● 一方面，中小城市房地产市场的潜在供给依然很高。从全国层面来看，房地产市场在2014年就出现了供给过剩的局面，否则不会出现价格下跌、库存高企的情况。

　　但是在政策刺激下，我们并没有看到供给有减少的迹象。新开工住宅面积在14-15年短期下滑后，连续三年回升，今年前11个月再度回升到了14亿平米的高位，施工面积也是从14年的51亿平米一路攀升至今年前11个月的56亿平米。

　　尽管当前房地产的名义库存水平很低，但是这个库存统计的是已经竣工而未销售出去的商品房面积，并不能代表房地产市场的供给状况。房子和普通商品不一样，存续时间要几十年，官方统计的库存水平降低仅仅表示房子所有权从开发商手里转移到了居民手里，而当前居民持有的供给是非常庞大的。

　　按照我们的测算，过去三年我们不仅能够保证每年11亿平米以上的住宅销售，每年累计新增的销售面积就足以完全消化掉当年的地产高库存。

　　● 另一方面，中小城市的二手房市场远远小于一线城市，尤其是三四五线小城市，新房无限量供给，大家更多愿意购买新房。这也导致一旦价格转向，很难找到买家接盘，存量的二手房价格下跌会更快。这种情况在14-15年的中小城市就已经发生过，接下来大概率还会重演。

　　在一个供给过剩的市场，供给又没有减少，只有强刺激政策才能激发出足够的需求，支撑价格不仅能维持不跌，还能大幅攀升。而一旦强刺激政策有所减弱，甚至开始退出，中小城市的房价会再度面临风险，刺激政策确实到了想停却又不能停的时候了。

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　　“醉”在其中，留一份清醒

　　事实上在我国的房地产发展历史上，曾发生过多次中小城市房价短时间内大涨的情况。例如2010年初，受到海南（楼盘）建设国际旅游岛的利好推动，海口和三亚的房价在不到三个月的时间内，大涨了将近40%，但在随后的7年时间里，房价几乎一分未涨，海口的房价甚至还下跌了20%多。

　　温州、大理、鄂尔多斯（楼盘）等房地产市场也曾出现过类似的情况，温州的房价在过去十几年的时间里不仅没涨，还有下跌。一个城市短期大涨带来的房地产泡沫往往需要很多年时间来消化。

　　正如我们前面分析的，大城市房价下跌时政策工具比较多，但中小城市房价如果下跌起来，一般放松政策的效果并不明显。例如14-15年的时候很多城市放松调控，但房价还是大幅下挫，最终依靠类QE的强刺激才托住价格。

　　2019年中小城市的房价将面临考验，而最大的不确定性依然是政策。如果棚改货币化继续维持高比例、继续强刺激，中小城市房价或许还可以支撑一段时间；但如果力度有所减弱的话，高企的中小城市房价都是撑不住的。

　　任何资产价格的泡沫最终都会以价格的回落来消化泡沫风险，无论政策如何选择，只能选择延后或提前泡沫的破灭，很难阻止。

　　作为普通的投资者或购房者，当资产泡沫来临的时候，赚钱最快的方式是拥抱泡沫，但当泡沫到了失去理性的时候，“醉”在其中的同时，也要保留一份清醒。

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（责任编辑：邱利 HN154）