主持人：天下有奇事，楼市有“锐眼”。大家好，我是本期楼市“锐眼”主持人阿锋！说到楼市，2017年那是相当热闹，到了2018年则有点“虎头蛇尾”：上半年热，楼市上演“抢房”潮，有的业主更是

主持人：

天下有奇事，楼市有“锐眼”。大家好，我是本期楼市“锐眼”主持人阿锋！说到楼市，2017年那是相当热闹，到了2018年则有点“虎头蛇尾”：上半年热，楼市上演“抢房”潮，有的业主更是抬高价格售二手房；下半年冷，有的销售人员长时间业绩“吃零蛋”，有的业主回调手中房源价格，但即便如此也没有找到接盘侠……楼市大戏的波澜起伏，“戏中人”的喜怒哀乐值得回味。2018年已成为长长时光“胶片”中的片段，江门楼市有哪些精彩片段值得回顾？今天，我们请来了三位楼市大咖，与大家分享他们对2018年江门楼市大事件的回眸，以及观察和思考。现在掌声有请三位嘉宾——合璟华富地产总经理黄锦康，嘉毅地产总经理邓桐燊，江门地产智库成员、楼市分析师冯景全（观众席鼓掌）。呵呵，大家瞧瞧这阵势，是不是颇有“锵锵三人行”的感觉？（主持人笑）

在他们分享之前，我们先卖个“广告”——2018年度榜单新鲜出炉了（详见A08版）。之所以发布这张沉甸甸的成绩单，旨在树立行业标杆，引领其他企业（项目）见贤思齐，携手未来，砥砺奋进。

不要走开，广告之后更精彩。

“锐眼”看一手房市场

受邀嘉宾：黄锦康（合璟华富地产总经理）

上半年市民“抢房”，下半年房企促销

近日，2018年江门楼市主要数据出炉。全市一手住宅供应同比增长21.2%，为66827套，2015—2017年的数据分别是：47565套、48844套、55144套；一手住宅成交同比减少22.1%，为52552套，2015—2017年的数据分别为：44032套、60535套、67497套；全市一手住宅均价8315元/平方米，2017年为7367元/平方米，同比上涨12.9%；库存同比增长46.5%，为43647套，2015—2017年的数据分别是：51918套、40392套、29786套。

简而言之，“两多一少”：供应增多，库存增多，成交减少。

但是，简单的数字本身，远不足以描述这一年楼市的精彩刺激。

关键词一：祛火

我想给大家讲的第一个关键词是“祛火”。那么，2018年江门楼市的“祛火”举措和事件有哪些？

举措一：房贷利率多次上浮，“压火”

自2017年上半年开始，我市房贷利率逐渐上浮，到了2018年丝毫不见“收手”，依然多次上浮，普遍为：首套一手房普遍上浮20%~25%，二套一手住宅有的上浮25%~30%，一直维持到现在。即便周边城市有所松动，江门暂时仍“按兵不动”，但不排除今年春节后会适当下调房贷利率。

举措二：发出“限签令”，“祛火”

去年5月24日，江门市房地产行业协会发出“限签令”，决定对蓬江区新建商品房备案价高于12500元/平方米、江海区备案价高于11500元/平方米的高价单元实行调节网签节奏的措施。此措施被网友称为“限签令”。

限购一周年后还出此“大招”，主要因素在于：楼市成交情况出现分化，由于供求关系仍然偏紧等原因，部分优质品牌项目出现了“抢房”现象，再加上高价地项目陆续入市，其中有的鼓吹其单价将近2万元/平方米，以及粤港澳大湾区规划即将出台等多种因素综合影响，江门楼市难以“祛火”，必须“下猛药”，期待部分项目理性定价，降低市民的房价预期，进而抑制房价过快上涨。此举实施不久，市场便逐渐转冷。

关键词二：花式促销

我想给大家讲的第二个关键词是“花式促销”。在前面，一轮“祛火”举措实施后，楼市的直接反应就是降温。房地产商就有些着急了，他们要吃饭啊，要有销售业绩啊，于是，各种“花式促销”轮番上场。

影像一：

楼市随天气转凉，“花式促销”上场

自9月开始，楼市如同天气一般，逐渐转凉，即便是“金九银十”，成色亦明显不足。对应的，促销活动随之丰富，有的推出特价房，有的推出低首付，有的使出“全民营销”……花样繁多，令人眼花缭乱，主要目的是为了吸引市民眼球，促进销售。不过，实际效果有限。

影像二：库存过万的鹤山楼市，促销成风

由于特殊的区位，再加上“限贷”而不“限购”的政策，鹤山一度成为外地置业客眼中的香饽饽，供求两旺，但随着供应逐渐增多，库存也逐渐增加：3年多前，其库存长期维持在“6字头”，之后降至“5字头”“4字头”，到了2018年1月为4686套。时隔11个月，也就是去年12月，库存攀升至11531套，创下该市记录。在此背景下，房企纷纷推出促销措施，沙坪街道有的项目竟然喊出了“5字头起”的口号。这虽是噱头，但也透着无奈，这种日子必将持续较长时间。

影像三：

多个项目“去装修”，售楼画风突变

2017年以来，多个项目从毛坯房转变为精装房，而去年国庆以来，“画风”陡然生变，部分项目实行毛坯发售，先有碧桂园滨江天际，再有美的·卓越公园天誉，后有中梁·旭辉壹号院。这种变化更多体现的是房企顺应市场变化而做出的抉择，置业者应根据自身需求进行选择。不难预见，在2019年，毛坯项目还将增多，所谓“牵一发而动全身”，这还将影响到下游的建材家居市场。

关键词三：楼市动向

这里的“动向”有企业的“动向”，也有政策的“动向”。

动向一：“鲶鱼”万科以“旧改”完成首秀

千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面，说的就是江门万科企业有限公司（以下简称“江门万科”）。2018年9月14日，江门万科开业，但相当低调。不过，即便如此，江门万科也犹如黑暗中的萤火虫，备受关注，一方面是品牌光环，另一方面在于他不走寻常路。其介入里村旧改，意义不平凡——往小里说，项目的理念、品质可能会相对较好，使得市民对旧村改造项目抱有更大的期待，甚至是产生全新的认识；往大里讲，可能会在一定程度上为江门的旧村改造提供参考样本，积累更加多元的经验。

动向二：一二手联动抱团“过冬”蔚然成风

自进入去年下半年以来，不少房企通过渠道拓客，实施“一二手联动”。之所以如此，业内人士一言蔽之：这是楼市寒冬下的各取所需、抱团取暖的结果。

2019年的春天虽然不远了，但“抱团过冬”的日子还将持续。

动向三：

“稳字当头”为明年楼市吃“定心丸”

日前，两个与房地产行业紧密相关的重磅会议召开，一个是被看作是下一年经济发展、政策制定风向标的中央经济工作会议，另一个是全国住房和城乡建设工作会议。透过这两个会议不难发现，明年楼市“稳”字当头。有了这个大方向，大家伙儿大致心里有了底。

“锐眼”看二手房市场

受邀嘉宾：邓桐燊（嘉毅地产总经理）

上半年“吊着”卖，下半年降价卖

不曾想，2018年的江门二手房市场会如此跌宕起伏。上半年，房东们还涨价惜售，到了下半年，就变成挂牌增多，成交量下跌。

如果要梳理出三个关键词，我选的是：高开低走、限楼龄、“傍一手”。

关键词一：高开低走