去年市场同样如此，无论是年初市住建局发布《惠州市城市轨道交通线网规划》，公布了近期轨道建设规模将增加115公里，还是惠南新城规划等内容，以及当前隆生大桥即将开通，城市建设不断完善都推动着惠州楼市不断取得新的发展。

　　与此同时，市场的转变也有效给市场不断带来“锦鲤”。随着调控的常态化和市场供应量的持续增加，惠州市场供需也发生反转，市场选择面不断拓宽。与此同时，多个房企产项目为推动销售纷纷推出优惠举措，“特价房”“折扣房”“低首付”等购房优惠再度出现在市场，市民一方面无需再担心抢不到房，另一方面也可获得有效的购房优惠。

　　此外，结合城市不断出现的社区纠纷和物业管理纠纷，如何在物业行业资质监管取消之后优化管理？《惠州市物业管理条例》入列立法预备项目给行业发展带来指引，物业管理立法进行时也切实推动着社区管理服务的不断完善和优化。

　　■纵深

　　2018年一手房成交

　　1574万平方米

　　交易金额达1764亿元

　　延续前两年市场的调控势头，2018年惠州楼市的主题依然是不断深化发展的调控。在这一市场环境影响下，尽管四季度出现了明显的下行势头，但前三季度市场供需两旺的表现作用仍然显著，全年市场总交易规模处在高位。

　　进入到2019年初，行业多个数据监测统计机构纷纷发布2018年惠州楼市年度成交数据统计榜单。据惠州中原地产发布数据显示，惠州全年交易新建住宅数量152396套，成交面积规模则达到1574万平方米，环比2017年暖市再度出现微涨行情，在多地市限购影响下位居全省首位。在交易金额上则达到了1764亿元的高位体量规模。

　　市场集中程度增加前10房企销售业绩占比破五成

　　具体到交易情况，最受行业关注的仍是房企排行榜单。

　　在房企销售表现上，继2017年惠州首度出现单个企业交易规模破200亿元后，今年集中程度再度增强，碧桂园通过近年来的多项目集中布局，供应持续增加，全年290亿元的交易量排行榜首。排名第二位的新力地产同样得益于多个项目入市销售，在惠城、惠阳和大亚湾市场纷纷发力，取得77亿元的销售表现。星河地产则凭借着星河丹堤系列产品取得52亿元业绩排名第三。

　　对比往年市场，进入年度榜单的房企门槛明显提高。在前10位房企中，除前三均破50亿元规模外，其余全部取得超过30亿元的销售金额。其中，龙光、中海、中洲控股、海伦堡和佳兆业5家房企均取得超过40亿元规模。

　　记者注意到，在大型房企集中布局的大背景下，跟随推货节奏的提速，惠州市场集中程度也更加明显。排名前10位的房企销售总额已达到750亿元左右，占比接近50%。而前20位房企规模则更是超过1000亿元规模，占比超过60%。

　　值得注意的是，在外来房企加速布局的同时，长期深耕惠州的本土房企也开始发力。聚焦惠城区范围，在中海、碧桂园和新力地产因多盘布局取得前三排行之外，成长于惠州的方直集团、中洲控股和德威集团均进入前10，其中方直集团的28亿元业绩更是跻身惠城区域企业排行的第四位。

　　临深片区最受关注行业巨头布局惠州步伐再提速

　　具体到单个楼盘的交易表现，记者注意到，2018年的市场出现了多个“明星楼盘”，排名前10的楼盘项目销售金额均突破20亿元。其中，碧桂园旗下多楼盘取得乐观成交，除润杨溪谷72亿元交易领跑市场，牧云溪谷、翡翠山、深荟城等多个临深布局项目均取得30亿元左右的业绩，在前5楼盘中占据4席，其他的仅有星河丹堤花园35亿元交易跻身前列。

　　新力城、东江新城、御湖观邸、珑誉花园、雅居乐花园等项目也全部取得超20亿元的销售规模。销售业绩前10的楼盘大部分位于交易最为活跃的惠阳大亚湾片区。前10名中，仅有惠城的新力城和珑誉花园以及博罗的佳兆业东江新城3个项目。

　　综合克尔瑞研究中心发布的2018年度全国房企销售排行榜单，对比惠州的销售榜单发现，全国百亿房企布局惠州的趋势仍在进一步凸显。

　　碧桂园、万科和恒大地产等3家破5000亿元级房企均已悉数布局惠州，其中碧桂园和恒大地产更是实现了多楼盘的布局。此外，在1000亿元级别的房企中，中海地产、新城控股、华润置地、富力地产、荣盛发展等多家企业均在惠州取得显著的业绩增长。此外，龙湖地产、华侨城、绿地、绿城等企业也处在加速布局中，将于后续市场推出相应的楼盘项目。

　　据记者不完全统计，截至当前，在惠州已有项目入市销售进入监测统计的全国千亿级企业已有12家实现相关项目销售，另有3家企业处在建设周期；破100亿元规模的154家企业已有超过37家企业开始销售，近50家企业实现布局。

　　更为值得关注的则是行业巨头在惠州项目的销售比重也在不断增加。其中碧桂园290亿元创新高，星河、新力、龙光、中海、中洲、海伦堡等均取得破40亿元的销售额，成为企业深度布局的重要市场。

　　■观察眼

　　2019或成

　　惠州楼市价值

　　重塑元年

　　在过去两年的调控市场，惠州楼市供需两旺，在销售表现上，连续突破1500万平方米的规模表现亮眼。然而，随着调控深化，边际效应凸显，这种供需两旺的局面显然到了尽头。

　　具体会怎么发展？从现有的市场销售反馈，结合潜在的供应量、金融市场的环境，前期过度透支的刚性需求，以及行业大环境，市场下行已然成为行业共识。

　　笔者认为，2019年的市场短周期内也将会延续这一下行和理性回归的势头。在这里，我们不去讨论市场下行，或者最极端出现“淡市”怎么办的问题，因为过往的惠州市场的涨跌起伏已经足够教会市场的后来者。再者，政府和媒体的呼吁也已足够频繁：快速走量高周转、稳定的现金流、量力而行……

　　笔者要谈的是市场将面临的发展。经历了过去两年的市场“野蛮生长”，不管你怎么建房、不管你怎么卖房、也不管你怎么服务，只要你有房子就能够取得收益。市场的潮水涌起来，原本的市场价值都已然被各方主体忽略。