8.31大限已至 地价暴涨不影响房价？
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2019-01-29 11:48
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兄弟阋于墙
兄弟阋于墙外御其侮
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小调查 重庆市锦辉物业发展有限公司老板林峰告诉记者，导致地价上涨的原因有两个，其一，71号令遏制了开发商低价获取土地的途径。以前开发商有很多途径可以获取土地，而“8·31”之后只能由土地中心供应，土地供应量的压缩也会导致地价成本增高。其二则是，通过招投标、拍卖的方式获取土地的成本，比协议出让的成本要高。按照目前我市经济发展速度，地价已比上半年增加了25%，加上开发商获取土地途径由协议转让变为招投标，会引起地价飞速上升。综合两个原因，在未来一两年内涨幅有可能达到4倍。 房价不会因之暴涨 业内人士称，下半年全市房价不会出现大的涨幅，会在基本平稳的基础上缓慢上扬。 我市某开发商告诉记者，房价和地价是相互影响的，房价提高会带动地价提升，地价的提升也可能会促使房价走高，但比较而言，地价在房价中占30%左右的成本。仅仅是影响房价升跌的一个因素。 该开发商称，“虽然地价上涨会导致商品房成本增加，开发商会将这些成本转嫁给消费者，但房价主要还是受供给、需求关系决定，而不完全取决于土地成本。目前，我市商品房基本上处于供大于求的状态，因此明年房价会在基本平稳的基础上缓慢上扬，涨幅在5%左右。” 还有部分开发商认为不是所有房子都会涨价。因为，现在购房者已经越来越成熟，今后品质好的房子价格会持续上涨，那些品质不好的房子价格不但不会涨，还会跌价。 官方开发商说法异 有意思的是，记者在调查中发现，官方关于目前土地出让与开发商的说法有些差异。 据市国土资源与房屋管理局土地利用处有关负责人称，我市2001年5月1日开始，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等四类经营性用地必须招标拍卖公示出让。数据显示，2001年7月至今年上半年，全市经营性土地招拍挂宗数为3703宗，面积21662公顷，综合价115．9亿元。 而据我市某开发商介绍，目前我市的国有土地转让通常还是采用几个开发商与土地使用权所有者进行私下谈判，谈妥价格后，再与有关政府部门达成土地转让协议的做法。 据了解，这种方式给土地交易留下了很大的寻租空间：协议出让土地的过程都处在“暗箱”之中，没有一个公开竞价的过程，哪些土地可以协议转让、协议转让价格怎么确定，都没有明确的规定，只靠谈判双方的判断和行情。 土地储备可供5年 “8·31”后所有的经营性土地都将采用公开交易的方式进行转让，这种方式究竟会对我市房地产市场造成什么样的影响?我市大部分专业人士表示：国家出台土地政策，主要是针对当前土地市场出现的一些不规范的情况，而不是为了限制房地产的发展。 基于这一观点，我市部分开发商认为地价在短时间内不会有太大幅度的上涨。某业内人士称地价上涨滞后期至少是两年。该人士介绍，我市大开发商手里储备的土地通常都是为今后5至10年做准备，与这个数字相比，目前开发商已经开发利用的土地实际上很少。因此，地价虽然会涨，但不会太迅猛。 据市国土和房屋管理局统计数据显示，2003年8月-2004年7月我市共办理经营性土地使用权出让127宗，面积842．56公顷，成交金额91．36亿元。其中，2004年1-7月共办理经营性国有土地使用权出让101宗。从这组数字可以看出，近几年我市土地的购置面积都远高于开发面积。业内人士认为，这些存量土地都会在今后的几年内逐步消化。所以“开发商手里还是有相当多的土地储备，在未来一两年不会引起土地供应很紧张。” 业界自曝应对新政秘笈 所有土地今起必须阳光交易，但个别开发商称“下有对策” 核心提示： 今天是9月1日，从今天开始，所有土地交易必须进入“招拍挂”领域。这是国土资源部和监察部下的死令。 今年3月底，国土资源部、监察部联合发文，要求《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题必须在今年8月31日前解决。这就是所谓的“8·31土地新政”。 对于“8·31土地新政”，不管是政府部门，还是业内专家，甚至包括相当一部分开发商，都表示欢迎、支持土地的公开交易政策。但是这么一项对政府、行业和社会均有利的政策，为何在现在才开始强制执行?对房地产市场发展轨迹稍有些了解的人都知道，自2002年7月1日实行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》一度遇到了强大的阻力，其阻力背后就是四个字：利益驱动。这已是公开的秘密了。 重庆状况：去年起实行“招拍挂” 其实，今年8月31日的“土地大限”来得并不突然。