开篇提到的租住市场火爆现状，究其根源是庞大的供需缺口和资本涌入共同影响的结果。最近风口浪尖上的自如、蛋壳等公寓，是先收集分散个人房源，再整合出租的轻资产运营模式，而地产企业则主要是以自有房源进行重资产运营。

目前，长租公寓与地产开发业务的布局整体类似，普遍集中在一二线城市。整个行业还处于持续投入、扩张规模、抢占份额的起步阶段，大多数企业尚未实现盈利（纳尼？我就想知道万科90平米10年180万的租赁公寓到底盈利不盈利）。

表2：部分房企的长租规模

那么长租公寓有没有希望实现盈利？答案是有的。

要想盈利，机构要首先抢占租赁市场的渗透率，据观点指数的不完全统计，2016年美国机构化渗透率在30%左右，日本的渗透率在80%以上，而我国才2%。机构仍然还有非常大的发展空间。即使是一二线城市，个人房源的比例也远高于机构。

图4：2017年全国重点十城的住房租赁结构

数据来源：贝壳研究院，云锋金融整理

以渗透率高达80%的日本为例，日本最大的地产开发商是三井不动产，旗下的租赁业务收入已经达到总营收的32%，而新房销售收入占比也才29%。

租赁和新房销售已经并列成为三井不动产的两大重要的支柱业务。三井不动产的核心理念是“经年优化”，物业投入使用后仍然持续跟进、优化。在地产投资属性越来越强的今天，能够帮助业主实现更高资产增值的开发商，或许才有更高的alpha。

图5：日本三井不动产2018财年（2017.4.1-2018.3.31）营收构成

数据来源：三井不动产2018年财报，云锋金融整理

对比日本，我国房地产“产业链延伸”还有很长的路要走。就拿领军企业万科来说，万科在物业、租售、家装等领域均布局多年，但2018年的中报数据显示，其收入结构仍然以房地产开发为主，占比将近95%。除了比较成熟的物业管理贡献接近4%，其他非地产开发项目还未给万科带来稳定的现金流，反而需要地产开发主业进行补贴。

图6：万科2018年上半年营收结构

数据来源：万科2018年半年报，云锋金融整理

除了物业管理和租售服务，地产企业的“产业链延伸”的业务还有家装、停车等，开发商围绕“住宅”这个平台可以为业主提供多种生活场景服务。不远的将来，也许我们将看到中国的“三井不动产”。

转型模式二：综合地产开发

房地产开发企业“产业链延伸”方式的转型始终是建立在“住宅”的基础上的扩展增值服务，其规模增长仍然受制于住宅地产主业的增长。想要开拓增量市场，或许需要开发房地产的其他属性。

1. 养老地产

中国的人口趋势相信大家看看农村标语的变化就能明白，从“少生孩子多种树”到“多生孩子能种树”，在人口老龄化的大背景下，健康产业的前景有多大不必过多强调，而房地产企业自然也早就嗅到了这块肉的肥美。“养老地产”是很多地产商进军健康产业的第一步。

美国的养老地产兴起于上世纪60年代，现在已经非常成熟，形成了三种类型的养老地产。

（1）太阳城。主要针对身体比较健康的老者，地产企业销售养老概念的住宅，通常选址在郊区，售价便宜，配备高尔夫球场、娱乐中心等设施，但医疗护理的设施相对基础，本质上仍是住宅开发。

（2）医疗类REITs。以净出租方式，REITs公司将老年人住宅、生命科学地产、诊所、医院及专业护理院等相关物业托管给运营商，每年收取固定租金费用，而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担，本质上类似于专业的养老院、医疗机构等。

（3）CCRC模式（Continue Care of Retirement Community），由运营商主导，在社区中提供老人对健康管理、护理和医疗的服务，老者不需要搬家，这类“居家养老”或许更容易被我国的老者们接受。

中国的“养老地产”业务还处于“0到1”的阶段，龙头开发商不断尝试各种模式，初具规模的还数万科、远洋、复星，此外从保险领域杀入的泰康也是这一领域佼佼者。这些企业均重点布局一二线城市，偏向于中高端养老，地产开发的属性还比较强。

表3：样本企业养老机构类型

数据来源：观点指数，云锋金融整理

我们的养老地产供需缺口很大，但还有很多问题要解决。老者的消费能力低但地产企业的资金投入高，对运营商也要求比较专业的护理的能力，养老地产想要规模化还需要一段时间去摸索。

2. 教育地产

地产加教育的模式并不是传统的学位房，而是地产商在住宅地产辐射范围内，通过引入名校或是自建学校切入教育领域。这个模式还处于“1到10”的阶段，有部分成功的案例，但可复制性和物业管理行业相比还较弱。

碧桂园是国内教育地产模式第一个吃螃蟹的。1994年碧桂园与北京景山学校合办广州碧桂园学校以带动楼盘销售，至今已经24年。2017年旗下独立的教育品牌博实乐(BEDU)成功在美国上市。

万科也是从引入名校开始，到逐渐创立自己的品牌。1996年万科与复旦大学附属中学联合创办了第一所9年制民办学校复旦万科实验学校，2017年万科启用“德英乐”教育品牌。

保利、阳光城也分别在2015年和2017年宣布进入幼教领域。

地产企业固然在土地、资金方面有优势，但教育更需要的是教育人才和教育经验，万科和碧桂园也是培育了20余年才孵化成功。教育的“十年树木、百年树人”对房地产企业以往加速资本周转的商业模式提出了挑战，这块蛋糕没有看起来那么容易吃。

3. 文旅地产

文旅地产可以分为自然资源驱动型和IP驱动型。自然资源型的文旅地产主要依托于海岛等优质自然风光打造酒店、度假村、别墅等，譬如恒大的海花岛，核心盈利来源是销售或出租地产，模式单一，本质上仍属地产开发。