宏观层面，较为常见的是观察恩格尔系数、居民消费水平指数等总量指标的变化。此类指标对于居民整体消费情况的代表性较强，但缺点是不能刻画消费结构内部的细致变化。

财富效应的实现有一定条件：消费者拥有房产并且拥有的房产不用于满足刚性自住需求，即消费者拥有投资性房产，换言之，消费者可以将其拥有的住房用于出租、出售或者通过其他金融市场抵押再融资来增加货币需求。我们给此类消费者起个名字“有房族”。在房地产价格上升时，财富效应将导致“有房族”扩大其总体消费，进而引起消费升级。房地产价格对居民消费的财富效应在现实传导时有五条不同的传导渠道：直接财富效应渠道、流动性约束渠道、预防性储蓄渠道，派生效应渠道、信心效应渠道。具体如下：

房地产的快速发展既提振了我国居民的总体收入和消费水平，但同时过高的房价和居民加杠杆购房行为也对我国的消费产生了抑制，房地产价格的攀升是消费升级和消费降级同时存在的重要原因。房地产价格通过财富效应作用于“有房族”，刺激他们消费升级；同时通过挤出效应作用于“无房族”，导致他们消费降级。在房地产市场火热时期，房地产的财富效应更为显著；在房地产市场调控趋严，市场交易冷清但房价依然处于高位时期，房地产的逆向财富效应发挥作用，消费升级进程放缓甚至转为消费降级，而由于房价依然处于高位，房地产的挤出效应持续显著，消费降级也变得更加显著。

再看行业，在汽车行业，也同时存在着消费升级与消费降级的现象。2018年以来，汽车整体消费负增长，前11月的乘用车销量当月同比数据中有7个月为负，尤其进入后半年，7-11月的乘用车销量当月同比依次为-5.9%、-7.4%、-13.2%、-13.1%、-18.0%，负增长呈扩大趋势。作为大额可选消费品，汽车整体消费量的下滑显现出居民消费降级的迹象。但与此同时，C级高档车逆势高速增长，前11个月的C级高档车销量当月同比数据全部为正，前11个月C级高档车销量累计同比增速为18.9%，高档车销量的逆势高增长又说明高收入阶层的消费升级也依然存在。

从短期看，消费降级趋势不可忽视，高性价比产品对应的行业或产业值得关注。从长期看，消费升级仍是主流，养老医疗、教育以及通信等领域蕴藏投资机遇。从地区看，三四线城市及县镇消费市场的增长颇具潜力。未来针对不同收入水平与不同城市的人群进行精准定位的消费品提供与消费服务将具有很大的市场。

2.3房地产的挤出效应导致居民消费降级

当房地产价格上升时，正是财富效应和挤出效应同时起作用，导致了“有房族”的消费升级和“无房族”的消费降级同时存在。

从较长的时间维度看，我国居民消费以消费升级为主。最直接的证据是我国城乡居民的恩格尔系数在持续下降，在改革开放之初的1978年，我国城镇居民与农村居民的恩格尔系数分别是57.5、67.7，经过40年浩浩荡荡的发展，我国居民生活水平得到了巨大提高，2017年我国城镇居民与农村居民的恩格尔系数分别降至28.6、31.2。从居民消费水平指数的角度看看，我国城乡居民的消费水平也在逐年提升，农村居民的消费水平的提升幅度比城镇居民更大，若将1978年的消费水平指数定为100，到了2017年，城镇居民的消费水平指数上涨超过10倍至1108，农村居民的消费水平指数更是上涨接近12.5倍至1348。以上数据均说明，长期看，我国居民消费仍以消费升级为主。

我们从宏观、中观、微观三个层面观察，目前我国消费升级和消费降级同时存在。宏观层面：长期看我国居民消费以消费升级为主，但近期存在消费降级的迹象，主要表现在休闲娱乐、汽车类等耐用品、网上非实物消费增速出现显著下滑。中观层面：近两年扣非后归母净利润同比大幅增加，股价同时大幅上涨；2018年以来，汽车整体消费大幅下滑，但C级高档车逆势高速增长。微观层面：多层次需求构成的“低档消费+高档消费”的搭配屡见不鲜。

二、消费升级、消费降级均和房地产的收入分配效应有关

2、中观层面：企业、行业层面均出现消费升级和消费降级

短期内，我国房地产价格难以出现大幅调整，房价的高位盘整以及较高的居民杠杆率将对居民消费产生压制，消费降级给高性价比产品对应的产业带来投资机遇。由于拼多多精准定位于中低收入阶层，迎合了消费降级群体的消费需求，拼多多的成交量持续提升，活跃用户也大幅增加。我们认为，未来以二锅头、榨菜、中档服装等为代表的高性价比热销产品对应的行业或者产业值得关注。

■消费升级、消费降级均和房地产的收入分配效应相关

2018年以来，中观层面上消费升级、消费降级共存的现象十分常见，这也是市场关注和讨论最多的领域。我们将视角按照由小至大的顺序，依次观察企业、行业层面上发生的消费升级和消费降级。

房地产行业的发展提高了我国居民的总体收入和消费水平。房地产行业市场化大潮泛起后，商品房成交价格一路高歌猛进。全国商品房销售均价从2000年的2112元/平方米上涨到了2016年的7476元/平方米，上涨了约254%。房地产行业作为我国经济的支柱产业，其发展带动了钢铁、建材、家具家电等多个行业的发展，还解决了大量的就业问题。与此同时，房地产作为我国居民财富的主要承载方式，房地产价格的上升也导致我国居民名义财富的增加，房地产行业的发展大大提高了我国居民的国民总体收入及消费水平。全国城镇居民人均可支配收入从2000年的6280元上涨至2016年的33616元，上涨了大约435％。全国城镇居民人均消费支出从2000年的4998元上涨到2016年的23079元，上涨了大约362％。

2.2房地产的财富效应带来居民消费升级

3、微观层面：“低档消费+高档消费”的搭配屡见不鲜