板块投资方面，我们认为当前总量销售已经转负，政策具备改善基础，加上18-19年业绩增长的防御性，板块具备超额收益机会（实际上18年9月之后板块及主流公司已经具备了超额收益机会，一线及二线龙头分别获得了12%和10%的超额收益）。而销售见底之后，关注高成长的销售弹性品种（类似12年1月-12年5月）。综合来看，继续推荐关注低估值的一二线龙头。

备注:（1）本报告中PE如无特殊说明，均指PE（TTM）；

由过去10年的投资逻辑推演，站在当前往后看，总量销售转负，政策面底部改善，加上18-19年业绩增长的确定性，板块具备超额收益。销售见底之后，则应该关注高成长的销售弹性品种。综合来看，继续推荐低估值的龙头房企。

总结来看，基本面处于底部时，政策开始宽松周期，带动基本面进入复苏周期，在成交增速底部抬升的过程中，板块估值相应上涨，估值弹性带动板块的系统性投资机会。而基本面复苏的中后期，伴随着房价持续快速上涨，政策转向调控周期，基本面进入下行周期，成交增速顶部回落并逐步负增长，板块估值持续下行，而估值承压最终导致板块走势趋势性回落。

上述即是板块小周期的基本投资框架，但需要三点补充说明：

政策透过成交增速变化影响估值，并最终主导了板块的收益机会

我们研究发现，龙头房企绝对收益以及超额收益拐点在大部分时间内与板块保持一致，呈现典型的同涨同跌，并且也主要是受估值的影响变动。