“有不少社区商业被当作住宅项目的配套来规划，设计成底商的形态，导致招商局限于便利店及餐饮等业态”，戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯表示，这种情况导致同质化严重，长此以往缺失良好的商业氛围。

另外，温苑雯还指出，开发商为了尽快回笼资金，或将其散卖给中小型投资者，导致社区商业缺乏统一的运营管理，造成业态单一、经营混乱及无持续性客流等问题。

戴德梁行广州商业地产部认为，布局社区商业首先应关注消费群体，精准地锁定目标群体，投其所好，是社区商业的制胜法宝。

“根据社区中不同消费群体的比例及需求，可规划出相应的业态组合”，温苑雯分析称，如果社区内以三房或以上户型居多，则居民以家庭单位为主，在配置社区商业时应着重设置儿童及娱乐业态。如果是单身公寓为主，则应引入符合年轻人口味的新零售及轻时尚类业态。

打造新玩法

对于社区商业面临的境遇，除了在规划上充分考虑消费群体构成外，戴德梁行广州商业地产部认为，可以从操盘策略、建筑形态、新零售等多个层面进行突破。

在操盘策略上，开发商应当转变经营思路，可以将社区商业从“销售型”转变为“自持型”。开发商以往为尽快变现将商铺散卖出去的做法，容易导致小资本的逐利本性及其缺乏规避同质化与吸引客流的责任心，或将导致商业业态的错配。

理想的社区商业应当在实现服务居民的同时，亦能拉动区域增值，带旺社区商业气氛。例如苏州的成品生活，其自持商业部分通过合理的规划和布局，不仅完成了高质的品牌输出，更成功实现公寓溢价及周边住宅项目的升值。

在建筑形态上，传统的社区商业底商受限于建筑和空间设计上的不足，导致业态分散、功能单一，无法营造社区商业空间感及体验感，更无法共享社区外客流，商业氛围单薄。因此可以尝试灵活的建筑形态。例如广州番禺的诺德天街，通过设置多层连廊，将内部分散的商业连接成完整统一的内街商铺，降低了塔楼裙楼对商业的影响。保证项目主动线完整性的同时，增强休闲氛围。

在新零售方面，戴德梁行广州商业地产部指出，新零售不仅为社区商业创造新活力，更在促进商户业态升级方面大有所为。各类新零售业态包括传统超市升级为新零售超市、电商品牌从线上走到线下、家居新零售等。

“未来社区商业发展的新模式，将是‘一个线下可逛的线上平台’”，温苑雯指出，线上与线下渠道的融合，将进一步打破社区商业与消费者在时间及空间上的壁垒，满足购物体验的同时，为获取大量外来客流亦创造了更多可能。

不同年代，年轻人的

居住梦想如何实现？

改革开放40多年，人们对居住的定义发生了翻天覆地的变化。房屋变得更加宽敞，装修标准不断更新，智能家居横空出世，社区配套日臻完善，这一切都促进了居住梦想的持续升级。

1988年的小李

工作是分配的，房子也是分配的。刚工作那会儿单位给分了一个十多平方米的小单间。到了准备结婚的时候，单位重新给分了套房子，两室一厅的那种。

比起原来的小单间，现在的这套小房子给了我一种“家”的感觉。

1998年的大帅

90年代，广州已经有不少商品房小区，我东拼西凑借了些钱，再加上工作几年攒的积蓄，在离单位步行十分钟的地方买了套商品房。那时候电梯房不好买，只能选楼梯房。

买的房子比那些房改房看上去要宽敞许多，装修房子花了点心思，铺了地砖，装了热水器，还买了台29寸的电视。

2008年的家豪

福利分房早就没了，21世纪踏入社会的年轻人，解决住不就是要依靠租房和买房嘛。我看房主要靠“楼巴”，一些楼盘提供的免费接驳车，拉着大家去一些比较远的郊区楼盘。而且可选项也多了，洋房、别墅、公寓都能购买。

工作几年后攒够了首付的钱，到处看了看，我决定在郊区买套新的，这里房价很便宜，市区只够买小两房的钱，在这里能买套大三房，而且是带装修的那种。未来还有地铁通车，发展前景我很看好。

2018年的美美

跟十年前相比，房价贵了不止一星半点，单靠自己的收入积蓄，买不起呀。周围的人情况也和我差不多，买房肯定得爸妈来出钱，然后我自己月供。我其实租房买房都无所谓，但爸妈的想法和我不太一样。但如果真的要买房的话，我觉得首先还是得有电梯，其他的需求要摆在后面。

现在很多手机APP就能在线看房，还能模拟出房间内的实景，房子什么样看上去一目了然。现在买房要考虑的东西也多了，比如离地铁站的远近，有没有商业配套，有没有学位，装修条件如何等等，想买到称心如意的房子还是要多做功课。

(责编：许维娜、夏晓伦)