云锋金融：躺着赚钱一去不返，地产行业迎来变革？

2018-08-29 14:39 来源:FX168财经 房地产

原标题：云锋金融：躺着赚钱一去不返，地产行业迎来变革？

来源：微信公众号云锋金融

ID：majikwealth

作者：云锋金融

最近房地产公司纷纷交出了靓丽财报。万科上半年营业收入同比增长52%，每股盈利同比增长25%。碧桂园上半年收入同比增长70%，盈利增长约95%。恒大上半年收入同比增长近60%，每股盈利同比增长约64%。

亮眼业绩与地产股低迷的股价形成了鲜明对比。这背后重要的原因是： 资本市场不相信这种收入和利润增速可以持续，普遍认为，地产销售面积或已见顶。

十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。我现在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。

——郁亮

在这个“房住不炒”的新时代，地产行业正在迎来变革。

行业整合、强者恒强

房地产销售面积见顶了没？重要判断依据是人口结构。

我国的老龄化趋势已经开始，这是房地产行业无可回避的现实。一般来说，中国首次置业和改善需求的购房人群主要年龄段为25-49岁。据联合国预计，中国该年龄段人口占总人口的比例大约在2015年到达顶点为41%。到2035年，这一比例将低于35%（当前日本的置业人口比例）。同时，根据统计局数据，“被平均”以后的中国人均居住面积已超40平米，大幅提升空间有限。

宏观意义上，中国住房需求将逐步下降，地产行业销售面积见顶回落的趋势或不可避免。

图1：我国25-49岁的人口比例（%）

数据来源：联合国，云锋金融整理

数据来源：任泽平、夏磊、熊柴《房地产周期》

自2016年以来，房地产市场呈现明显的区域分化格局，一二线城市房价居高不下但销量放缓、成交低迷，三四线城市房价稳定且持续去库存。

地方政府和金融机构对于房地产市场也没有采用“一刀切”的模式，而是一城一策。

一二线等房价上涨较快的城市一直实行严厉的限购和限售政策。同时，三线及以下城市通过货币化棚改和实物安置，创造了大量新增需求。未来，一二线城市吸引周边及全国人才、资金和技术的优势仍将长期存在，房地产市场区域分化的格局短期内很难转变。

从竞争格局看，房地产行业正处于快速整合阶段，集中度逐年上升。

2017年，排名前100位的开发商贡献了行业56%的销售额，比2016年提高了16个百分点；其中排名前10位的开发商贡献了全行业将近1/4的销售额。

图2：地产开发商合约销售集中度

数据来源：CRIC，中国房地产测评中心，云锋金融整理

2018上半年，以百强企业的新增货值衡量，排名前10的房企新增货值占比达53%，合约销售占比是43%。而排名10至50位的房企新增货值和合约销售金额占比分别为36%和41%，排名50至100的企业这两项占比更是少得可怜。

图3：2018上半年销售百强房企新增货值集中度、合约销售额集中度

数据来源：CRIC，云锋金融整理

备注：新增货值百强内集中度=各梯队新增货值/销售百强房企新增货值金额之和

百强内集中度=各梯队房企合约销售金额/TOP100合约销售金额之和

可以预见，未来房地产行业整合趋势还会延续，强者恒强。

面对销售见顶、区域分化和行业整合的大趋势，再加上限购、融资、拿地、销售和运营等多方面的挑战，地产行业竞争格局正在从“分蛋糕”向“抢蛋糕”转变。

一方面行业整体在出清“落后产能”，众多中小房地产企业正面临生存危机；另一方面，幸存的地产企业也在纷纷寻找主业之外的盈利增长点，在“产业链延伸”和“综合开发”两个方向发力，可谓各显神通。

一项新业务的发展可以分为三个阶段。0到1的阶段，关键在于找到令人信服的商业模式；1到10的阶段，关键在于验证成功案例的可复制性；10到100的阶段，进入稳定的发展阶段，关键在于提升经营效率和竞争力，进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。

——2014年万科年报

转型模式一 “产业链延伸”

房地产企业布局“增值”业务，首先想到的就是向地产开发的上下游延伸。通过为业主提供物业管理和租售中介等增值服务，一方面可以提升住宅品质，给予更高的溢价空间，另一方面也增加了非地产开发的收入。

1. 物业管理

目前最为成熟的“产业链延伸”增值服务就是物业管理。

人员不管事、物业费收不齐的时代早已远去，地产企业培育的物管公司已经进入到“10到100的阶段”，Top10的开发商旗下物业公司均位居行业前列。

表1：地产企业Top10旗下的物业管理公司

数据来源：《2018中国物业服务百强企业研究报告》、CRIC、wind、云锋金融整理

当物业管理水平成为购房者的一个重要参考指标时，物管行业已经从地产的“配角”演变成“主角”，资本市场对物业管理公司的关注度也在提升。

从2014年彩生活登陆港股市场以来，陆续有物管公司赴港上市，今年2月雅生活服务上市，6月碧桂园服务上市、佳兆业物业递表，近期华润置地和中国奥园也称要分拆物业板块。

当越来越多的地产企业选择拆分物业板块，其专业化运营的重要性不言而喻。

物管行业本身就是一个万亿规模的市场，且收入稳定，能为房地产企业提供很好的业务风险对冲。其次，优质的物管能为住宅提供更高的溢价空间，提升住宅、办公楼等地产的竞争力。最后，若分拆出的物管业务成功登陆资本市场，也能为地产开发企业开拓新的融资渠道。这莫非是猪肉、猪排分开卖伟大理论的最新实践？

2. 租售服务