综合看，建议国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米－60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时，地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，最终确定出对居民家庭的房地产税免征额。

　　税率水平的确定问题。房地产税开征后其税收负担应当是多少较为合适，是人们普遍关注的一个问题，也是房地产税制度设计上的核心和难点。国外的房地产税作为地方税，主要是根据地方政府提供公共服务的需要来确定税率水平。我国地方财政收入的来源很多，难以按此方法来确定税率水平。

　　房地产税作为对企业和居民个人不动产的征税，尤其是对个人所拥有的不动产征税，其税率水平的设计，不仅仅需要考虑房地产税本身的税负问题，还要结合个人所得税、增值税、消费税等实际上最终也由居民个人承担税负的整体税负状况，所有这些税种形成的整体税负不能超过居民个人的承受能力。即按照我国目前居民的收入状况是否能够承担得起？会不会出现人们担心的所谓“买得起房，养不起房”的问题，是否会由于纳税人无力纳税而出现比较严重的欠税。尤其需要考虑到在采取银行按揭方式购房情况下的居民个人负担问题。因此，需要考虑将哪些税费后移，哪些不能后移，哪些需要房产所有者在保有阶段承担，哪些不需要其承担。同时，我国目前的税制改革是分步实施的，那么，在房地产税税收负担的设计上应如何考虑和协调与其他税种的关系？在分步实施税制改革的过程中每一个税种都是在其条件成熟时，独立进行改革和出台的，但每一个税种又不应当是独立进行改革的，在改革的过程中协调好各个税种的关系至关重要。

　　总体看，房地产税的税率水平设计应区分房地产类型，对经营性房地产按照保持改革前后的税负水平基本保持不变，对个人住房按照符合地方居民纳税能力的原则进行设计。

　　一是经营性房地产的税率水平。现行房产税对经营性房产（不考虑个人出租住房）是按照房产余值（房产原值一次减除10%至30%）适用1.2%的税率征收；城镇土地使用税则是根据不同区域的0.6元至30元的具体税率征收。按照房地产评估价值统一征收房地产税后，在计税依据和税率形式上都有了很大调整，因而无法直接将原房产税或城镇土地使用税的税率水平平移过来。因此，建议按照改革前后的税负水平基本保持不变的原则的进行设计，即在设定了一定的比例税率水平后，总体上保证房地产税应纳税额与房产税与土地使用税的应纳税额总和保持一致。同时，考虑各地区的差异问题，应设置一定的税率幅度范围，允许各地选择具体税率水平。根据北京市对经营性房地产改革前后税收负担的测算结果，在考虑不征税土地价值（划拨土地）的情况下，保持改革前后税负基本不变的房地产税税率水平为0.82%，这可考虑作为经营性房地产的税率下限，并将原房产税1.2%的税率作为税率上限。综合看，建议将经营性房地产的房地产税幅度税率水平确定为0.8%－1.2%。

　　二是个人住房的税率水平。由于个人住房属于房地产税的新增征税范围，不能采用经营性房地产的税率水平确定方法。但目前上海市和重庆市对个人住房征收房产税的实践可以提供一定的参考。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，其税率水平为0.4%－0.6%（一般适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的税率暂减为0.4%。）。根据重庆市《房产税改革试点暂行办法》规定，其税率水平为0.5%－1.2%（独栋商品住宅、“三无人员”第二套普通住房以及建面成交单价在均价的3倍以内的高档住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%）。由于上海市和重庆市作为直辖市属于经济发达地区，居民负担能力会高于其他经济不发达地区，因此结合全国范围的房地产状况和居民负担能力，在两地的最低税率水平0.4%基础上进行下调，选择0.2%作为个人住房的税率下限；为了不过多增加居民个人的税收负担，选择1.2%作为个人住房的税率上限。综合看，建议将个人住房的房地产税幅度税率水平确定为0.2%－1.2%。

　　三是地方的税率选择权限。房地产的具体适用税率水平由地方根据当地经济发展状况在上述经营性房地产和个人住房的房地产税税率幅度范围内确定。从上海和重庆市的实践看，其中区分了普通住宅和高档住宅实行不同的税率。因此，也应允许地方在税率幅度范围内设置差别税率。

　　税收优惠的确定问题。房地产税的优惠政策设计上主要涉及到的问题包括：一是对属于单位性质主体的纳税人，包括国家机关、各级政府、人民团体、军事、外交机构，事业单位，以及宗教和慈善等社会公益性组织是否给予免税；二是对不具备纳税能力的住房是否给予减免税。我国房产上的特殊情况是拥有房产多少和纳税能力不成正比，需要解决纳税人税负与纳税能力不相匹配的问题，考虑部分低收入群体的减免税问题。

　　按照国家财税体制改革中对税收优惠政策提出的要求，房地产税应尽可能少地设计税收优惠。但基于我国房地产类型和居民个人收入水平的实际状况，也需要给予部分税收优惠政策设计。

　　总体上，房地产税优惠政策设计应遵循以下几方面的原则：一是应遵循量能负担的原则，综合考虑纳税人拥有的财富和实际的收入水平，尤其是拥有房产多少和纳税能力不成正比的特殊情况，对部分低收入者和特殊群体给予优惠政策；二是应遵循法定原则，属于中央规定的房地产税优惠政策一经确定，各地政府应严格执行，不能擅开各种口子，让税法成为“议价”税法。使纳税人可以遵循税法事前预测经营成本，进行正确的投资决策。三是应遵循地方授权原则。基于全国各地经济水平和房地产发展的不均衡性，也有必要赋予地方政府适当的税收优惠上的减免权限，以使税收优惠能够正确地发挥作用。

　　按照原房产税和城镇土地使用税的优惠政策规定，结合房地产税的定位，除了在征收范围分析中明确的对农业用地和农民住房给予免税政策外，建议的房地产税优惠政策主要为：

　　一是对国家机关、人民团体、军队以及由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房地产，免征房地产税。

　　二是对市政街道、广场、绿化地带等公共用地以及城市公用设施等房地产，免征房地产税。

　　三是对宗教寺庙、公园、名胜古迹、博物馆、慈善机构等社会公益事业自用的房地产，免征房地产税。

　　四是对保障性住房（公共租赁住房等）免征房地产税。对自住型产权共有住房，给予一定的税收优惠，可授权地方具体确定。