2019年土地存量仍有较高增长，而开工意愿同比降幅小幅扩大，相互对冲后，预计新开工同比小个位数增长。这对房地产上游并不是好的变化条件，结合PPI明年往下走，CPI往上走的趋势，明年地产上游利润会逐步回吐，对上游板块要谨慎。

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　　预计2019年投资增速放缓至1%-6%

　　房地产开发投资包括三部分，拿地（土地购置费）、建安（建筑工程 + 安装工程）、其他， 拿地和建安是最核心成分，合计占比超过 90% 。预计2018年底投资仍继续调整，全年名义投资放缓至9%左右， 展望 2019年：1）拿地费用已于 2018Q2见顶回落，预计2019年继续调整，全年同比增长10%左右；2）建安投资 ：a.预计净施工面积维持惯性低增长；b . 实际开发速度大概率跟随销售低斜率复苏；c . 预计建安价格指数将与PPI同步回调，全年同比小个位数增长。综合来看，建安费用全年同比增速回升至0%上下。综合而言，预计2019年名义投资增速放缓至小个位数。

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　　房价预测：2019年增速放缓至小个位数

　　往后看，预计全局房价仍有1-2个季度补跌。分城级看，一线房价已见底，二线房价或在明年上半年见底，三四线价格调整或在明年年中往后区间结束，需明白的是，这是前期价格上涨后的小周期调整，而并非趋势性失速下调。一线城市12个月是房价涨跌分水岭；二线和三四线15个月是分水岭。

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　　房地产产业链：下游机会或先于上游出现

　　从当前新开工观察，大致在三年前新开工从底部开始起来。从其对竣工的领先性来讲， 在一个季度左右的时间里，竣工就有可能触底回升，意义就是对于部分的房地产下游来 说是比较积极的信号，因为竣工对一些下游的家电，家居板块来说是比较积极的。我们 也可以看到，这些板块最近也在调整，不论是基本面还是 股票。或许明年上半年或率先 看到部分房地产下游子行业见底回升。之后地产的上下游都还会经历一些调整，但是下游会领先于上游早些见底，包括基本面和股票。房地产下游的底部大致在明年一季度左右，而房地产上游或更晚一点，在明年年中才或见底。

　　五、地产政策“交易舞步”式改善

　　判断政策边际随宏观经济下行而持续改善，但难有总量发文针对行业的全局放松政策。行业政策跟随经济变化和行业本身节奏微调，你进一步我退一步，“短期行政调控难以马上退出和长效机制难以快速推出”仍是当前主要特点。

　　目前，在房价回落背景下，我们已经看到了“限价”变为“稳价”（区间管理），这也是前面说的“交谊舞步”式改善，你退一步，我进一步。短期行政调控难以马上退出 ，长效机制难以快速推出。政策边际随宏观经济下行而持续改善，但难有总量发文针对行业的全局放松政策，将跟随经济变化和行业本身节奏微调， 你进一步我退一步，呈“交谊舞步”式改善。比如房价跌了限价就变为了“稳价”。

　　关于长效机制，目前不动产收益率低的现状并不支持房地产税的“宽税基”；对于基本住房保障制度，对刚需群体的支持效率也偏低。对于房地产税，其根本目的是为了完善地方主体税种。从当前不动产收益率情况考量，很难对广泛的居民征收，其长效的意义更多在于完善税制上。

　　六、投资建议

　　自上而下选股核心在于周期择时，先Beta后alpha。预计2019上半年行业将处于“政策上、基本面下”阶段，下半年将处于“政策上、基本面上”，板块全年可取得显著超额收益，空间或在30%左右，类似2012年。此处的“上、下”仅指边际角度的相对变化。

　　beta行情区间顺势选股，先周转蓝筹再高杠杆弹性，选股苛刻性较强。按周期阶段顺势选股，“先高周转蓝筹、再高杠杆弹性”，政策确认转向是分水岭。根据杜邦分析法，大致可将房企大致分为三类：高周转型、资源型（一般周转偏慢但净利率较高）、高杠杆型（一般兼具较高周转）。

　　总结：明年地产股有显著超额收益，但一定不能博弈政策放松，一定要在估值合理的情况下，面对上述三类公司分别挑选合适的公司去买。如果股价继续回撤，明年上半年就是进入的黄金窗口期。

　　（文章内容为招商证券(600999,股吧)地产首席分析师赵可在进门财经路演核心观点）

本文首发于微信公众号：进门财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑： HN666）

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