更为重要的是，上海房地产持续保持高位运行态势，其开发和消费主要依赖贷款融资。央行报告指出，2004年末，上海市中资金融机构人民币商业性房地产贷款余额为3503亿元，增幅达41%；比去年初增加1023亿元，占上海市各项贷款新增额的比例高达76%，与房地产开发资金来源总额(1700亿元)的比例约为60%。
　　然而，3月28日上海市同业公会发布的《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，明确规定停止一年内转按揭服务，还提高同一借款人第二套购房贷款首付比例，大幅提高第三套及以上贷款首付比例并利率上浮。这一手被业界称为“致命一击”。这显然是落实“满足消费”和“抑制投机”的重要一着，尤其是停止一年内转按揭服务这一条，意味着投机客必须先将欠银行的贷款还清后才能进行正常的房产交易。这对手中有多套产房但资金并不充足的投机客来说，真是击中了要害。
　　调控实际已经在进行之中了。去年，上海推出了期房限转等措施。今年3月初，上海地方税务局突然下发通知，规定从3月7日起，个人购买上海行政区域内普通商品房不满一年出售的，销售时按售价减购入原价后的差额收5%的营业税，并按规定征收城建税，教育附加费等，一年后出售的可免征。这似乎是个重手，然而，投机客根本不以为然。有投资者就表示：“我150万元买进一套房，一年内出售时即使少涨点算20%的话，也赚30万元，缴1.65万元，真是毛毛雨。”时隔10天，3月17日，人民银行也宣布将个人房贷利率比目前执行的5.31%提高至少20个基点。对此，一些开发商和投机商同样不屑一顾，他们说：“房价一年涨20%，你利率一年涨0.2%，真是没有感觉”。但是。“买房自住的消费者却难以承受了。这是弹药打错了地方。”业内人士这样说。
　　与上海本地人被边缘化相对照，在房地产市场唱主角的是来自温州、港台、新加坡等炒房团或者国际基金。
　　到底是谁的上海
　　另一方面人们却无意识地遮蔽了另一种现象：一位工作一年多的研究生告诉记者，她现在一个月有3000多元的收入，与当前动辄8000元一平方米的房价相比，简直让她失去买房的信心。其实，这个研究生并不是特例，买不起房的还有普通的上海市民。
　　此外，房地产的高位运行还引发了一系列的连锁反应，华东师范大学研究员余南平就指出，我国所有处于过度投资的行业几乎都与房地产有关，房地产行业的发展直接推动了上游产业和周边产业的发展和投资的增长，这不仅包括建材、水泥、装修业、钢铁业、电解铝和氧化铝等行业，还进一步推动了更上游的电力、煤炭等行业的发展和投资。
　　政策与利润的博弈




　　然而，在尹伯成看来，转按揭叫停仍有空子可钻。因为有众多房贷服务公司和中介商可以向投机客作垫资服务，先帮上家提供资金还清银行贷款的服务，以促使上下家顺利交易。但上海市政府阻击房价高企的脚步也是一步跟一步。4月6日市房地资源管理局下发通知废止“房地产登记收据”可作为银行放贷凭证，各商业银行要凭房地产交易中心颁发的《上海市房地产登记证明》才能发放房贷。此举一出，沪上投机客大震，纷纷表示说：这下真断了“后路”。这是因为，过去凭“收件收据”放贷，得到贷款只要20天左右，而现在新规定下要40天左右，很少会有垫支公司能为此长期大量垫资。房产投机成本大大提高，收益大大下降了。不仅如此，上海市有关部门大大加强对房产销售秩序的监管，依法加大对一批开发商和中介商利用虚假合同进行虚拟交易，囤积居奇、哄抬房价、扰乱市场秩序等违规行为的打击，上海市工商局近期又推出16项监管房市的举措，决定于近期对房市展开为期六个月的专项整治，重点包括严格市场准入，加强对房地产经纪公司的日常监管、规范房地产经纪人的执业行为，打击利用合同进行违法行为、规范房地产广告发布行为等5个方面内容。
　　也正是基于房地产业的巨大利润，上海市政府在2003年曾公开表示，欢迎各地的投资者介入上海房地产市场，并承诺上海房地产“有升值的潜力”。这无疑是为各地投资者吃下了一颗定心丸，于是，投资者放心大胆地挟巨资以入，一场房价上升飓风就这样起于青萍之末。上海房价2000年同比上涨4.5%，2001年为7.8%，2002年为13.2%，可以说是2000年微涨、2001年小涨、2002年大涨，而2003、2004年的房价只能以暴涨来形容了。
　　越积越大的风险
　　尹伯成表示，上海房价疯涨是在透支今后的发展能量，就好比一个人暴食暴饮，结果就是肚子生病，只能吐掉一点。但是，他同时认为，上海的经济地位好，是长三角经济发展的龙头，2010年的世博会、大小洋山深水港、十几条轨道要投入，浦东继续加大开发开放……因此，上海与香港当年的情况有很大不同，不会出现崩盘的情况。从当前中央和上海市的动作来看，面对已经积累起来的风险，让房价回归理性是这一轮调控的主要目的，也是能够实现的目标，虽然要实现这一目标将会付出一定的代价。