2018年全市成交同比减少4.9%，为32714套，与此同时，全市各月的数据比较稳定，普遍在2600套左右，而蓬江、江海各月的数据也比较稳定，普遍在900套左右，但总体来说，上半年的数据相对较好，而下半年的数据相对较低，“拖了后腿”，总体呈现出高开低走的状态。对此，二手中介人员有直观感受：去年，自进入8月以后，尤其是10月以后，无论是访客，还是成交量都有所下滑。举例来说，上半年，一个中介人员接待3个访客，可能就会有成交，而下半年，即便是接待七八个访客，也未必有成交。之所以如此，原因是多方面的：二手房房价随着一手房房价上涨而上涨；二手房房贷利率相对较高；一手住宅供应增多；市场大环境转冷，且暂时没有调控的迹象，使得置业者普遍呈现观望状态。

市场的遇冷，也使得二手房房价总体趋于稳定，没了2017年的疯狂。

关键词二：限楼龄

事实上，二手房成交受到影响，还与“限楼龄”有关。之所以单独拎出来来说，主要是相对“新鲜”。

据观察，银行对于步梯楼的普遍态度是：超过15年楼龄的房源需要考虑，超过20年楼龄的房源较少接单，超过25年楼龄的房源几乎停贷。一般来说，楼龄越大，楼层越高，获得贷款的成数就越低，或为5成，或为4成，甚至停贷。伴随贷款成数较低的，还有银行评估价较低。举例说，一套2003年建成的房源，房龄有15年，实际成交价为70万元，银行评估价只有60万元。按照政策，本应贷款7成，有的银行只允许贷款5成。如此一来，他只能贷款30万元，距离期望的贷款49万元相差甚远。

二者综合作用，“逼着”部分中低收入的刚需群体黯然离场。

关键词三：“傍一手”

与一手房市场一样，二手房市场逐渐遇冷。为此，大型连锁中介机构“稳”字当头，不敢冒进。有的中介机构直接关店，更多的中介机构希望开辟新的盈利窗口，投入一手楼盘的“怀抱”（“傍一手”），实行“一二手联动”。如此一来，自然有利于二手中介“过冬”，可这又好比是一个人生病了，可以吃抗生素让身体马上有所好转，但却不能长期服用，所以，二手中介首先要做好主业，以免客户流失后，工作更为被动。

“锐眼”看土拍市场

受邀嘉宾：冯景全（江门地产智库成员、楼市分析师）

上半年有点热，下半年有点冷

虽有“虎头蛇尾”之嫌，但并不妨碍2018年成为土地市场的丰收年。“不看广告看疗效”，是骡子是马，拉出来遛遛。综合《江门日报》及房地产媒体公开报道信息得知，2012—2014年，江门房地产用地成交活跃，年度房地产用地成交总额在40亿—64亿元之间，2014年高达64.62亿元，2015—2018年，成交金额分别为：20.59亿元、65.31亿元、163.5亿元、约200亿元。

那么，这个“丰收年”究竟有何特点？据我观察，有以下几个特点：

特点一：楼面价维持高位

从楼面价看，全市住宅地楼面均价3235元/平方米，同比上升3.9%，其中，蓬江区平均楼面价约6100元/平方米，为全市最高；其次是江海区，平均楼面价约5200元/平方米。虽然2018年全市楼面地价没有刷新纪录，但整体楼面价仍维持高位。

特点二：前热后冷

2018上半年延续2017年的热度，高价地、高溢价率不断。虽然楼面价没有创出历史新高，但恒大、华强集团在滨江华盛路还是分别拍出了高价地，与历史纪录也仅一步之遥，而新隆置业则在新会拍出了高价地，刷新了新会楼面价记录。2018下半年，土拍市场则快速降温，高价地、高溢价率基本绝迹，低溢价甚至流拍频现。以江海07号地块为例，该地块折合楼面地价4964元/平方米，溢价率仅3.15%，比此前嘉华集团摘得的该区域地块大为“便宜”。

为什么到了下半年就“蔫了”？主要有几大原因：经过2016—2017年土地市场火爆，部分房企拿地任务已基本完成，如碧桂园是2016—2017年江门土地市场的常客，而2018年则难寻踪迹，可能是因为前期拿地较为饱和；另一方面，2018年下半年起，住宅成交量开始逐步下降，去化难，库存逐步上升，影响房企拿地信心。多项调控政策叠加效应显现，房企融资成本上升，拿地门槛提高。2017年以来，随着银行利息逐步上浮、公司债成本上升，房企拿地和项目开发资金成本有所提升，加上“房住不炒”相关政策逐步推进，房企谨慎心态明显。

特点三：起拍价高

2018年土拍起拍价有所提高。相比过去几年起拍楼面价仅每平方米两三千元，2018年无论城区还是下属县市，起拍价明显提高，4000—6000元/平方米的楼面起拍价为常态。以新会为例，2017年新会会城梅江村地块起拍价4120元/平方米，而2018年同区域的新会汽车站旁的地块起拍价则高达6360元/平方米，涨幅超5成。另外，高起拍价也是造成今年低溢价率的重要原因。

特点四：“新面孔”涌入

2018年以来，新晋房企频频布局江门，涌现了华强、华润、华发、旭辉等10多家“新面孔”，究其原因，一是江门作为大湾区成员城市、加上近年引进的产业项目成果超预期，城市发展前景明朗；二是一二线城市调控严格、拿地门槛高企，使得部分房企转战有发展潜力的三四线城市。

主持人：周春锋

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