戴德梁行方面认为,构建成熟且富有活力的住房租赁市场,必须加快实现租赁住房的政策性保障覆盖,同时鼓励市场化的多层次、多渠道供应。 人们需要 克而瑞在一份研究报告中指出,此次住建部又重启座谈会,措辞严厉,提出对楼市调控不力的城市坚决问责,显示出未来房价控制的决心。 具体而言,在限购方面,除了限制个人外,包括上海、深圳、长沙、西安等在内的多个热点城市将企业纳入限购范围,深圳直接全面禁止企业购买商品房。在限贷方面,政策依旧严苛,除了对于首付比例的要求不断提高外,各地贷款利率也在上升。在规范销售方面,济南、南昌等城市严控预售审批,严格限定房价涨幅、装修标准等,禁止毛坯改精装变相涨价。 前几个月,有关“长租公寓”推高房租的话题引发讨论,那么租房者的租金压力是否增大? 今年以来,国内各地楼市调控维持从严态势,延续了2016年四季度之后的一系列政策力度、调控模式,不仅在商品房市场上迎来了限购、限贷、限价、限售,在土地市场上也开始执行“限地价”“竞配建”等措施。 租赁市场可进一步优化 租购并举继续推进 在广州,租赁利好政策同样在持续推进。今年7月,广州更新公积金政策,支持提取住房公积金支付房租,并详细说明三种提取方式。9月,广州发布《关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》,调整公共租赁住房收入线准入标准,调整住房租赁补贴标准,调整公共租赁住房租金缴交标准,完善住房困难家庭的公共租赁住房保障退出机制等。 去年7月“租购并举”开始进入人们的视野。此后,大力发展住房租赁市场成为各地以及房地产行业的共识,“租购同权”也随着各地政策的跟进而逐步明晰。在过去一年多的时间里,“租购并举”持续推进,国内多个城市出台关于大力发展房屋租赁市场的相关政策,并加大租赁住房供给,而以长租公寓等为代表的新型租赁住房产品,也进入快速发展时期。 政策利好不断 一线城市:一线城市北京、上海、深圳均呈上涨态势;其中,上海上涨幅度最大,达到22.64%。广州则成交面积有所回落,下跌45.76%。 近日,国家统计局发布2018年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。从数据来看,一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%。二手住宅销售价格由上月环比持平转为下降0.1%,其中北京和上海均下降0.2%。 对于当前住房租赁市场的发展,戴德梁行分析认为,由于租赁市场与民生关联更加紧密,因此需要充分的保障性房源的供应及出台其他保障性的举措,来满足中低收入及特定人群的住房需求。此外,租赁市场同样会有多元化的需求,从活跃市场、丰富市场的角度,鼓励多层次、多元化的供应是加快租赁住房市场发展的必要举措。 7月31日,中共中央政治局召开会议,提出要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。今年以来,建立房地产市场长效机制,促进房地产市场平稳健康发展,已经成为行业内的共识。从已知的数据来看,热点城市房价涨幅出现回落,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格水平出现下降。 对于各地加大整顿秩序力度的做法。克而瑞分析认为,市场监管力度可能持续加强,预计更多城市将跟进整顿房地产市场秩序,尤其是那些房价上涨压力大的城市,跟进开展整治行动的可能性更高。加强整顿有利于规范房地产市场交易秩序,也有助于进一步遏制投机炒房,合理引导市场预期,促进供求关系平衡。 人们谈论楼市,主要谈论的是价格,对于无房者而言,显然希望房价下降,越便宜越好,再不济也最好能到自己可以承受的范围;对于有房者来说,对于房价的上涨预期和对居住需求改善的愿望相叠加,也会让他们倾向于房价不出太大的波动。由此可见,人们需要的楼市并不是那种房价快速上涨,买房需要靠“抢”的市场。 有观点认为,这意味着今后深圳的公寓类产品的投资成本将会增加,但停售转租的模式已经在市场上普及,且发展空间较大,为租赁市场带来了部分可租房源。 各地成交环比下跌 调控促进稳健发展 不过,8月以来由长租公寓的若干争议性事件与话题,也折射出当前住房租赁市场仍有众多亟待解决的问题。对此戴德梁行提醒,应当警惕部分租赁机构、企业对租赁盘源的垄断,以及操纵、哄抬房租的行为,并监管租赁金融资金,包括“房租贷”“租金贷”等,防止租赁市场过度金融化。 对此,深圳最先给出了自己的方案。今年6月5日,深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,明确到2035年的住房发展目标。根据这份文件透露的信息,今后深圳的住房供应体系中,由于各类非商品属性住宅的供应量加大,将形成“商品住房+政策性支持住房+公共租赁住房”三大住房来源。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟对数据解读时表示,9月各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜、精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。 刚刚过去的第三季度,在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的要求下,各地楼市调控长期化、常态化已成共识。国家层面政策保持相对稳定,而各地因地制宜、因城施策、分类调控措施继续延续。 深圳的住房供应体系方案公布后,有业内人士指出,深圳的特点是非户籍常住人口多,年轻人占比高,流动性大,再加上房价较高,因此房屋租赁市场有着较大的发展空间,而在供应体系中,政策性住房中的两种类型,属于政府与市场合作供给,将加大各类租赁住房的供应占比。 记者观察 “调控”早已成为各地采取的普遍现象,并与各地房地产市场的长远发展紧密结合。各地出台调控措施的目的,为的是避免房价出现剧烈波动,保障房地产市场的平稳发展,更是为了让居者有其屋,减少因为楼市不稳定而承担的相应风险。 2018年第42周,一线城市成交指数为121.49,环比下跌13.63点;二线城市成交指数为492.61,环比下跌68.44点;三四线城市成交指数为29.86,环比下跌4.5点。 相关链接 二三线城市住宅价格涨幅出现回落。在31个二线城市中,尽管新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,但涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。而35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。 |