情况是刚需为主导，公司未来在海南还有进一步的布局计划和拓展。

　　多名海口、三亚的项目置业顾问也均提及，目前有资格、有资金的购房者已经被市场消化得差不多了，“人才引进”政策同时也带来了一定的购买力。

　　今年5月，海南省委七届四次全会审议通过了《百万人才进海南行动计划（2018~2025年）》，聚焦重点领域、重点产业发展需要，采用多种方式吸引集聚各类人才，计划到2020年，吸引各类人才20万人左右。据《海南日报》报道，截至9月30日，海南累计受理人才落户申请23481件；5月中旬以来，海南各用人单位已引进2.7万多名人才。

　　新春天会到来吗？

　　在限购政策实施后，海口、三亚新建商品房无论是从量还是价上都得到了一定的平稳。对于有销售任务、回款指标的大型房企来说，以价换量是可以承受的，而对几乎无多余土储的中小开发商，还在坚持等待新的春天。