作者| 中泰宏观 梁中华

　　来源| 梁中华宏观研究（ID：james_liang2018）

　　在我国房地产市场发展的历史上，温州（楼盘）、三亚（楼盘）、海口、大理（楼盘）等城市的房价均曾出现过短期内大涨的情况，最终都以连续多年的止涨甚至大跌收场。17年以来，厦门（楼盘）房价在经历过大涨后也出现大幅下滑，近期很多中小城市调控政策有所放松，熟悉的“配方”仿佛会再度出现。

　　但我们认为15年以来的本轮房价上涨是完全不同以往的，当前房地产市场面临的形势也不是放松调控那么简单。当资产泡沫来临时，“醉”在其中的同时，我们也要保留一份清醒。

　　01

　　小城房价涨幅前所未有

　　根据国家统计局的数据，过去的10年时间里，我国房地产市场价格总共经历了三波上涨，累计涨幅达到38%，但15年以来的本轮上涨却完全不同于前两波。

　　● 一方面，本轮上涨时间最持久，涨幅也最大。08年之后，全国房价第一波上涨是从09年2月到11年8月，持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%；

　　第二波是从12年5月到14年4月，持续时间为23个月，累计涨幅有6.2%，但在之后的一年时间又回调了5.3%；

　　第三波是从15年3月至今，持续时间为44个月，涨幅高达24%，上涨时间和涨幅都远超前两波。

　　而从2015年以来，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。

　　从具体城市来看，中小城市的房价涨幅也比较靠前。按照百城房价的统计数据，2015年3月至今房价涨幅最大的城市并不是一线大城市，而是中山市，涨幅高达76%，紧随其后的是东莞（楼盘），也在70%以上；昆山（楼盘）、廊坊、珠海（楼盘）、惠州（楼盘）、保定（楼盘）、佛山（楼盘）、嘉兴（楼盘）的房价涨幅均超过50%；合肥（楼盘）、南京（楼盘）、海口、武汉（楼盘）等在二线城市中房价涨幅靠前。

　　如果纵向看一下具体城市的房价历史数据的话，中小城市本轮大涨的特征就更为明显。例如涨幅靠前的中山（楼盘）、昆山、廊坊房价在之前的五六年时间里一直走平，中山市甚至还略有下跌，但2016年以来这些城市房价全部开启大涨模式。

　　此外，我们看了100个城市的房价历史数据，发现湘潭（楼盘）、常州（楼盘）、洛阳（楼盘）、潍坊（楼盘）、湖州（楼盘）、扬州（楼盘）、日照（楼盘）、烟台（楼盘）等绝大部分小城市，以及杭州（楼盘）、重庆（楼盘）、天津（楼盘）、成都、长春（楼盘）、昆明（楼盘）、南昌（楼盘）等大多数二线城市都是这样的规律。

　　大涨背后的动力和隐忧

　　为什么绝大部分城市的房价在2010-2015年之间几乎未涨呢？主因在于供给扩张。尽管随着城镇化的快速推进，城市人口在增加，但城市的面积增加得更快。过去的十年时间里，各地都在推进新城开发，增加商品房的供给。根据中国城市统计年鉴的数据，2006-2016年我国城市建成区面积累计扩张了61%，城市建设用地面积扩张54%，而城区人口只增加了21%。

　　商品房供给增长过快的一个直接结果是，到2014年的时候我们就开始发现：建的房子太多了！商品房待售面积在2016年甚至飙升到7亿平米以上的历史最高位。正是由于供给过剩、库存积压，才出现了14-15年的各线城市房价下跌，尤其是很多中小城市几乎抹平了之前5年的全部房价涨幅。

　　在棚改货币化的刺激下，近三年我国中小城市的房地产市场出现了销售高增、价格大涨的局面。去库存的效果也非常明显，全国商品房待售面积回到了2014年的水平，住宅待售面积甚至回到了2013年的水平。

　　但是政策刺激带来的负面影响是，之前全国房价是一线大城市偏高，而现在是二三四五(002195,股吧)线城市房价全面偏高，泡沫风险凸显。

　　全球绝大部分国家的房价收入比都在15倍以下，而当前我国绝大部分城市的房价收入比都超过了15倍。

这意味着绝大部分城市的居民即使将全部收入都用来买房，至少也需要15年时间，如果日常开销花去一半，那就需要30年才能买房。如果再考虑到父母和子女的开销，现在各线城市的房价已经高到单独依靠夫妻双方的力量都买不起的地步，只能依靠“六个钱包”去支付。

　　而如果我们将全国普遍的高房价和中国的老龄化联系起来，未来面临的问题会更大。过去的十多年是我国第二代“婴儿潮”（1982-1992年出生的人口）结婚买房的时间，而他们买房的经费很大程度上依赖于第一代“婴儿潮”，因为中国有父母帮助子女买房的习俗。但从经济学上来分析，父母帮助子女买房是一种储蓄，也是子女面临的“隐性”负债，因为子女有赡养老人的义务。

　　未来十年，第一代“婴儿潮”会加速退休，而他们的资产绝大部分配置在了高度泡沫化的房地产上，一旦房价下跌，从哪里获得经费养老？而为了养老，是否需要卖房？这其实是未来几年就不得不面对的问题。