但从下半年开始，临安成为市场最先转冷的区域，但全年来看，成交依然排名第三。

【成交均价排行榜】上城依旧领先，临安、富阳均破1.5万

2018年，杭州各区县成交价均有上浮。其中，下沙房价涨幅明显，增幅达64.7%。

主要原因是断供一年的下沙迎来了新项目的入市。特别是都会钱塘，均价达27170元/㎡，与之前相比有了大幅增长。

NO.2 | 贰

新房、二手房市场分析

【新房市场】量跌价涨、降温明显、下沙成新的热销板块。

◆2018年，杭州新房市场从热到凉，从全民摇号、一房难求到凉意四起、频频流摇不过半年时光。

从整年来看，呈现了量跌价涨的趋势。全年成交7.57万套，环比下跌26.3%。但成交均价上涨了16%。

◆由于新房价格由政府指导，中签率就一直是新房市场的温度计。最初，中签率仅2%-3%，到年底已高达60%，足见杭州新房市场降温明显。

◆而在火热的上半年，下沙成为了新的购房热销区域，成为年度均价涨幅最高的区域，涨幅高达67%。另滨江区也持续去年的热度至今。

【二手房市场】过山车的既视感、余杭萧山稳坐一二、老城区“隐退”

◆2018，杭州全年二手房成交7.28万套，较去年下跌38%。6月成了分水岭，上下半年呈现出了泾渭分明的格局。

上半年成交火热，呈阶梯式上涨（4.84万套），下半年则出现断崖式下跌，仅为上半年的一半（2.43万套），较去年成交量下跌近三成。

◆余杭、萧山依旧是成交热区，稳坐交易“第一把交椅”。

余杭和萧山，一个是刚需购房的热土，一个是改善人群偏爱的宜居地。

再加上，随着中心城区供应趋向饱和，依托高新产业和地铁发展的余杭、萧山也迎来了更大的市场需求。2018年两区成交占据了全杭成交量的五成。

◆“新郊区”不断顺风超车，老城区也逐渐“退居幕后”，特别上城区全年交易不足5%。

这主要是由于随着购房群体逐渐年轻化，“有居”观念转变成“优居”，老城区的“小面积、低总价”优势已经抵不过“房龄老、无电梯”的劣势了。

NO.3 | 叁

未来趋势展望

◆预测房地产行情走势，货币政策的松紧程度应该重点关注。

观测货币政策松紧程度，可以根据货币总量（M1）的增速来看。如果货币总量增速较快，房产销售的增速也较快。

我们可以看到，未来1年内，M1很难出现显著的上扬局面，所以房地产市场在2019年也将处于持续收敛、下行的阶段。

◆从供需关系可以进行行情预判。

根据我爱我家数据，预计明年杭州市区（不含富阳、临安）新建商品房供应约1000-1200万方，月均供应8500套以上，较2018年将上升20%以上。

但受棚改拆迁货币化安置比例不断缩水甚至取消的影响，加之“限贷限购”依然存在。预计2019年杭州房地产市场需求大概率将出现下行。2019年楼市或将呈现供过于求的局面。

（2019供应=2016出让+2017年出让+2018年预出让）

◆ 从客房比（新增客户/新增房源）来看楼市信心和预期。

2018年，杭州二手房客房比先增后落，从5月开始转而下行，持续到9月，年末出现了翘尾。

但年末出现的翘尾，并不代表市场信心的回归。参考下半年整体房价下落局面，可以判定是年末“以价换量”带来了翘尾。

而且从市场需求量来看，新增客户-新增房源的比值仍然较低，市场信心依旧疲软，市场预期依旧低迷。

2018年余杭、萧山依旧是二手房成交的佼佼者，而下沙则成为新的新房热销板块。

从整体来看，2018杭州楼市以冷告终，2019楼市回归火热是小概率事件。但中央维稳的决心不会变。

信息来源：聚焦杭州湾