早在两年前，国土资源部11号令就规定，自2002年7月1日起，经营性建设用地原则上全部实行招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”），土地的市场化自此全面启动。 不过，来自权威部门的数据显示，2002年土地公开交易只占到总量的15%，2003年这个数字也只增长到35%。 这里面有一个值得注意的问题，就是在国家明令经营性建设用地实行“招拍挂”同时，声势浩大的全国性“圈地运动”也在私底下发生了，一些私下交易的圈地案件被频频曝光。也就是说，土地公开交易的规定遭到了最直接最激烈地反抗。 进入2004年，虽然有关部门表示，建设用地实行“招拍挂”的比例将比去年继续增长至50%以上。但据调查，目前全国真正实行了土地公开交易的城市不过10多个，大多数省份虽也转发或制定了土地公开交易的规定，然而真正实行“招拍挂”的省市仍居较小比例。 所幸的是，我们居住的这座城市——重庆，属于较早响应土地“招拍挂”措施的城市之一。据市土地交易中心人士介绍，在该中心2003年8月成立前，重庆也基本未执行“招拍挂”。2003年8月该中心成立至2004年7月，通过“招拍挂”的方式共办理经营性土地使用权出让127宗，面积842．56公顷，成交金额91．36亿元，平均成交单价72．36万元/亩，楼面单价525元/平方米。而就拿今年来说，1-7月，我市通过“招拍挂”成交的土地有101宗，其中拍卖7宗，挂牌94宗，平均单价81万元/亩，楼面单价572元/平方米。 业内揭秘：新政后有新玩法? 8月30日晚，江北米萝咖啡店，记者与正在北部新区操作一楼盘的某老总见了面。该老总向记者透露了一些开发商“圈地”的“秘闻”。 “玩房产，离不开有关部门的支持。很多时候，黄金地段的获取是需要‘公关’的。还有，对于楼盘的周边环境和配套设施，也需要职能部门的‘大力配合’，不然，到处都是‘拦路虎’，会把你‘咬’得伤痕累累。”这位老总说，“只要我们得到了我们想要的东西，我们给予他们的‘配合’有时立竿见影。因为，作为商人，在利益的驱逐下，我们永远都只能游走在法律和法规的空隙地带。对一个楼盘、一个小区的开发，在多家公司竞争的前提下，市场规则往往是由相关的人说了算的。” 这位老总的话很实在，它直接指向了土地进入新政执行期后一个最引人关心的问题：从今天开始实行土地公开交易后，土地的市场化、透明化是否会从此到来呢? 答案是：还得看看。 一靠“倒地”起家的地产公司老总明明白白地告诉记者，招标、拍卖、挂牌三种土地出让方式中，拍卖基本不可能做手脚，因为这是在公开场合下进行的，价高者得，凭实力说话，谁也没办法。但许多城市对土地拍卖十分慎重，因为仅仅以价高者得容易抬升地价，从而拉高房价，造成诸多负面影响。而土地挂牌、招标后面却有较大的操作余地。 “至少，凭我多年的经验，我可以找到避开土地公开交易的手段。”这位老总说，“譬如，有块土地将挂牌出让，经过调查，还有除自己公司外的另一家公司想‘摘牌’。想获得这块土地的公司就可以私下去做另一家公司的工作，要么收买，要么订同盟，最后实在不行可以给他10%的股份嘛。当然，也必须‘搞定’相关部门。” 而某地产投资顾问公司的负责人也向记者透露，其实只要在挂牌前跟土地交易部门充分“沟通”好，摘牌的可能性极大。他说，土地招标，最终一般是由专家评委和有关部门一起进行“综合评定”后，确定中标者。既然是大家坐在一起来“综合”，人为的因素就会无形中起作用。 这位负责人给记者举了在另外一个城市发生的例子：一家外地企业去年四季度曾参与该市一块土地招标，投标价高出底价1亿多元，结果却是当地一家投标价比底价高不了多少的企业中标。“其中的秘诀无法准确探悉，不过拿地者想中标，并不是像主事者所说的那样是凭实力、信誉取胜。”他说。 专家建议：阳光交易须透明 从发展趋势看，土地市场化的进程是不可逆转的，正如市场经济的改革不可逆转一样。但必须进一步完善土地的“阳光交易”规则，最根本的一点就是要回复到土地市场交易的本质上来：公开、透明。 为此，重庆大学建筑管理房地产学院院长任宏建议：对挂牌出让的土地，哪怕有两家有意向的买家，也必须在公示后进行公开竞价；对土地招标，应该将评标结果及过程通过新闻媒介公诸于众，包括每个投标企业的投标价是多少，每家企业的单项得分是多少，专家评委的综合评分是多少，为什么是这家而不是其它企业中标等，都应有明确的表述和说明。 “虽然现在我市关于‘土地新政’的应对政策还不是很明朗，但这也是我们所期待的良好局面。”市国土资源和房屋管理局房地产发展处官员十分赞同任宏的观点，“因为只有这样，才能做到真正的公开、透明，土地交易的‘阳光市场’才会坚定地出现在我们脚下的这片土壤上。” >>>>更多精彩文章尽在房产频道 >>>>发表精彩言论 欢迎进入置业投资论坛 |
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