“浦东楼盘猛跌1000／平方米。”这是在6月底，中央宏观调控制以及上海政府出台一系列平抑房价的政策后，上海坊间盛传的一个消息。

　　在经历了上海房价的狂飙后，越来越多的人将希望放在了政策的效用上，而在一定程度上，这些政策是否有效，还直接关系着上海未来房价的走势。但是，期望中的一切并不可能在短短几个月内发生。

　　政策与楼市的“较量”

　　今年4月以来，上海针对房地产市场的政策连环推出，其中最有影响的有三条：“网上公示”、“期房限转”、“降低预售标准”。其中“网上公示”，曾被看作对楼市恶意炒作、挤掉泡沫有力的一击，但在实际操作中却证明其脱离实际而不可为。

　　4月20日，上海正式实施网上房地产销售有关规定。按照规定，全市新建商品房的预售和销售，都须进行合同网上备案和登记。开发商申请办理预售许可证时，就要向上海市房地产交易中心办理网上备案登记用户认证手续，并申报商品房拟销售的价格。此后，其脱离实际的操作也为人所诟病。

　　“网上公示的价格反映的是房屋当日的成交价。已售房屋平均价由开发商来决定，政府是不能控制市场价格的。”一位业内人士称。这就从根本上决定了网上公示的信息与实际信息不可能完全对称，也是房源数量、房屋售价可能出现高达几倍落差的原因。此外，这一新制度的推进，也不可能改变开发商原有的销售模式，以前可以做的销售控制工作现在依旧可以做，唯一不同的是，在以往的正常模式中必须添加一个“形式主义”的环节。换句话说，这个制度也许仅仅是让开发商觉得麻烦，而不存在任何利益冲突。另一方面，对消费者而言，先不论其是否熟悉网络销售的操作，仅就信息可能存在偏差一点，就决定了购房者对该系统的信赖度，因此其服务性也就大打折扣。可以说，目前几乎没有消费者仅仅依靠交易中心的销售网络来决定自己的买房意愿。

　　“这是一个很大的进步，但它还需要时间。”这也许已经是对上海市房地局网上备案工作最为公允的评价。

　　上海的另一项政策“期房限转”，占有“两最”：炒作时间最长，实际效用最不明显。

　　早在去年年末就一直酝酿出台的期房限转政策，终于在今年4月宣告正式出台，曾被专家预测可能成为楼市的“重磅炸弹”真正落下后，却与市场反应形成巨大的反差。事实上，作为一个在12月就基本确立的市场信息，在长达半年的时间里，市场对其产生的作用已经完全吸收。“期房限转对于整个市场的影响可能只有3％，甚至更低”，一位房地产资深人士告诉记者，“期房限转”是典型的由于炒作而被透支的政策，它在实际中的作用并不明显，依旧平稳上扬的房价就是最好的例证。

　　上海市政府力推的第三项调控房地产市场的措施是，“降低预售标准”，旨在增加入市体量，平抑房价。但要增加多少量才能影响市场，是否能达到预期效果，均未明确。

　　5月31日，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元透露，已经完成降低普通商品房预售标准的相关摸底调查，并表示，如果政策出台，这部分提前上市的普通住宅商品房供应量将达到500万平方米，市场供应量大大增加。

　　这一政策的直接效用就在于，开发项目可以十分便捷地入市，从而在短期内放大供应量，加大楼盘竞争，达到平抑房价的功效。其中，供应量是否能达到一定程度起着决定性的作用。但根据专家分析，如果提前上市的供应量仅仅为500万平方米的话，市场反应可能并不明显，只有当总量逼近1000万平方米时，市场才有可能出现较大幅度震荡。

　　上海房价的“平衡木”

　　其实，政府部门早已运用调控之手来干预市场。

　　2004年3月25日，在上海市房屋土地管理局在市政协领导调研会上的汇报提纲中指出，2004年上海商品住房供应量预测为2780万平方米，其中内环线以内750万平方米，内环和外环之间1220万平方米，外环以外810万平方米；2004年商品住房需求量则为2650万平方米，其中拆迁购房650万平方米，市民改善性购房1000万平方米，投资性购房300万平方米，外地人士购房550万平方米，境外购房150万平方米。从数据上可以看出，供应量略大于需求量。

　　业内专家认为，以供需关系来影响房价走势，是上海市房地局采取的必然手段。然而，过去的经验告诉我们，无论是救市、还是平抑泡沫，对供需关系的调整并不可能起到立竿见影的效果。每一次房地产市场的起伏似乎与政策调控关系更为密切。当前针对房地产的宏观调控政策也是在宏观经济局部过热的大背景下出台的，不可否认的是，这类政策措施更多着眼于短期效应，而对促进房市长期健康地、有序地发展的作用不明显。上海合生创展房地产开发有限公司董事长项斌在接受采访时说，由于国家出台了紧缩的金融放贷政策，令银行对房地产项目贷款的控制达到了“非比寻常”的严格。这不仅仅体现在银行对贷款发放更为谨慎，而且对已经发出贷款的使用的追踪监督也更为严格，因此，以往很多开发商习惯将资金“辗转腾挪”的操作受到了更大程度的遏制。

　　“银行和开发商的位置仿佛一夜之间完全错位了。”原先可以商量的条件，可以商讨的余地，似乎一下都没有了。不在少数的开发商对于资金链开始显得“脆弱”。然而，仅仅因为政策调控的“紧锣密鼓”就判定目前其在楼市中效力显现，不免过于“理想主义”。

　　“期望目前的政策对房价形成决定性作用，可能只是一些人的主观愿望。”长期研究浦东房地产市场的浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军表示，近来盛传的浦东楼价下滑的说法，明显不当。“一个楼盘的价格下滑可能有很多原因，比如可能存在内部定购、开发商急需套现等种种可能，但大多数的开发商仍将房源牢牢控制在手里，不会轻易抛售。”李战军指出，只要上海的宏观经济和社会环境不发生巨大变化，在目前的形势下，尤其是有世博会这样利好消息的刺激下，无论是浦东还是整个上海房地产市场，都不可能出现楼价下滑的现象。对于房价未来的走势，上海市政府发言人焦扬表示，由于上海房地产市场的开放度和市场化程度都比较高，影响房价因素很多，有关部门应加强评估调控政策对市场变化的影响，并表示“根据情况及时作相应地调整”。

　　记者从上海市房屋土地资源管理局在“上海市中心城区密度变化”课题有关情况汇报中获知，在2010年世博会以前，上海调控房地产市场的目标定为，在确保城镇居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入增幅，保持一位数增长。

　　对于上海市房地产主管部门来说，这是一根需要高度技巧的“平衡木”：房价要涨，但不能涨得过快。如果房价确如国家发改委新闻发言人所说“由市场机制决定”，那么，上海市有关部门要在银行利率和居民收入增长这样一个窄幅区间，来调控房价，该是多么艰难。

　　不过，我们有理由相信上海市有关部门对房价的调控水平。