房地产向好趋势不变 “两大短缺”造就市场机会
来源：互联网    作者：中国房网    发布时间：2019-02-12 12:58
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　　房地产开发先行指标增长率变化情况（%）
　　行业短缺将有利于公司“有质量增长”战略
　　进入收获期，绩优高增长


　　房地产开发的周期较长，当期的供给量是由前期的施工项目决定的，而施工面积又由再前期的开工面积决定，开工面积又会受到再前期的土地开发及土地购置面积的影响。

　　房价上涨导致上市公司毛利率提高，短缺时代及土地供给受限的背景下，拥有较多土地储备及在售项目的公司受益最大，如金融街、万科、金地集团((600383行情,股吧))、华侨城、亿城股份((000616行情,股吧))、栖霞建设((600533行情,股吧))、招商地产((000024行情,股吧))等，金融街、 万科、金地集团((600383行情,股吧))、华侨城、栖霞建设((600533行情,股吧))、招商地产((000024行情,股吧))评级优异。
　　至11月份，最先行的购置土地面积指标的增幅已经降至7．4%，其它先行指标的增速也大幅下降，完成土地开发面积、新开工面积、施工面积、竣工面积几个指标上半年的增长速度分别为8．7%、11．7%、21．7%、11．7%，这些指标均呈快速下降趋势，同比均大幅下降，而且除施工面积外，越是先行的指标，其增速越低。


　　因此，通过观察先行指标的增长情况，基本上就可以判断未来行业的增长情况。自03年开始房地产开发的先行指标开始回落，特别是进入04年，回落速度开始加快，而且基本上是越是先行的指标，回落的速度越快。


　　从土地购置到项目竣工，最短需要1年时间，平均长度超过2年。因此，今年土地购置面积的快速下降，将会影响两年后的竣工面积。因此，在今后两年内，竣工面积增速将会逐步下降，短缺局面仍然会维持。
　　2005年，土地领域内的政策将非常密集，其中包括落实2004年10月出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；修改论证《土地管理法》、《矿产资源法》，启动《不动产登记法》、《土地征用和征收条例》和《农民集体建设用地流转条例》等的起草。
　　土地供给数量严重受限。征地于11月放开，但通过计划管理，仍将使供给数量受到严格限制。
　　一、 房地产已经进入短缺时代




　　为了落实今年10月出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，实行最严格的土地管理制度，保护耕地。国土部计划有11个文件出台，包括土地计划利用、投资项目预审、地价市场化等。




　　二、2005年从紧从严的土地供给政策将助长短缺
　　公司住宅销售价格及毛利率变化情况（中信证券((600030行情,股吧))）


　　2005年政府对土地市场的控制力量加强，土地供给从紧

　　预计2005的产业政策围绕从严从紧的土地政策展开
　　有质量增长是公司提高的十年战略的核心内容，行业短缺将有利公司实现这一战略。


　　2004年国家对土地管理基本上是行政命令式的，三个暂停是其代表：暂停农用地转用审批、暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。

　　2005年国家对土地管理将转变为依法管理上，因此，土地市场将比2004年宽松，但从政策上来看，土地仍然会保持从紧的供给形势。
　　万科：
　　金融街：
　　土地购置面积增长速度
　　行业整合背景下，公司将获得持续增长
　　06年金融街将基本开发完成，目前公司正在积极寻找金融街以外的项目，届时将形成国贸+万科模式，国贸模式：公司计划在金融街内自留50万平方米物业用于出租，每年的净利润维持在3左右；万科模式：跨区域房地产开发，目前公司在重庆、天津、南昌等地的项目储备已基本谈定，总储备规模达数百万平方米，其中重庆项目2005年就可有利润。
　　06年后公司业务模式将转变为国贸+万科模式。


　　在今后较长一段时期内，我国房地产行业的需求都将保持较高的增速，这已经是共识。因此，可以设想，受紧缩影响，开发投资快速下降，导致供给下降，而需求却没有相应下降，导致供不应求，出现房价上涨。
　　2004年房地产价格上涨速度加快快



　　土地交易价格变化图




　　首先，经过10年开发，金融街进入收获期，将于2006年基本建成，开发速度大大加快，大多数项目均已找到买家，且多为国字头实力公司，只等完工即可确认收入及利润。其次，公司业务开始由纯土地开发向土地开发、房产开发和房屋租赁并举转变。同样一个项目，房产开发的利润是土地开发的4倍，房屋租赁的利润是土地开发的7倍，公司经营模式的变化将导致业绩的快速增长。
　　地产新政及宏观调控下，土地供给越来越紧张，今后一段时间看，这种局面将得以延续。对上市公司而言，新增土地储备成本将提高，但在短缺时代下，拥有较多土地储备及在售项目的公司受益最大；公司土地储备丰富，截止9月30日，项目储备853万平米建筑面积。
　　进入2004年后，房地产销售增速则下降较慢，开始超过投资增速，如下图所示：
　　三、房价上涨提高上市公司盈利能力
　　商品房竣工面积与销售面积增速对比图
　　预计2005、2006公司每股收益分别可达到1．10和1．35元。



　　土地供给受限，丰富的土地储备价值得以提升。
　　土地价格将快速上升。土地供给的减少，加之征地成本提高、出让金标准提高、招拍挂政策都将导致土地价格上升，而且上升速度有加快速的可能，2005年仍将延续这种态势。
　　在土地革命、信贷收紧及宏观调控下，房地产行业进行了行业整合周期。万科作为行业龙头公司，凭借其在规模、战略、管理、品牌等方面的优势，通过合作兼并收购等方式实现快速增长，而且这种增长将伴随着行业整合周期而长期存在。
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